预测香港地产泡沫破裂 房地产预言家谢国忠谢幕
据一位与谢国忠交往甚久的资深财经媒体人讲，外表文质彬彬的谢国忠是个不折不扣的雄辩家，坚持己见的同时从不放弃批评对手的观点，且言简意赅。然而私下里，谢为人客气，没有海归经济学家好沾染上的官僚气。他的稿费大多是让编辑直接汇往某个捐款账号。这样一个棱角分明的人，却因在内部邮件中“诋毁”自家公司大客户而去职，其谢幕的方式多少令人出乎意料。这位曾舌战群儒两年有余的“上海地产泡沫论”始作俑者，从未在自己的立场上后退过半步。古谚云“宁鸣而死，不默而生”，谢国忠的遭遇虽显突兀，却也在情理之中。
自2004年放言内地房地产泡沫伊始，谢国忠的名字就与房地产市场的一举一动紧密相连。虽然他的身份是摩根士丹利亚太区首席经济学家，而不是大摩的地产分析师，但好像只有在他谈及房地产的时候，所有人支棱起耳朵仔细听。准确地预言97之后香港地产泡沫破裂是他的成名作，也由此决定了人们习惯思维中的谢国忠印象——房地产预言家。
当然，预言家是一种赞誉，是对谢国忠有所期待的人给他的褒奖。除此之外，不喜欢他的人还送给过他一些其他的称号，“配合自家公司作市的阴谋家”、“好危言耸听的乌鸦嘴”。其实，在资本为王的房地产市场，没有哪个人的言论能左右市场，不过在谢国忠谢幕之时回顾一下两年来他向中国房地产市场抛出的问题，仍不失为一件有意义的事情。
上海地产泡沫“不破而破”
2004年末，谢国忠高调抨击上海地产市场，认为上海楼市存在大量的泡沫成分，甚至大胆预言：“若美联储2005年开始升息至3％以上，流入上海地产市场的热钱将受阻，上海楼市撑不过2005年。”这番言论引来的是各家媒体演绎出了诸多版本的上海楼市崩溃论。一年过去了，经历了央行上调准备金率、定向票据发行、加息，征收二手房交易营业税，直至新近震动全国的“上海社保案”，上海楼市的热情趋于冷静，却并没有崩塌。不受宏观调控影响的商业地产市场更是一如既往地吸引了大量资金进场。
谢国忠的预言是否“破产了”？这个问题大可存而不论。没有崩溃不等于没有泡沫，市场温和降温更像是对“崩溃论”预言一种理性预期式的反应。虽然很多人质疑宏观调控中货币政策和税收调解手段的效果，比如加息并没有加到真实利率水平，资金成本依旧廉价，而对房产交易征税，则多有税负转嫁之嫌。但产业政策的调控手段仍起到了相当的作用。尤其针对外资涌入房地产市场的限制，减少了热钱流入的不确定性。上海地产交易中心的数据显示，受宏观调控政策的影响，较之去年，2006年初上海城区房价下跌约5%，郊区房价跌幅为15%至20%。
泡沫没有破裂，但在实实在在地变小。
升值和升息的变奏曲
去年内地房地产市场最热的话题是外资炒房。对此给出的解释是外资看好人民币必然升值，加上美联储的利率相较人民币利率为低，钱投到内地楼市又可以进一步推动楼市价格上扬，里外里可以赚三道。
人民币升值的前提是中国经济生产力的提升，带动劳动力价格的提高，房地产市场也会水涨船高。但谢国忠提出了一个有趣的观点来驳斥这种做多内地楼市的乐观看法。他认为，内地拥有庞大的、日益增长但又未充分就业的劳动力市场，这无异于是缺乏弹性的劳动力供给过剩。这种劳动力市场局面最有可能带来的结果是“国际市场价格很可能将因为中国的发展而下降，因为中国经济发展迅速吸引了全球公司从中国的低成本中套利。”谢国忠警告那些认为中国经济增长会带动工资快速提高，并因此认为拉高房价有利可图的人，这种想法“只能是一种幻觉”。
