1-7月份全市房地产开发市场运行情况分析
1-7月份，我市房地产开发投资继续保持较快的发展势头，但随着国家针对房地产市场新一轮宏观调控政策的相继出台并付诸实施，调控效果也逐步显现，全市房地产开发投资增幅继续回落,商品房结构得到明显优化。房地产开发市场中土地购置价格涨幅较快，商品房销售面积大幅下降等问题也应引起关注。
一、房地产开发运行特点
（一）房地产开发投资增速回落，住宅投资大幅上扬
前7个月，我市房地产开发完成投资148.73亿元，同比增长28.3%，增幅比去年同期回落23.3个百分点，低于同期固定资产投资增幅7.8个百分点，比上半年回落0.4个百分点。按投资用途划分，前7个月完成住宅投资114.2亿元，同比增长45.6%，高于全市房地产投资增速17.3个百分点，占全市房地产开发投资的76.8%，比去年同期提升了9.1个百分点；商业营业用房投资9.89亿元，同比增长12.2%；完成办公楼和其他用房10.07亿元、14.58亿元，同比分别下降了10.5%、16.2%。房地产开发投资增幅继续回落，住宅投资大幅上扬，商业用房平稳增长，办公楼、其他用房增幅下降，国家宏观调控效果进一步显现，商品房结构得到明显优化。
（二）施工、竣工面积“一升一降”
1-7月，全市累计各类房屋施工面积2086.8万平方米，同比增长18%，增幅比去年同期提高了12.3个百分点。其中，商品住宅1605.4万平方米，同比增长16.2%，占全部施工面积的76.9%；办公楼和商业营业用房分别为116.2万平方米、197.2万平方米，增长16.2%和30.4%，其他用房168万平方米，增长5.7%。1—7月新开工面积726.8万平方米，同比增长8%，其中：商品住宅578.9万平方米，同比增长9.5%。
前7个月，由于大部分开发楼盘是去年下半年或今年上半年开工建设，因此，全市各类房屋累计竣工面积237.8万平方米，同比下降2.8%。其中，商品住宅仅增长0.6%，办公楼和商业营业用房及其他商品房均出现了不同程度的负增长，办公楼降幅达82.8%，商业用房、其他用房分别下降10.9%、5.4%。
（三）房地产开发到位资金充裕，国内贷款大幅增长
前7个月，我市房地产开发投资到位资金充裕，保持较强的增长势头。全市本年到位资金228.65亿元，同比增长40%，增幅比上年同期提高了5个百分点。其中，国内贷款65.63亿元，同比增长87.9%，增幅较上年提高了50.5个百分点，占到位资金比重的28.7%，比去年同期提高7.3个百分点；自筹资金84.73亿元，同比增长29.4%，占到位资金的37.1%；其他资金来源76.94亿元,同比增长22.5%,占到位资金的33.7%。
（四）七区房地产开发投资规模继续放大，占比提高
前7个月，我市七区房地产开发投资规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，七区累计完成房地产开发投资122.26亿元，占全市房地产开发投资的82.2%，所占比重较上年同期提高2.9个百分点，同比增长33%。五市房地产开发投资平稳增长，完成投资26.47亿元，增长10.4%，增幅低于市内四区22.6个百分点。
从区域看，即墨、平度两市房地产投资额分别为5.1亿元、2.1亿元，同比下降39.2%、15.9%。李沧、黄岛、崂山、胶州、胶南房地产投资增幅均超过40%，其中胶州增长54.8%、李沧增长53.7%、崂山增长53%。
二、房地产开发市场值得关注的几个问题
（一）商品住宅销售面积大幅下降
受宏观调控政策的影响，投资性购房得到有效的制约，投机性抄房受到遏止，需求性购房者持币观望，购销两旺的一、二级房地产交易市场降温。前7个月，我市商品房销售面积333.7万平方米，同比下降了21.5%。其中，商品住宅销售面积302.5万平方米，同比下降了21.4%；商业营业用房销售面积17.1万平方米，下降了36.4%；办公楼销售面积12.1万平方米，增长17.6%。
（二）商品房空置面积继续加大
截止到7月末，我市商品房屋空置面积94.3万平方米，占同期竣工房屋面积的39.7%，较上年同期增加了4.7万平方米，同比增长5.2%。其中，空置1年以内的11.5万平方米，占总空置面积的12.2%；空置1-3年面积为78万平方米，占总空置面积比重82.7%；控置3年以上的4.8万平方米，占总空置面积的5.1%。前7个月，我市商品住宅空置面积为51.2万平方米，占全部空置面积的54.3%，同比增长5.1%。商品房空置面积增加的主要原因，是新一轮宏观调控影响所致，从今年5月份开始，房屋销售面积增速下滑，到7月份，销售面积降低幅度较大，房屋竣工面积略增，而去年同期是销售快于竣工6.7个百分点。
