各地“十一五”规划具有积极意义 但规定模糊不清
一、规定模糊不清
在“国六条”配套细则中，有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以下住房占开发建设总面积的70％以上，是总量控制，还是在每个具体项目中落实？二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？而对于这两个关键问题，大部分地方“十一五”住房规划含糊不清。不少规划中均是沿用了“国六条”的口吻，市场悬念依旧未能破解，开发商们还得继续“猜测”。
二、具有积极的信号意义
各地规划大部分均规定了“十一五”期间的具体住房供应量，这虽然仅仅是个计划数字，但是却传达出政府“调控楼市、稳定房价、加强保障”的决心，在一定程度上也可以影响市场预期，助力调控。中国房地产的主要矛盾不是投资不足，而是安居远未到位，这就不能没有“国六条”及其实施细则的严格执行，不能不以监察等强力手段来保障楼市调控的到位。当然，各地区、特别是城市政府是否切实负起责任，接下来就看地方政府的政策执行智慧了。（王敬宾/整理）
青岛市住房建设“十一五”发展规划(2006-2010年)
北京：住宅供应年增2500万平方米
9月30日，北京市规划委员会发布《北京住房建设规划(2006年~2010年)》(以下简称《规划》)，提出到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右；“十一五”期间，北京将新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米。
“北京房价上涨太快，现在提供这样的数据，通过未来可预期的供给信息，对平抑房价是有好处的。房地产行业市场规则由模糊到清晰，同时也降低了开发商的投资风险。”北京世联房地产顾问有限公司执行董事、总经理周晓华如是表示。
“90平方米、70%”总量控制
“90平方米、70%”的悬念在《规划》中终于有了定论。《规划》指出，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上。
“总量控制对市场影响会小一些。”周晓华说，“北京老房子面积小于90平方米的本身就很多，实际是给那些土地价格比较高的项目一些市场余地，比项目调控更有意义。”
《规划》还提出2010年居住用地空间布局引导，对中心城、新城（特别是顺义、通县、亦庄）、镇做了具体规划。
在住宅保障体系建设方面，“十一五”期间，北京用于实物配租的廉租房建设规模约47万~60万平方米、约1万套；经济适用房建设规模约1500万平方米、约21万套；此外，新建商品住房建设规模约9250万平方米、约90万套。
拿地不再过独木桥
《规划》提出，“十一五”期间，北京将新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米。如此规模的住宅供应意味着相应规模的住宅用地供应。
北京大学环境学院城市与区域规划系教授、博士生导师董黎明算了一笔账，年供应建筑面积2500万平方米的住宅，如果按照平均容积率1.4计算，则政府部门每年需要供应住宅用地1500多公顷。
对此，《规划》中明确提到，目前北京已确定用于土地储备、一级开发、危改项目和协议出让遗留项目的居住用地共约80平方公里，其中有36平方公里已经确定作为今明两年新审批居住用地，其他用地按照年度规模逐年安排。
“2500万平米给了开发商拿地的一个‘利好’信号。”阳光100置业集团常务副总经理范小冲表示。
他的理由是，每年推出土地的量是有限的，如今大家千军万马在过独木桥，若今后政府有切实的保障每年有这么多的土地供应量，可能对开发商的抢地冲动有所减缓。
上海：“两个1000万”规划调整
让上海开发商们望眼欲穿的“上海细则”终于显露端倪。9月30日，《上海市住房建设规划（2006~2010年）》（下称《规划》）出炉，首次以文件的形式阐明了将住宅供应结构划进调控范围。
这一由上海市政府常务会议讨论通过的《规划》规定，中低价位、中小套型普通商品住房土地供应量今后不低于居住用地供应总量的70%，90平方米以下商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积70%以上。
毫无悬念。正如出台之前房地局有关人士透露的那样，“上海细则”也遵循了事先“总量控制”这一原则，并没有像深圳、西安、大连等城市那样，要求单个项目达到90平方米占70%。《规划》中强调，“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含配套商品房）土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70%。”
值得注意的是，配套商品房的供应量，已悄然从此前的“两个1000万”调整为“配套商品房2006年、2007年竣工量各为200万平方米左右”。
根据《规划》，2006年、2007年上海新增住房用地分别为1500公顷左右，接下来上海的土地出让，将严格规定建设进度计划、住房建筑套密度、住房面积净密度、套型结构比例等总体要求，把住房建设进度和供应结构全面纳入可控状态。
同时，将继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
据知情人士透露，“其实从6月起，上海市房地局便开始进行详细调查，8月初就已掌握了存量房、在建工程和规划项目中90平方米以下住宅所占比例的数据。”
不过，《规划》只是模糊指出，具体实施方式将“充分考虑存量与在建住房供应情况、城镇人口布局导向、建筑高度对套型建筑面积影响等因素”，并未有具体的定量细化方案在内。
上海一位业内专家曾提出，对90平方米以下小户型的比例，上海按环线进行区域划分进行总量调控是一种较为可行的方式。9月中旬一次房地局召集沪上部分开发商举行的内部会议上，业内探讨出的大致思路是：内环以内的小户型比例配置是50%；内环到中环为70%；中环到外环为75%以上。
“可以看出，政府的导向是将小户型更多地集中在城郊地区。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，从目前市场结构来看，内环线以内市场化程度高，国际购买力强，能够承受高总价，因此小房型比例应较低，而郊区则更多考虑的是居民的住房保障。
一部分业内人士仍然流露出疑虑。在他们看来，上海出台的细则仍然有避实就虚之嫌，因为仅配套商品房和中低价房，就可以完成“90平米、70%”的总量控制。而2006 年6月1日前审批但未取得施工许可证的项目是否会按“90，70”结构比例要求进行调整？房地局有关人士并未及予明确答复。
