“开发区2006房地产业发展论坛”侧记
落实新政与时俱进 满足需求稳步前进——开发区2006房地产业发展论坛侧记
“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。随着国家关于房地产新政的逐步落地，鱼龙混杂的房地产市场正在经历一场深刻的洗牌。
为了在新的一场洗牌中，抢抓机遇稳步前进，作为西海岸开发区板块，在该区房地产协会的主办下，日前在鲁泽大厦举办了“开发区2006房地产业发展论坛”。参加这次论坛的有中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端、山东省房地产协会副会长、山东普利建设有限公司董事长刘建业、我市房地产界有关专家学者和开发区110余家房地产企业代表。
论坛主要围绕着国家宏观调控政策与房地产业的发展，房地产开发成功经验和前沿的发展理念，在国家宏观调控形势和新的竞争格局下，房地产开发企业全新的发展路径及市场操作模式等问题进行了探讨。
在调控中形成新的发展格局
根据国家统计局资料显示，2006年1月到8月全国完成房地产开发同比增长24％。从2005年1月份到2006年8月份，整个全国房地产开发景气指数呈一个U型的趋势，从2005年宏观调控下降，下降到2005年12月份，今年一直是上升。当前正在进行的房地产市场调控，概括起来讲就是通过行政干预和经济杠杆双管齐下。从供求两个方面进行双向调整，以达到稳定房价的目的。大家说，国六条、国八条是房地产新政，那么这个“新”政新在哪里？概括起来有以下五个方面的“新”：
第一，建立新的住房供应结构，实行总量控制与项目控制相结合的原则。无论对我们的管理部门和对于我们开发商都留了一定的回旋余地。因为不是每个项目都要70％90平方米以下的套型。整个城市有一个总量控制，具体的项目呢，可能就会灵活一些。但是总的来说，总量控制与项目控制相结合。
第二，就是建立新的住房需求制度。一是重点满足当地居民的自住需求，二是抑制投机和投资性的购房需求。
第三是严格控制拆迁等被动性住房需求。
第四提出了完善住房保障制度的新要求，多渠道增加中低价位、中小套型住房的供应。这一次房地产新政一个特殊强调的一个问题，就是要完善住房保障制度。
第五，建立新的市场秩序，对整顿、规范房地产生产秩序和完善房地产统计及信息披露制度提出了新的措施。
从以上五个方面来看，这次调控的意义已经远远超过“稳定房价”的这一单一目标，对我国房地产业的进一步发展和住房制度改革的深化，将产生深远的影响。
现在国家提出发展中小套型普通商品住房，绝对不是一时的权宜之计，它是必须长期坚持的战略性决策。这个问题我们可以从以下三个方面来理解。
第一是国情，从世界来看，地少人多的国家和地区都是主要发展中小套型，日本为85平方米，瑞典为90平方米，德国为99平方米，新加坡小于100平方米建筑面积的户型占70％以上，这些国家没有钱吗？他们的年人均GDP是3万多美元，2万多美元，他们没有钱吗？盖不起大房子吗？不是，他们不是缺钱，他们是缺地，土地很紧张，因此他们的住宅都是中小套型。
第二从社会情况看，我国中低收入家庭占社会的绝大多数，是房地产市场的消费主体。必须为他们供应适当的住房，这是我们的社会情况。
第三从家庭来看，家庭单元人数呈缩小的趋势。所以从国情、社情、家情来看，我们发展中小户型，有它社会的必然性，也有它的合理性。
适者生存，做好中小套型的设计开发
作为房地产开发公司来说，对于宏观调控带来的思想上的冲击波，经过这段时间，应该是能够稳定下来。适者生存，就要认真地做好中小套型住宅的设计和建设。
住宅设计是住宅开发建设龙头，有一些大户型由于不珍惜面积，它的客厅、餐厅等非常有用的空间大而无当。