（三）土地购置费增加，价格快速攀升
近年来，我市房地产业发展迅速，可供房地产开发的存量土地日益减少，土地购置费不断上涨。1-7月份，我市房地产开发企业的土地购置费23.06亿元，占房地产开发投资额的15.5%，同比增长21.3%，购置土地面积238.3万平方米，同比下降了4.8%。土地购置费用增加，购得土地面积减少，单位价格快速攀升，直接提高了商品房的开发成本。前7个月，我市房地产开发购置土地的单位价格由去年同期的676元/平方米提高到今年的967/平方米，增长43.1%。房屋竣工面积的下降，土地购置价格的不断攀升，为我市进一步稳定房价带来较大的压力。
三、对我市房地产开发的几点建议
（一）认真落实国家关于房地产宏观调控方面的政策，加强规划计划管理，切实调整住房供应结构。尽快统一编制完成全市住房建设规划和住房年度建设计划，控制新建项目住房结构比例；同时调整已经规划审批但尚未取得施工许可的项目，重点发展满足我市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，确保户内套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到住房开发建设总面积的70％以上。
（二）强化土地、税收、信贷管理，完善多层次住房供应体系，有序推进各类房屋建设。严禁别墅类房地产开发项目土地供应，同时严格执行中央房地产开发信贷调控政策，对空置3年以上的商品房，严禁商业银行接受其作为贷款的抵押物。尽快推出部分存量土地，并增加批次，定向用于中低价位、中小户型普通商品住房建设；调整和完善经济适用住房供应政策，
确保今年完成“开工在建240万平方米、竣工80万平方米”的目标。推进廉租住房制度建设，争取在3到5年的时间内，将保障范围扩大到市内四区最低工资标准以下、人均住房使用面积10平方米以下的住房困难家庭。同时加大闲置土地处置力度，盘活土地资源，增加住房供应。严格执行住房转让环节营业税政策，适度调整住房消费信贷政策，进一步抑制投机和投资性购房需求。
（三）大力整顿规范房地产市场秩序。加强房地产开发全过程的监管，约束企业依法开发。规范房地产经营管理，约束企业依法经营。同时在全市范围内积极开展房地产市场秩序专项整顿，规范市场秩序。
（四）切实加强城市房屋拆迁管理。严格执行拆迁计划，控制拆迁规模，减少居民被动性购房需求，进一步加强城市房屋拆迁管理，切实维护被拆迁居民的合法权益。
拟稿人：钱晓高 核稿人：王金峰
（一）房地产开发投资增速回落，住宅投资大幅上扬
前7个月，我市房地产开发完成投资148.73亿元，同比增长28.3%，增幅比去年同期回落23.3个百分点，低于同期固定资产投资增幅7.8个百分点，比上半年回落0.4个百分点。按投资用途划分，前7个月完成住宅投资114.2亿元，同比增长45.6%，高于全市房地产投资增速17.3个百分点，占全市房地产开发投资的76.8%，比去年同期提升了9.1个百分点；商业营业用房投资9.89亿元，同比增长12.2%；完成办公楼和其他用房10.07亿元、14.58亿元，同比分别下降了10.5%、16.2%。房地产开发投资增幅继续回落，住宅投资大幅上扬，商业用房平稳增长，办公楼、其他用房增幅下降，国家宏观调控效果进一步显现，商品房结构得到明显优化。
（二）施工、竣工面积“一升一降”
1-7月，全市累计各类房屋施工面积2086.8万平方米，同比增长18%，增幅比去年同期提高了12.3个百分点。其中，商品住宅1605.4万平方米，同比增长16.2%，占全部施工面积的76.9%；办公楼和商业营业用房分别为116.2万平方米、197.2万平方米，增长16.2%和30.4%，其他用房168万平方米，增长5.7%。1—7月新开工面积726.8万平方米，同比增长8%，其中：商品住宅578.9万平方米，同比增长9.5%。
前7个月，由于大部分开发楼盘是去年下半年或今年上半年开工建设，因此，全市各类房屋累计竣工面积237.8万平方米，同比下降2.8%。其中，商品住宅仅增长0.6%，办公楼和商业营业用房及其他商品房均出现了不同程度的负增长，办公楼降幅达82.8%，商业用房、其他用房分别下降10.9%、5.4%。
（三）房地产开发到位资金充裕，国内贷款大幅增长
前7个月，我市房地产开发投资到位资金充裕，保持较强的增长势头。全市本年到位资金228.65亿元，同比增长40%，增幅比上年同期提高了5个百分点。其中，国内贷款65.63亿元，同比增长87.9%，增幅较上年提高了50.5个百分点，占到位资金比重的28.7%，比去年同期提高7.3个百分点；自筹资金84.73亿元，同比增长29.4%，占到位资金的37.1%；其他资金来源76.94亿元,同比增长22.5%,占到位资金的33.7%。
