房改“后遗症”与住房公平 住房商品化现新问题
在上世纪90年代末期，一场以保障原有住户优先购买权为核心的城镇住房制度改革“运动”席卷全国，大批公房在房改中陆续以优惠价格卖给原住户，变成住户的私有房产。而伴随着住房商品化方向的确立，公房逐渐退出历史舞台，房改也似乎成为一个历史问题而渐渐淡出了人们的视野。但是在商品房房价不断高涨的今天，重新站在客观的立场上反思这次房改显得十分必要。
在上世纪90年代房改之前，已实行40多年的旧住房制度最大特点是对公有住房实行无偿分配，虽说公房也收取房租，但一套公房每月租金很低，实际上就是无偿分配。虽然这是一项较好的福利制度，但是在特定的制度条件和经济基础下，无偿分房带来的更多的是不公平和住房短缺。
正是为了克服无偿分房的弊端，中央政府才在上世纪90年代开始推行城镇住房制度改革，住房制度改革起步之初的基本模式是提租补贴，其做法是大幅度提高公房房租，同时向租用公房的职工按其工资的一定比例发放住房补贴。提租补贴模式能在一定程度上克服无偿分房弊端，故在推行中得到了大多数城镇职工的支持和拥护。但由于各种原因，提租补贴模式在推行一段时间后，被以公房产权私有化为主的政策所替代，于是住房分配货币化成了房改的主流模式，但是这一模式在取得巨大成功的同时，实际上也带来了一系列的“后遗症”。
对住房分配货币化改革方案的不满主要是来源于购买机会的不平等。众所周知，商品面前人人平等，任何人只要有相应数量的货币就应该可以买到所需商品，既然把公房作为商品出售给住户，那么按照商品面前人人平等的原则，人人都应该有购买的机会和权利。
然而无论是中央还是各省市的房改政策，都有原住户优先购买的规定。换句话说，买公房的只能是之前已经分到公房的人。这对于其他购房者来说就是权利的剥离。虽然对原有住户优先购房权的保护是为了保障政府机关、事业单位和国有企业员工的切实利益，从政策出发点来说无可厚非，但是由于原本的公房分配制度就存在缺陷，而在此基础上推行的原有住户优先购房权无疑扩大了某种程度上的不公平。
而即使对原有住户而言，虽然总体上来说他们是政策的受益者，但是在具体的利益分配上也存在着各种各样的不合理。因为毕竟只有原来分到大房、好房和占有多套房屋的原有住户才对相应的房屋具有优先购买权，而在公房分配体系中排在末端的只能购买较差的房产。
同时，在这种制度设计下，部分领导干部可以把过去利用特权违规多占的公房通过优惠价格买下来并实现产权的合法化。而一些政府部门、国有企业也往往利用政策漏洞趁机在城市黄金地段超标准地为员工盖大房、盖好房，再以非常优惠的价格出售给他们，使原本违规的福利变成了合法的私产。
除此之外，房改的补贴实际上由两部分组成，一是对原有住户以优先购买住房为主要形式的实物补贴。二是货币形式的住房补贴，这又被称为明补。在实际操作过程中，原住户往往不仅享受了房屋的优先购买权，而且还有不菲的货币补贴，但对于许多无房者来说，不仅享受不到这种实物补贴，而且只能拿到很少的货币补贴。
就全国范围而言，这种货币补贴的不平等更加明显。对于地方财政较为雄厚的地区，虽然这种住房货币补贴数额较低，但是对于政策惠及范围之内的居民来说，仍然是一笔不小的收入来源。然而对于绝大多数地区，限于地方财政资金的压力，虽然在国家政策指导下出台的房改方案都明文规定了货币补贴的内容，但这些房改方案往往只有政策而没有配套资金，除行政事业单位由政府财政补贴之外，住房补贴一律由各单位自筹。对于许多亏损严重的国有企业来说，连发工资都困难，怎么有剩余资金给无房户发放住房补贴呢？这样，一个本来就有些失衡的政策在执行过程中无疑又大打折扣。
房改的另外一个问题在于，它只是针对存量的分配，而将增量市场全部寄希望于市场，这样的结果就是新增的保障性住房数量不足。这等于把那些旧体制下的利益受损者强行推向市场，让他们靠租房、买房来满足住房需求。这样，在房改中被强行推向市场的大量无房户可能要面临着既买不起房又租不起房的困境，房改成本会主要由他们来承担，而这部分人本来恰恰也应该是属于住房保障体系之内，理应享受住房保障制度的好处。另外，在房改过程中，对购买公房的优惠和对商品房的提倡，对人们“只买不租”住房理念的形成也起了推波助澜的作用。
