框架形成但不完善 中国房地产还是小学生水平？
1992年的一天，广西北海市。时任建设部政策研究中心副主任，专程来此调研房地产市场发展状况的顾云昌，刚下火车就感受到了一种火热的疯狂。
“红外线图，要么？” 蹬着三轮车在火车站附近逡巡的小伙子，凑上前来压低了声音。
“红外线图？”顾云昌一听就懵了，再看，恍然大悟。原来，所谓的“红外线图”就是土地红线图。这一业内用来描述规划用地的基本术语，到了诸如三轮车小伙这般形形色色的外行嘴里，别添了一番“黑色幽默”。
“满大街都是拿着红线图的人，满大街都在炒地皮！”顾云昌的感慨，即使在调研已过去14年之后，依然令人感同身受。
调控出来的支柱产业
1984年夏天，时任国家城建总局住宅局综合处处长的顾云昌去深圳开会，与会的专家提出了“房地产业”这一概念。此时，中国的相关词典上，还没有收入“房地产业”这一词条。随后，顾云昌参与组建了中国房地产业协会。这一全国性房地产行业组织于1985年9月正式成立。
从概念到现实的产业，房地产业经历的波折是如此激荡。
1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，这一条例为土地使用权有偿出让提供了具体依据。1992年，得益于邓小平同志南巡讲话的带动，中国房地产市场进入了第一次快速扩张期。
10多年过去，不少人还清晰地记得，房地产一夜暴富的神话如何在南中国的北海、海南、大亚湾如火如荼地上演：到处都是工地，到处都在“炒地皮”，“楼上签个合同把房子买进来，到楼下签个合同就能把房子卖出去。”据说，仅海南省，1991、1992年这两年内，新增房地产开发企业就达2万多家，占据了全国此类企业数目的近六成。
狂欢是短暂的。
1993年6月23日，国务院领导宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产。6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一场对房地产市场大规模的清理和整顿开始了。
回想起这一幕，顾云昌说，国家只有采取如此严格的宏观调控政策，才能防范房地产风险，然后使行业逐步走上正轨。
房地产市场随后步入低迷。直到1997年，转机才出现。那一年的夏天，北戴河会议提出了把普通住宅业列为国民经济新增长点。而后，国务院主要领导亲自领导了住房制度改革。
1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台。权威人士当时就认为，这个通知的重大意义无论怎样评价都不过分，而且经历时间越久，越能体现它的重要性。
“这项重大改革举措对我国房地产业的发展产生了巨大的推动作用。”顾云昌说。当年，顾是全国住房制度改革方案起草小组主要成员之一。“房改奠定了房地产业发展的基础。因为房改使房地产市场的消费主体产生了，有了消费主体，中国房地产业才开始真正起来了。”
一切都开始变得顺理成章。1999年过后，居民成为住房市场的消费主体，个人购房比例达到80%；城镇住房的产权结构也发生了根本性变化，住房自有率约为70%。
亚洲金融危机过后，房地产从投资和消费两个方面拉动中国经济增长。据专家分析测算，1999年以来，房地产业每年直接间接拉动GDP增长的系数约为1.5-2.5个百分点，可谓劳苦功高。在这种背景下，2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确肯定了房地产业作为国家重要支柱产业的地位。
顾云昌认为，支柱产业有两大特征。一是与经济总量的关系，该产业经济量必须占到经济总量的5%以上，二是与国计民生极为密切的关系。
在顾云昌看来，作为支柱产业的房地产业，完全具备了以上特征，正是“一个资金密集的，跟土地紧密相连的，和人民生活息息相关的，对国民经济有重大影响的产业”。
宏观经济的晴雨表
年轻的房地产业，自上世纪90年代以来，它的几个重要发展阶段都与我国宏观经济同一时间段的“深刻记忆”有关。那便是对房地产业进行的三次大规模的宏观调控。
1993年下半年开始的宏观调控，是在全国经济过热的大背景下进行的。据中国统计年鉴显示，1990年到1993年，我国物价综合指数呈不断上升走势，到1993年物价综合指数达到最高值。1992-1993年，甚至出现了恶性通货膨胀。
1997年开始，在全国经济偏冷、亚洲爆发金融危机的情况下，我国采取了积极的财政政策拉动经济。“住房商品化、货币化的房改政策，就是在拉动经济增长背景下出台的。”顾云昌回忆，“房改政策的出台，对房地产业的发展起了举足轻重的作用。当时，整个房地产业就像是整个经济冬天里的一把火，带动整个经济走出了低谷。之后，国民经济生产总值始终保持7%-8%的增长。”
始于2003年的宏观调控，也贯穿于整个宏观经济过热，特别是固定资产投资过热的大背景下。