（四）七区房地产开发投资规模继续放大，占比提高
前7个月，我市七区房地产开发投资规模继续放大，占全市房地产开发投资的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，七区累计完成房地产开发投资122.26亿元，占全市房地产开发投资的82.2%，所占比重较上年同期提高2.9个百分点，同比增长33%。五市房地产开发投资平稳增长，完成投资26.47亿元，增长10.4%，增幅低于市内四区22.6个百分点。
从区域看，即墨、平度两市房地产投资额分别为5.1亿元、2.1亿元，同比下降39.2%、15.9%。李沧、黄岛、崂山、胶州、胶南房地产投资增幅均超过40%，其中胶州增长54.8%、李沧增长53.7%、崂山增长53%。
二、房地产开发市场值得关注的几个问题
（一）商品住宅销售面积大幅下降
受宏观调控政策的影响，投资性购房得到有效的制约，投机性抄房受到遏止，需求性购房者持币观望，购销两旺的一、二级房地产交易市场降温。前7个月，我市商品房销售面积333.7万平方米，同比下降了21.5%。其中，商品住宅销售面积302.5万平方米，同比下降了21.4%；商业营业用房销售面积17.1万平方米，下降了36.4%；办公楼销售面积12.1万平方米，增长17.6%。
（二）商品房空置面积继续加大
截止到7月末，我市商品房屋空置面积94.3万平方米，占同期竣工房屋面积的39.7%，较上年同期增加了4.7万平方米，同比增长5.2%。其中，空置1年以内的11.5万平方米，占总空置面积的12.2%；空置1-3年面积为78万平方米，占总空置面积比重82.7%；控置3年以上的4.8万平方米，占总空置面积的5.1%。前7个月，我市商品住宅空置面积为51.2万平方米，占全部空置面积的54.3%，同比增长5.1%。商品房空置面积增加的主要原因，是新一轮宏观调控影响所致，从今年5月份开始，房屋销售面积增速下滑，到7月份，销售面积降低幅度较大，房屋竣工面积略增，而去年同期是销售快于竣工6.7个百分点。
（三）土地购置费增加，价格快速攀升
近年来，我市房地产业发展迅速，可供房地产开发的存量土地日益减少，土地购置费不断上涨。1-7月份，我市房地产开发企业的土地购置费23.06亿元，占房地产开发投资额的15.5%，同比增长21.3%，购置土地面积238.3万平方米，同比下降了4.8%。土地购置费用增加，购得土地面积减少，单位价格快速攀升，直接提高了商品房的开发成本。前7个月，我市房地产开发购置土地的单位价格由去年同期的676元/平方米提高到今年的967/平方米，增长43.1%。房屋竣工面积的下降，土地购置价格的不断攀升，为我市进一步稳定房价带来较大的压力。
三、对我市房地产开发的几点建议
（一）认真落实国家关于房地产宏观调控方面的政策，加强规划计划管理，切实调整住房供应结构。尽快统一编制完成全市住房建设规划和住房年度建设计划，控制新建项目住房结构比例；同时调整已经规划审批但尚未取得施工许可的项目，重点发展满足我市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，确保户内套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到住房开发建设总面积的70％以上。
（二）强化土地、税收、信贷管理，完善多层次住房供应体系，有序推进各类房屋建设。严禁别墅类房地产开发项目土地供应，同时严格执行中央房地产开发信贷调控政策，对空置3年以上的商品房，严禁商业银行接受其作为贷款的抵押物。尽快推出部分存量土地，并增加批次，定向用于中低价位、中小户型普通商品住房建设；调整和完善经济适用住房供应政策，
确保今年完成“开工在建240万平方米、竣工80万平方米”的目标。推进廉租住房制度建设，争取在3到5年的时间内，将保障范围扩大到市内四区最低工资标准以下、人均住房使用面积10平方米以下的住房困难家庭。同时加大闲置土地处置力度，盘活土地资源，增加住房供应。严格执行住房转让环节营业税政策，适度调整住房消费信贷政策，进一步抑制投机和投资性购房需求。（三）大力整顿规范房地产市场秩序。加强房地产开发全过程的监管，约束企业依法开发。规范房地产经营管理，约束企业依法经营。同时在全市范围内积极开展房地产市场秩序专项整顿，规范市场秩序。
（四）切实加强城市房屋拆迁管理。严格执行拆迁计划，控制拆迁规模，减少居民被动性购房需求，进一步加强城市房屋拆迁管理，切实维护被拆迁居民的合法权益。
拟稿人：钱晓高 核稿人：王金峰
