开发商热衷内部认购 定金三五十万专套朋友熟人
市民何先生最近遇到了一件为难事，在房地产开发公司工作的朋友给他打电话说，他们公司将建一处住宅楼，提前开始内部认购，如果要买的话，可先交上30万元的定金然后选房。“是朋友才有这样的机会，不熟悉的人交钱也要不到。”据了解，随着房价的逐月升高，青岛市区新建商品房的总价也在不断上涨，内部认购时交纳的定金也随之水涨船高，由此引发的纠纷骤然增多。
购房者：定金为何涨不停？
何先生反映，这家公司开发的楼盘尚未开工，但开发商声称前期的手续已全部办妥，明年年底就可交付。如果现在认购，房价可以便宜。95平方米的房子，按开发商给的价格6000元/平方米计算，总价在57万元，交30万元的定金，已超过了房屋总价的三分之一。定金虽然多，但房价相对便宜，比周边的房价每平方米低700元左右。交不交定金？何先生很为难。
龙江工作室总经理龙江介绍说，收取定金这种形式很早就出现在了房地产市场上，在2003年以前，开发商还比较守规矩，多是在预售许可证办下来以后，才向购房者收取一定数额的定金，数额多在一两万元左右。“后来，炒房的多了，市场火了，没办证开发商也开始收定金了，这就是内部认购。”龙江介绍说，2003年以后，定金的数额渐渐走高，从最初的三四万元一直攀升到了八九万元。去年，开发商收取的定金达到了二三十万元，今年再度攀高，有的开发商甚至收到了五十万元，快接近房子总价了。
开发商：借钱缓解资金难！
“开发商大量收取定金，说明他们可能在开发资金方面遇到了压力。”一位从事房地产营销的人士介绍说，随着银行贷款紧缩，开发商遇到了前所未有的资金压力，一些开发商已开始通过民间借贷融资。“提前收取定金在一定程度上缓解开发商的资金紧张状况，成了开发商融资的一个手段。”
业内人士介绍，开发商在住宅项目的开发上，需要资金有几个重要的环节，一是通过拍卖或挂牌等方式取得土地，需要交纳土地出让金；二是项目的规划设计，需要一定的费用；三是开发建设期间的费用。“通过内部认购收取购房者的定金已成为开发资金的一个主要来源。”龙江介绍说。
一位从事建筑施工的人士向记者透露，在住宅项目的开发中，施工单位必须提前垫资，否则就拿不到工程。开发商一手拿着购房者的定金，另一手让施工单位垫资，两头通吃。
变味：内部认购成揽资捷径！
“现在内部认购的花样多了起来。”据龙江介绍，一些开发商以所谓的会员制来吸引未来的购房者。这种会员制最早出现在南方的一些城市，当时开发商是为了给业户提供更好的服务而成立的相关机构，但这种方式到了北方后，却变了味，成为开发商揽取资金的一个捷径。
内部认购还被一些开发商作为其销售策略的一部分，用来试探市场。以内部认购价位推出的房子，如果市民认购踊跃，说明这个价位还有上涨的空间，正式开盘时房价会再涨上一截；如果认购情况一般，开发商则会调整自己定价策略。
“有时内部认购时，开发商会与购房者签订一个协议，上面说明房屋的具体情况和房价等，但还有的开发商不和购房者签订任何协议，购房者手中只有一张非正式的收据，有的甚至连房价都不标。”据龙江介绍，开发商不签订协议，是不给自己的违规行为留下证据。
质疑：谁来保障购房者权益？
“去年我通过内部认购的方式订了一套房子，当时的价格是6500元/平方米，没想到开盘时价格涨了一千块钱。开发商说爱买不买。”去年7月，陈女士通过内部认购的方式订了一套面积90平方米左右的房子，当时开发商说房价还没有确定，但肯定不会超过6500元/平方米。陈女士按照开发商的要求，把30万元存到了开发商的账户中。开发商给了她一张非正式的收据，上面只有房号，没有房子单价。
等到开盘时，开发商把价格定在了7500元/平方米以上。陈女士找开发商理论，对方说只能以这个价买房，没有商量的余地。陈女士提出不买了，出人意料的是，开发商很痛快地退回了她所交的定金。开发商的痛快让陈女士恍然大悟，“开发商早就打好了主意，打着内部认购的旗号借购房者的钱盖楼？”
“内部认购本身就是一种违规行为，如果出现问题，购房者的权益将无法得到保障。”业内人士提醒说。
管理部门：内部认购助涨房价！
“虽然国家有政策规定，未拿到预售许可证的住宅项目不准以任何形式销售，但各地楼市普遍存在内部认购现象，定金的数额越收越大。”在国内多座城市从事房地产营销的龙江说，内部认购扰乱了正常的市场秩序，无形中助推了房价继续上涨。
“如果开发商资金紧张，便会加快项目的进度，通过较为适当的价格销售，及时地回笼资金。”龙江说，在这种情况下，开发商考虑的是如何尽快地将房子卖出去，定价时就会更加科学，大多数的开发商这么做，房价整体上涨幅度也不会太快。“但内部认购为开发商提供了另一个几乎没有风险的融资渠道，使他们可以有恃无恐地助推房价。”龙江说。