“这届政府执政以后，发现中国经济的增长尤其是投资的增长过快。”顾云昌说，“第一，是固定资产投资接近30%的增长率；第二，各界地方政府换届后，都希望依靠投资来发展当地的经济，这种投资的冲动很难抑制。”
因此，2003年下半年开始出现固定资产投资过快的状况时，中央及时调整措施进行宏观调控。
“本轮宏观调控刚开始时，主要不是针对房地产业，而是针对煤电油运的高度紧张。”顾云昌说，“而这些又和房地产业发展过快不无关系。要使宏观经济增速适当下降，最好的办法是收紧银根和地根。房地产业就在这样的背景下进入了新一轮的调控。”
国家统计局8月16日发布的投资月报显示，今年一月到七月，我国城镇固定资产投资同比增长30.5%，仍居高位。“对此，中央仍然要采取措施控制固定资产规模增长过快。房地产市场仍然处在这样一种宏观调控当中。”顾云昌说。
顾云昌深信房地产业具有周期，并随着经济周期的变化而变化。“虽然在发达国家，随着宏观调控手段的变化，经济周期的表现越来越不明显，但是周期还是一直存在。在我国，房地产业一直在调控之中，或者是宏观管理，或者是宏观调控。”
行业还是小学生水平
在顾云昌看来，经过20多年的发展，房地产业已经形成了一个较完整的产业体系。“土地供应的一级市场，新房的二级市场，旧房的三级市场，市场体系已经建立起来了，开发业，中介业，物业管理也已经不断壮大起来了，同时，市场上的需求者也在不断发展。这些构成了一个最基础的产业框架。
在法律框架上，1995年出台的《城市房地产管理法》以及随后的一些国家和地方制定的条例法规，为住房消费市场的健康发展奠定了基础。”
虽然肯定了产业的发展，但在这位伴随行业一路走来的见证者眼里，与国外房地产业超过百年的发展史相比，我国的房地产也短短二十多年的历史还只能算是“小学生水平”。
“到目前为止，房地产业大体框架已经基本上形成，但是很不完善。”顾云昌说。
比如，土地的供应办法和体制还需要进一步探讨。在经历了“1990年承认土地使用权商品化”和“2004年禁止土地协议转让”这两场土地政策的改革之后，顾云昌认为，目前土地政策改革仍在进一步深化。“改革的大致方向，首先，是保护土地使用者的权益。一是要保障征地农民的权益，二是要解决城市居民关心的七十年使用权问题。其次，如何调整地方政府与中央政府的权益，进一步使土地集约化。”
“相对滞后和困扰房地产业发展的主要因素，仍是我国的金融体系。”顾云昌并不讳言，“对于和金融相辅相成的房地产业来说，现在中国房地产市场出现的问题不少是金融改革不到位造成的。”
目前，顾云昌最担心的是，“整个房地产市场表现为一个钱多地少的状态，如何使供求关系保持平衡，使房价涨幅保持平稳，使市场健康发展，是摆在各级政府面前的一个重要课题。”
21世纪品牌地产 顾燕萍
“红外线图，要么？” 蹬着三轮车在火车站附近逡巡的小伙子，凑上前来压低了声音。
“红外线图？”顾云昌一听就懵了，再看，恍然大悟。原来，所谓的“红外线图”就是土地红线图。这一业内用来描述规划用地的基本术语，到了诸如三轮车小伙这般形形色色的外行嘴里，别添了一番“黑色幽默”。
调控出来的支柱产业
1984年夏天，时任国家城建总局住宅局综合处处长的顾云昌去深圳开会，与会的专家提出了“房地产业”这一概念。此时，中国的相关词典上，还没有收入“房地产业”这一词条。随后，顾云昌参与组建了中国房地产业协会。这一全国性房地产行业组织于1985年9月正式成立。
从概念到现实的产业，房地产业经历的波折是如此激荡。
1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台，这一条例为土地使用权有偿出让提供了具体依据。1992年，得益于邓小平同志南巡讲话的带动，中国房地产市场进入了第一次快速扩张期。
10多年过去，不少人还清晰地记得，房地产一夜暴富的神话如何在南中国的北海、海南、大亚湾如火如荼地上演：到处都是工地，到处都在“炒地皮”，“楼上签个合同把房子买进来，到楼下签个合同就能把房子卖出去。”据说，仅海南省，1991、1992年这两年内，新增房地产开发企业就达2万多家，占据了全国此类企业数目的近六成。
狂欢是短暂的。
1993年6月23日，国务院领导宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产。6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一场对房地产市场大规模的清理和整顿开始了。
回想起这一幕，顾云昌说，国家只有采取如此严格的宏观调控政策，才能防范房地产风险，然后使行业逐步走上正轨。
房地产市场随后步入低迷。直到1997年，转机才出现。那一年的夏天，北戴河会议提出了把普通住宅业列为国民经济新增长点。而后，国务院主要领导亲自领导了住房制度改革。
1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台。权威人士当时就认为，这个通知的重大意义无论怎样评价都不过分，而且经历时间越久，越能体现它的重要性。