相反，中小套型设计由于珍惜面积，通过精打细算、合理配置以及采取模糊空间，也能达到良好的视觉空间。譬如说一个20平方米的客厅，20平方米的餐厅，如果连在一起，有的时候也给人30平方米的感觉，也不小。另外就是采用灵活的隔断，减少固定构建等等，最大限度提高了空间的利用，创造了既紧凑又舒适的宜居中小户型住宅。
总之要通过创新，把我们中小户型设计成温馨舒适但是造价不高的新一代住宅。
努力开发“亲情住宅小区”
我们房地产业在构建和谐社会有很重要的作用。从构建和谐人居的角度出发，至少应当蕴含四层意思。第一，人与人之间的和谐；第二，人与自然之间的和谐；第三，精神文明与物质文明之间的和谐；第四，住宅小区与城市之间的和谐。
房地产开发项目在和谐社会这个大前提下，至少达到这四个方面的和谐。第一，把发展中小套型与建设“亲情住宅小区”结合起来，促进人与人之间的和谐。因此，亲情住宅小区的内涵应包括三个方面。第一，有利于维持和增进家庭亲情，第二，有利于维持和增进邻里亲情。第三，有利于维持和增进社区亲情。
第二，建设“亲情住宅小区”是适应年龄结构和家庭结构变化的需要。从年龄结构来看，我国人口已经开始进入了老年型国家。60岁以上老年人口占总人口11.03％。今后，我国的60岁以上人口将继续以年均3.2％的速度增长。进入老年型社会以后，养老的问题，势必日益突出。按照中国的传统，“居家养老”应该是首选。
“亲情住宅小区”是把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子女住在一起。我们要创造一种老年人和子女、子孙同住在一个小区、同住在一个楼。解决老年人的孤独问题，给年轻人一个尽心尽孝弘扬中国传统文化的空间。
第三，建设“亲情住宅小区”要适应住宅高层化的需要。我国住宅向多层、高层发展是由国情决定的，邻里之间的亲情少了，难以满足人类的亲情的需求。因此，结合90平方米以下中小套型普通商品住房来打造“亲情住宅小区”以适应老人与子女就近居住、居家养老的需要，就可以成为住宅小区开发的新亮点。
所谓亲情住宅小区，不是一种概念的炒作，而是有设施条件作为保证。它在规划设计上面，要具备适应两代人，几代人，同住在一个小区，有分有合的居住方式。从户型上看，可分三类：近居型、邻居型、合居型。
新加坡的老年住宅设计非常好，国家有一些要求。譬如说住宅入口处面积要适当增大，便于老人通过。门的宽度要适当，使轮椅可以顺利通过。室内地面平坦，没有高差。再譬如厨房的灶台、卫生间的洗面台等，可以凹进去，方便老人。所以说，新加坡的老人住宅，实实在在有很多的设施，方便老人，对老人的住宅考虑非常周到。
另外在美国，还有一种可调换居住的老人住宅小区，有三类房子，一类叫健康老年人住宅，一类叫有医疗设施的老年人住宅，以及有特别看护的老年人住宅，这样可以进行调换，可以保障老年阶段始终在这里居住。另外在增进邻里的亲情方面，多重视规划设计好交往场所，特别是庭院、院落的户外休息设施。
目前，北京、上海、江苏、浙江的一些住宅小区已经参加了亲情住宅小区试点活动，在重点发展中小套型的形势下，“亲情住宅小区”开发无疑会成为住宅小区开发的一个新的理念、新亮点，它具有广大的市场吸引力。
建设开放式住宅社区
建设开放式住宅社区，就是促进住宅小区与城市之间的和谐。
我们现在住的住宅小区和城市之间和谐不和谐？有的住宅小区由于规模较大，一般又是采取封闭式管理，与社会的联系仅仅是一两个出入口。城市道路修到小区门口断了，它小区就与城市不和谐了。现在小区规模越来越大，甚至达到了小城镇级的人口规模，封闭式的小区模式越来越不适应规模社区和现代城市的要求。因此必须提倡融入城市、开放式小区开发理念。特别是我们新区开发，千万不要圈起围墙搞城堡，要搞开放式。