谢国忠给中国经济开出的药方是“升息而不升值”，尤其是不能逐步升值。他认为，逐渐升值人民币将驱动外国投机者疯狂涌入中国经济体内，并吸引更多的热钱投入到房地产行业以卸载房地产行业的房屋存量。升息则有助于提升资金成本，抑制投资冲动，挤压房地产泡沫。然而，人民币自去年7月起开始实行有管理的浮动汇率制度，等于是选择了谢国忠认为的最差方案——“逐渐升值”。从外资进入的规模来看，较之2005年同期，今年1~6月份，外资直接投资增长了29％，其他类投资流入增长了21％。尽管美联储在过去一年连续升息至5.25％，人民币利率也连续调高，但外资涌入中国的速度并没有减缓。谢国忠的预言至少在统计数据上得到了印证。
当然，不能说外资流入规模的增长必然意味着房地产市场中的泡沫越吹越大。但货币政策调控对楼市的效果不彰却也是不争的事实。如果没有后来一系列的产业和行政调控措施重手出台，谢国忠两年前的担忧也许已经变成现实了。
配合外资收地的阴谋论
谢国忠最受争议之处，是他作为摩根士丹利的经济学家坚持唱空内地楼市，而同期的摩根士丹利却在内地市场连出大手笔。这引发了业界对谢国忠言论公信力的空前质疑，一些学者和内地地产商指责谢国忠是在配合自己的东家，唱了一出“高调唱空，趁乱低收”的双簧。
不知是抨击者有意忽略，还是缺乏房地产市场的常识，似乎很少有人注意到，谢国忠唱空的一直是民用住宅市场，而摩根士丹利的收购则集中在高端商业地产和物业项目上。民用住宅项目不同于商业地产，前者无法产生稳定的现金流，因此住宅楼市价格上涨过快一定存在炒房等投机成分。相比之下，商业地产项目不仅现金流稳定，便于在海外金融市场进行资产证券化运作，更有一项民用住宅项目不可比拟的优势，即“核心地段的不可复制性”。
上海楼市后来的走势印证了商业地产和民宅项目在上述投资属性的差异。宏观调控之后，由于商业地产开发不在调控对象之列，资金对上海商业地产和物业项目仍旧趋之若鹜。而住宅项目成为调控影响的重灾区，结果偏重中高端住宅项目的多家新加坡地产公司不得不收缩战线，改变投资策略，加重投资组合中商业地产项目的权重。
当然，阴谋论的说法也就此不攻自破。
据说离职后的谢国忠心情坦然，虽然已经有十几家业界名门向他发出了加盟邀请，但他似乎无意匆匆开始新的职业生涯。亲身经历了两年中国房地产市场大起大落的谢国忠，虽唐突离开，但从容自若。
中国房地产报 刘晶
当然，预言家是一种赞誉，是对谢国忠有所期待的人给他的褒奖。除此之外，不喜欢他的人还送给过他一些其他的称号，“配合自家公司作市的阴谋家”、“好危言耸听的乌鸦嘴”。其实，在资本为王的房地产市场，没有哪个人的言论能左右市场，不过在谢国忠谢幕之时回顾一下两年来他向中国房地产市场抛出的问题，仍不失为一件有意义的事情。
上海地产泡沫“不破而破”
2004年末，谢国忠高调抨击上海地产市场，认为上海楼市存在大量的泡沫成分，甚至大胆预言：“若美联储2005年开始升息至3％以上，流入上海地产市场的热钱将受阻，上海楼市撑不过2005年。”这番言论引来的是各家媒体演绎出了诸多版本的上海楼市崩溃论。一年过去了，经历了央行上调准备金率、定向票据发行、加息，征收二手房交易营业税，直至新近震动全国的“上海社保案”，上海楼市的热情趋于冷静，却并没有崩塌。不受宏观调控影响的商业地产市场更是一如既往地吸引了大量资金进场。
谢国忠的预言是否“破产了”？这个问题大可存而不论。没有崩溃不等于没有泡沫，市场温和降温更像是对“崩溃论”预言一种理性预期式的反应。虽然很多人质疑宏观调控中货币政策和税收调解手段的效果，比如加息并没有加到真实利率水平，资金成本依旧廉价，而对房产交易征税，则多有税负转嫁之嫌。但产业政策的调控手段仍起到了相当的作用。尤其针对外资涌入房地产市场的限制，减少了热钱流入的不确定性。上海地产交易中心的数据显示，受宏观调控政策的影响，较之去年，2006年初上海城区房价下跌约5%，郊区房价跌幅为15%至20%。