“这项重大改革举措对我国房地产业的发展产生了巨大的推动作用。”顾云昌说。当年，顾是全国住房制度改革方案起草小组主要成员之一。“房改奠定了房地产业发展的基础。因为房改使房地产市场的消费主体产生了，有了消费主体，中国房地产业才开始真正起来了。”
一切都开始变得顺理成章。1999年过后，居民成为住房市场的消费主体，个人购房比例达到80%；城镇住房的产权结构也发生了根本性变化，住房自有率约为70%。
亚洲金融危机过后，房地产从投资和消费两个方面拉动中国经济增长。据专家分析测算，1999年以来，房地产业每年直接间接拉动GDP增长的系数约为1.5-2.5个百分点，可谓劳苦功高。在这种背景下，2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确肯定了房地产业作为国家重要支柱产业的地位。
顾云昌认为，支柱产业有两大特征。一是与经济总量的关系，该产业经济量必须占到经济总量的5%以上，二是与国计民生极为密切的关系。
在顾云昌看来，作为支柱产业的房地产业，完全具备了以上特征，正是“一个资金密集的，跟土地紧密相连的，和人民生活息息相关的，对国民经济有重大影响的产业”。
宏观经济的晴雨表
年轻的房地产业，自上世纪90年代以来，它的几个重要发展阶段都与我国宏观经济同一时间段的“深刻记忆”有关。那便是对房地产业进行的三次大规模的宏观调控。
1993年下半年开始的宏观调控，是在全国经济过热的大背景下进行的。据中国统计年鉴显示，1990年到1993年，我国物价综合指数呈不断上升走势，到1993年物价综合指数达到最高值。1992-1993年，甚至出现了恶性通货膨胀。
1997年开始，在全国经济偏冷、亚洲爆发金融危机的情况下，我国采取了积极的财政政策拉动经济。“住房商品化、货币化的房改政策，就是在拉动经济增长背景下出台的。”顾云昌回忆，“房改政策的出台，对房地产业的发展起了举足轻重的作用。当时，整个房地产业就像是整个经济冬天里的一把火，带动整个经济走出了低谷。之后，国民经济生产总值始终保持7%-8%的增长。”
始于2003年的宏观调控，也贯穿于整个宏观经济过热，特别是固定资产投资过热的大背景下。
“这届政府执政以后，发现中国经济的增长尤其是投资的增长过快。”顾云昌说，“第一，是固定资产投资接近30%的增长率；第二，各界地方政府换届后，都希望依靠投资来发展当地的经济，这种投资的冲动很难抑制。”
因此，2003年下半年开始出现固定资产投资过快的状况时，中央及时调整措施进行宏观调控。
“本轮宏观调控刚开始时，主要不是针对房地产业，而是针对煤电油运的高度紧张。”顾云昌说，“而这些又和房地产业发展过快不无关系。要使宏观经济增速适当下降，最好的办法是收紧银根和地根。房地产业就在这样的背景下进入了新一轮的调控。”
国家统计局8月16日发布的投资月报显示，今年一月到七月，我国城镇固定资产投资同比增长30.5%，仍居高位。“对此，中央仍然要采取措施控制固定资产规模增长过快。房地产市场仍然处在这样一种宏观调控当中。”顾云昌说。
顾云昌深信房地产业具有周期，并随着经济周期的变化而变化。“虽然在发达国家，随着宏观调控手段的变化，经济周期的表现越来越不明显，但是周期还是一直存在。在我国，房地产业一直在调控之中，或者是宏观管理，或者是宏观调控。”
行业还是小学生水平
在顾云昌看来，经过20多年的发展，房地产业已经形成了一个较完整的产业体系。“土地供应的一级市场，新房的二级市场，旧房的三级市场，市场体系已经建立起来了，开发业，中介业，物业管理也已经不断壮大起来了，同时，市场上的需求者也在不断发展。这些构成了一个最基础的产业框架。
在法律框架上，1995年出台的《城市房地产管理法》以及随后的一些国家和地方制定的条例法规，为住房消费市场的健康发展奠定了基础。” 虽然肯定了产业的发展，但在这位伴随行业一路走来的见证者眼里，与国外房地产业超过百年的发展史相比，我国的房地产也短短二十多年的历史还只能算是“小学生水平”。
“到目前为止，房地产业大体框架已经基本上形成，但是很不完善。”顾云昌说。
比如，土地的供应办法和体制还需要进一步探讨。在经历了“1990年承认土地使用权商品化”和“2004年禁止土地协议转让”这两场土地政策的改革之后，顾云昌认为，目前土地政策改革仍在进一步深化。“改革的大致方向，首先，是保护土地使用者的权益。一是要保障征地农民的权益，二是要解决城市居民关心的七十年使用权问题。其次，如何调整地方政府与中央政府的权益，进一步使土地集约化。”
“相对滞后和困扰房地产业发展的主要因素，仍是我国的金融体系。”顾云昌并不讳言，“对于和金融相辅相成的房地产业来说，现在中国房地产市场出现的问题不少是金融改革不到位造成的。”
目前，顾云昌最担心的是，“整个房地产市场表现为一个钱多地少的状态，如何使供求关系保持平衡，使房价涨幅保持平稳，使市场健康发展，是摆在各级政府面前的一个重要课题。”
21世纪品牌地产 顾燕萍