建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门将依法查处，拒不整改的开发商甚至将被取消开发企业资质。
青岛晚报 记者 芦智峰
何先生反映，这家公司开发的楼盘尚未开工，但开发商声称前期的手续已全部办妥，明年年底就可交付。如果现在认购，房价可以便宜。95平方米的房子，按开发商给的价格6000元/平方米计算，总价在57万元，交30万元的定金，已超过了房屋总价的三分之一。定金虽然多，但房价相对便宜，比周边的房价每平方米低700元左右。交不交定金？何先生很为难。
龙江工作室总经理龙江介绍说，收取定金这种形式很早就出现在了房地产市场上，在2003年以前，开发商还比较守规矩，多是在预售许可证办下来以后，才向购房者收取一定数额的定金，数额多在一两万元左右。“后来，炒房的多了，市场火了，没办证开发商也开始收定金了，这就是内部认购。”龙江介绍说，2003年以后，定金的数额渐渐走高，从最初的三四万元一直攀升到了八九万元。去年，开发商收取的定金达到了二三十万元，今年再度攀高，有的开发商甚至收到了五十万元，快接近房子总价了。
开发商：借钱缓解资金难！
“开发商大量收取定金，说明他们可能在开发资金方面遇到了压力。”一位从事房地产营销的人士介绍说，随着银行贷款紧缩，开发商遇到了前所未有的资金压力，一些开发商已开始通过民间借贷融资。“提前收取定金在一定程度上缓解开发商的资金紧张状况，成了开发商融资的一个手段。”
业内人士介绍，开发商在住宅项目的开发上，需要资金有几个重要的环节，一是通过拍卖或挂牌等方式取得土地，需要交纳土地出让金；二是项目的规划设计，需要一定的费用；三是开发建设期间的费用。“通过内部认购收取购房者的定金已成为开发资金的一个主要来源。”龙江介绍说。
一位从事建筑施工的人士向记者透露，在住宅项目的开发中，施工单位必须提前垫资，否则就拿不到工程。开发商一手拿着购房者的定金，另一手让施工单位垫资，两头通吃。
变味：内部认购成揽资捷径！
“现在内部认购的花样多了起来。”据龙江介绍，一些开发商以所谓的会员制来吸引未来的购房者。这种会员制最早出现在南方的一些城市，当时开发商是为了给业户提供更好的服务而成立的相关机构，但这种方式到了北方后，却变了味，成为开发商揽取资金的一个捷径。
内部认购还被一些开发商作为其销售策略的一部分，用来试探市场。以内部认购价位推出的房子，如果市民认购踊跃，说明这个价位还有上涨的空间，正式开盘时房价会再涨上一截；如果认购情况一般，开发商则会调整自己定价策略。
“有时内部认购时，开发商会与购房者签订一个协议，上面说明房屋的具体情况和房价等，但还有的开发商不和购房者签订任何协议，购房者手中只有一张非正式的收据，有的甚至连房价都不标。”据龙江介绍，开发商不签订协议，是不给自己的违规行为留下证据。
质疑：谁来保障购房者权益？
“去年我通过内部认购的方式订了一套房子，当时的价格是6500元/平方米，没想到开盘时价格涨了一千块钱。开发商说爱买不买。”去年7月，陈女士通过内部认购的方式订了一套面积90平方米左右的房子，当时开发商说房价还没有确定，但肯定不会超过6500元/平方米。陈女士按照开发商的要求，把30万元存到了开发商的账户中。开发商给了她一张非正式的收据，上面只有房号，没有房子单价。
等到开盘时，开发商把价格定在了7500元/平方米以上。陈女士找开发商理论，对方说只能以这个价买房，没有商量的余地。陈女士提出不买了，出人意料的是，开发商很痛快地退回了她所交的定金。开发商的痛快让陈女士恍然大悟，“开发商早就打好了主意，打着内部认购的旗号借购房者的钱盖楼？” “内部认购本身就是一种违规行为，如果出现问题，购房者的权益将无法得到保障。”业内人士提醒说。
管理部门：内部认购助涨房价！
“虽然国家有政策规定，未拿到预售许可证的住宅项目不准以任何形式销售，但各地楼市普遍存在内部认购现象，定金的数额越收越大。”在国内多座城市从事房地产营销的龙江说，内部认购扰乱了正常的市场秩序，无形中助推了房价继续上涨。
“如果开发商资金紧张，便会加快项目的进度，通过较为适当的价格销售，及时地回笼资金。”龙江说，在这种情况下，开发商考虑的是如何尽快地将房子卖出去，定价时就会更加科学，大多数的开发商这么做，房价整体上涨幅度也不会太快。“但内部认购为开发商提供了另一个几乎没有风险的融资渠道，使他们可以有恃无恐地助推房价。”龙江说。
建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门将依法查处，拒不整改的开发商甚至将被取消开发企业资质。
青岛晚报 记者 芦智峰