泡沫没有破裂，但在实实在在地变小。
升值和升息的变奏曲
去年内地房地产市场最热的话题是外资炒房。对此给出的解释是外资看好人民币必然升值，加上美联储的利率相较人民币利率为低，钱投到内地楼市又可以进一步推动楼市价格上扬，里外里可以赚三道。
人民币升值的前提是中国经济生产力的提升，带动劳动力价格的提高，房地产市场也会水涨船高。但谢国忠提出了一个有趣的观点来驳斥这种做多内地楼市的乐观看法。他认为，内地拥有庞大的、日益增长但又未充分就业的劳动力市场，这无异于是缺乏弹性的劳动力供给过剩。这种劳动力市场局面最有可能带来的结果是“国际市场价格很可能将因为中国的发展而下降，因为中国经济发展迅速吸引了全球公司从中国的低成本中套利。”谢国忠警告那些认为中国经济增长会带动工资快速提高，并因此认为拉高房价有利可图的人，这种想法“只能是一种幻觉”。
谢国忠给中国经济开出的药方是“升息而不升值”，尤其是不能逐步升值。他认为，逐渐升值人民币将驱动外国投机者疯狂涌入中国经济体内，并吸引更多的热钱投入到房地产行业以卸载房地产行业的房屋存量。升息则有助于提升资金成本，抑制投资冲动，挤压房地产泡沫。然而，人民币自去年7月起开始实行有管理的浮动汇率制度，等于是选择了谢国忠认为的最差方案——“逐渐升值”。从外资进入的规模来看，较之2005年同期，今年1~6月份，外资直接投资增长了29％，其他类投资流入增长了21％。尽管美联储在过去一年连续升息至5.25％，人民币利率也连续调高，但外资涌入中国的速度并没有减缓。谢国忠的预言至少在统计数据上得到了印证。
当然，不能说外资流入规模的增长必然意味着房地产市场中的泡沫越吹越大。但货币政策调控对楼市的效果不彰却也是不争的事实。如果没有后来一系列的产业和行政调控措施重手出台，谢国忠两年前的担忧也许已经变成现实了。
配合外资收地的阴谋论
谢国忠最受争议之处，是他作为摩根士丹利的经济学家坚持唱空内地楼市，而同期的摩根士丹利却在内地市场连出大手笔。这引发了业界对谢国忠言论公信力的空前质疑，一些学者和内地地产商指责谢国忠是在配合自己的东家，唱了一出“高调唱空，趁乱低收”的双簧。
不知是抨击者有意忽略，还是缺乏房地产市场的常识，似乎很少有人注意到，谢国忠唱空的一直是民用住宅市场，而摩根士丹利的收购则集中在高端商业地产和物业项目上。民用住宅项目不同于商业地产，前者无法产生稳定的现金流，因此住宅楼市价格上涨过快一定存在炒房等投机成分。相比之下，商业地产项目不仅现金流稳定，便于在海外金融市场进行资产证券化运作，更有一项民用住宅项目不可比拟的优势，即“核心地段的不可复制性”。
上海楼市后来的走势印证了商业地产和民宅项目在上述投资属性的差异。宏观调控之后，由于商业地产开发不在调控对象之列，资金对上海商业地产和物业项目仍旧趋之若鹜。而住宅项目成为调控影响的重灾区，结果偏重中高端住宅项目的多家新加坡地产公司不得不收缩战线，改变投资策略，加重投资组合中商业地产项目的权重。
当然，阴谋论的说法也就此不攻自破。
据说离职后的谢国忠心情坦然，虽然已经有十几家业界名门向他发出了加盟邀请，但他似乎无意匆匆开始新的职业生涯。亲身经历了两年中国房地产市场大起大落的谢国忠，虽唐突离开，但从容自若。
中国房地产报 刘晶