这样，对原住户优惠售房和原住户优先购房的规定，使买到公房与没有买到公房的居民，买到好公房与买到差公房的居民间的差距急剧拉大。结果在房改中，原来无偿分房的“后遗症”尚未彻底解决，房改过程中又出现了马太效应式的新的“后遗症”。二者影响叠加，使得房改在推动住房商品化的同时，也带来了许多新的问题。
（作者系成都益林管理咨询公司管理咨询师）
中国房地产报 刘云 刘海迅
正是为了克服无偿分房的弊端，中央政府才在上世纪90年代开始推行城镇住房制度改革，住房制度改革起步之初的基本模式是提租补贴，其做法是大幅度提高公房房租，同时向租用公房的职工按其工资的一定比例发放住房补贴。提租补贴模式能在一定程度上克服无偿分房弊端，故在推行中得到了大多数城镇职工的支持和拥护。但由于各种原因，提租补贴模式在推行一段时间后，被以公房产权私有化为主的政策所替代，于是住房分配货币化成了房改的主流模式，但是这一模式在取得巨大成功的同时，实际上也带来了一系列的“后遗症”。
对住房分配货币化改革方案的不满主要是来源于购买机会的不平等。众所周知，商品面前人人平等，任何人只要有相应数量的货币就应该可以买到所需商品，既然把公房作为商品出售给住户，那么按照商品面前人人平等的原则，人人都应该有购买的机会和权利。
然而无论是中央还是各省市的房改政策，都有原住户优先购买的规定。换句话说，买公房的只能是之前已经分到公房的人。这对于其他购房者来说就是权利的剥离。虽然对原有住户优先购房权的保护是为了保障政府机关、事业单位和国有企业员工的切实利益，从政策出发点来说无可厚非，但是由于原本的公房分配制度就存在缺陷，而在此基础上推行的原有住户优先购房权无疑扩大了某种程度上的不公平。
而即使对原有住户而言，虽然总体上来说他们是政策的受益者，但是在具体的利益分配上也存在着各种各样的不合理。因为毕竟只有原来分到大房、好房和占有多套房屋的原有住户才对相应的房屋具有优先购买权，而在公房分配体系中排在末端的只能购买较差的房产。
同时，在这种制度设计下，部分领导干部可以把过去利用特权违规多占的公房通过优惠价格买下来并实现产权的合法化。而一些政府部门、国有企业也往往利用政策漏洞趁机在城市黄金地段超标准地为员工盖大房、盖好房，再以非常优惠的价格出售给他们，使原本违规的福利变成了合法的私产。
除此之外，房改的补贴实际上由两部分组成，一是对原有住户以优先购买住房为主要形式的实物补贴。二是货币形式的住房补贴，这又被称为明补。在实际操作过程中，原住户往往不仅享受了房屋的优先购买权，而且还有不菲的货币补贴，但对于许多无房者来说，不仅享受不到这种实物补贴，而且只能拿到很少的货币补贴。
就全国范围而言，这种货币补贴的不平等更加明显。对于地方财政较为雄厚的地区，虽然这种住房货币补贴数额较低，但是对于政策惠及范围之内的居民来说，仍然是一笔不小的收入来源。然而对于绝大多数地区，限于地方财政资金的压力，虽然在国家政策指导下出台的房改方案都明文规定了货币补贴的内容，但这些房改方案往往只有政策而没有配套资金，除行政事业单位由政府财政补贴之外，住房补贴一律由各单位自筹。对于许多亏损严重的国有企业来说，连发工资都困难，怎么有剩余资金给无房户发放住房补贴呢？这样，一个本来就有些失衡的政策在执行过程中无疑又大打折扣。
房改的另外一个问题在于，它只是针对存量的分配，而将增量市场全部寄希望于市场，这样的结果就是新增的保障性住房数量不足。这等于把那些旧体制下的利益受损者强行推向市场，让他们靠租房、买房来满足住房需求。这样，在房改中被强行推向市场的大量无房户可能要面临着既买不起房又租不起房的困境，房改成本会主要由他们来承担，而这部分人本来恰恰也应该是属于住房保障体系之内，理应享受住房保障制度的好处。另外，在房改过程中，对购买公房的优惠和对商品房的提倡，对人们“只买不租”住房理念的形成也起了推波助澜的作用。
这样，对原住户优惠售房和原住户优先购房的规定，使买到公房与没有买到公房的居民，买到好公房与买到差公房的居民间的差距急剧拉大。结果在房改中，原来无偿分房的“后遗症”尚未彻底解决，房改过程中又出现了马太效应式的新的“后遗症”。二者影响叠加，使得房改在推动住房商品化的同时，也带来了许多新的问题。
（作者系成都益林管理咨询公司管理咨询师）
中国房地产报 刘云 刘海迅