中国房地产报
在“国六条”配套细则中，有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以下住房占开发建设总面积的70％以上，是总量控制，还是在每个具体项目中落实？二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？而对于这两个关键问题，大部分地方“十一五”住房规划含糊不清。不少规划中均是沿用了“国六条”的口吻，市场悬念依旧未能破解，开发商们还得继续“猜测”。
各地规划大部分均规定了“十一五”期间的具体住房供应量，这虽然仅仅是个计划数字，但是却传达出政府“调控楼市、稳定房价、加强保障”的决心，在一定程度上也可以影响市场预期，助力调控。中国房地产的主要矛盾不是投资不足，而是安居远未到位，这就不能没有“国六条”及其实施细则的严格执行，不能不以监察等强力手段来保障楼市调控的到位。当然，各地区、特别是城市政府是否切实负起责任，接下来就看地方政府的政策执行智慧了。（王敬宾/整理）
青岛市住房建设“十一五”发展规划(2006-2010年)
北京：住宅供应年增2500万平方米
9月30日，北京市规划委员会发布《北京住房建设规划(2006年~2010年)》(以下简称《规划》)，提出到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右；“十一五”期间，北京将新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米。
“北京房价上涨太快，现在提供这样的数据，通过未来可预期的供给信息，对平抑房价是有好处的。房地产行业市场规则由模糊到清晰，同时也降低了开发商的投资风险。”北京世联房地产顾问有限公司执行董事、总经理周晓华如是表示。
“90平方米、70%”总量控制
“90平方米、70%”的悬念在《规划》中终于有了定论。《规划》指出，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上。
“总量控制对市场影响会小一些。”周晓华说，“北京老房子面积小于90平方米的本身就很多，实际是给那些土地价格比较高的项目一些市场余地，比项目调控更有意义。”
《规划》还提出2010年居住用地空间布局引导，对中心城、新城（特别是顺义、通县、亦庄）、镇做了具体规划。
在住宅保障体系建设方面，“十一五”期间，北京用于实物配租的廉租房建设规模约47万~60万平方米、约1万套；经济适用房建设规模约1500万平方米、约21万套；此外，新建商品住房建设规模约9250万平方米、约90万套。
拿地不再过独木桥
《规划》提出，“十一五”期间，北京将新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米。如此规模的住宅供应意味着相应规模的住宅用地供应。
北京大学环境学院城市与区域规划系教授、博士生导师董黎明算了一笔账，年供应建筑面积2500万平方米的住宅，如果按照平均容积率1.4计算，则政府部门每年需要供应住宅用地1500多公顷。
对此，《规划》中明确提到，目前北京已确定用于土地储备、一级开发、危改项目和协议出让遗留项目的居住用地共约80平方公里，其中有36平方公里已经确定作为今明两年新审批居住用地，其他用地按照年度规模逐年安排。
“2500万平米给了开发商拿地的一个‘利好’信号。”阳光100置业集团常务副总经理范小冲表示。
他的理由是，每年推出土地的量是有限的，如今大家千军万马在过独木桥，若今后政府有切实的保障每年有这么多的土地供应量，可能对开发商的抢地冲动有所减缓。
上海：“两个1000万”规划调整
让上海开发商们望眼欲穿的“上海细则”终于显露端倪。9月30日，《上海市住房建设规划（2006~2010年）》（下称《规划》）出炉，首次以文件的形式阐明了将住宅供应结构划进调控范围。
这一由上海市政府常务会议讨论通过的《规划》规定，中低价位、中小套型普通商品住房土地供应量今后不低于居住用地供应总量的70%，90平方米以下商品住房占全市新审批新开工商品住房总面积70%以上。
毫无悬念。正如出台之前房地局有关人士透露的那样，“上海细则”也遵循了事先“总量控制”这一原则，并没有像深圳、西安、大连等城市那样，要求单个项目达到90平方米占70%。《规划》中强调，“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含配套商品房）土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70%。”
值得注意的是，配套商品房的供应量，已悄然从此前的“两个1000万”调整为“配套商品房2006年、2007年竣工量各为200万平方米左右”。
根据《规划》，2006年、2007年上海新增住房用地分别为1500公顷左右，接下来上海的土地出让，将严格规定建设进度计划、住房建筑套密度、住房面积净密度、套型结构比例等总体要求，把住房建设进度和供应结构全面纳入可控状态。
同时，将继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
据知情人士透露，“其实从6月起，上海市房地局便开始进行详细调查，8月初就已掌握了存量房、在建工程和规划项目中90平方米以下住宅所占比例的数据。”
不过，《规划》只是模糊指出，具体实施方式将“充分考虑存量与在建住房供应情况、城镇人口布局导向、建筑高度对套型建筑面积影响等因素”，并未有具体的定量细化方案在内。
上海一位业内专家曾提出，对90平方米以下小户型的比例，上海按环线进行区域划分进行总量调控是一种较为可行的方式。9月中旬一次房地局召集沪上部分开发商举行的内部会议上，业内探讨出的大致思路是：内环以内的小户型比例配置是50%；内环到中环为70%；中环到外环为75%以上。
“可以看出，政府的导向是将小户型更多地集中在城郊地区。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，从目前市场结构来看，内环线以内市场化程度高，国际购买力强，能够承受高总价，因此小房型比例应较低，而郊区则更多考虑的是居民的住房保障。
一部分业内人士仍然流露出疑虑。在他们看来，上海出台的细则仍然有避实就虚之嫌，因为仅配套商品房和中低价房，就可以完成“90平米、70%”的总量控制。而2006 年6月1日前审批但未取得施工许可证的项目是否会按“90，70”结构比例要求进行调整？房地局有关人士并未及予明确答复。
中国房地产报