开放式体现在什么地方？第一是道路设计的衔接。主要是城市道路和小区路网的有机衔接。过去，住宅小区一般不规划城市道路穿越，或者虽规划有城市道路也不开通。小区规模大型化以后，封闭式的小区居民出行的时候要走很远的路才能搭乘公交车，而且往往影响城市路网的通畅，造成交通堵塞。所以现在提倡大型住宅社区要从城市规划的总体出发，使城市路网通畅，提高小区与城市路网的均好性。
第二，公共设施的共享。主要是会馆、商服、医疗、学校等设施的共享。一方面小区可以利用周边已有的公共设施，小区公共设施可向社会开放。
第三，小区景观的共享。住宅小区要对城市建设做贡献。贡献之一就是要丰富城市的景观。不要把最靓丽的景观藏在小区的腹心之处。
第四，要建立开放式的小区，有的甚至要把围墙拆掉，你建栏杆也行，连栏杆也不要也可以。许多发达国家的住宅小区没有围墙。防盗问题单纯用围墙没有用，要多采用电子监控设备，进行社区治安综合治理。
记者 郭 光 青岛日报
“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。随着国家关于房地产新政的逐步落地，鱼龙混杂的房地产市场正在经历一场深刻的洗牌。
为了在新的一场洗牌中，抢抓机遇稳步前进，作为西海岸开发区板块，在该区房地产协会的主办下，日前在鲁泽大厦举办了“开发区2006房地产业发展论坛”。参加这次论坛的有中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端、山东省房地产协会副会长、山东普利建设有限公司董事长刘建业、我市房地产界有关专家学者和开发区110余家房地产企业代表。
在调控中形成新的发展格局
根据国家统计局资料显示，2006年1月到8月全国完成房地产开发同比增长24％。从2005年1月份到2006年8月份，整个全国房地产开发景气指数呈一个U型的趋势，从2005年宏观调控下降，下降到2005年12月份，今年一直是上升。当前正在进行的房地产市场调控，概括起来讲就是通过行政干预和经济杠杆双管齐下。从供求两个方面进行双向调整，以达到稳定房价的目的。大家说，国六条、国八条是房地产新政，那么这个“新”政新在哪里？概括起来有以下五个方面的“新”：
第一，建立新的住房供应结构，实行总量控制与项目控制相结合的原则。无论对我们的管理部门和对于我们开发商都留了一定的回旋余地。因为不是每个项目都要70％90平方米以下的套型。整个城市有一个总量控制，具体的项目呢，可能就会灵活一些。但是总的来说，总量控制与项目控制相结合。
第二，就是建立新的住房需求制度。一是重点满足当地居民的自住需求，二是抑制投机和投资性的购房需求。
第三是严格控制拆迁等被动性住房需求。
第四提出了完善住房保障制度的新要求，多渠道增加中低价位、中小套型住房的供应。这一次房地产新政一个特殊强调的一个问题，就是要完善住房保障制度。
第五，建立新的市场秩序，对整顿、规范房地产生产秩序和完善房地产统计及信息披露制度提出了新的措施。
从以上五个方面来看，这次调控的意义已经远远超过“稳定房价”的这一单一目标，对我国房地产业的进一步发展和住房制度改革的深化，将产生深远的影响。
现在国家提出发展中小套型普通商品住房，绝对不是一时的权宜之计，它是必须长期坚持的战略性决策。这个问题我们可以从以下三个方面来理解。
第一是国情，从世界来看，地少人多的国家和地区都是主要发展中小套型，日本为85平方米，瑞典为90平方米，德国为99平方米，新加坡小于100平方米建筑面积的户型占70％以上，这些国家没有钱吗？他们的年人均GDP是3万多美元，2万多美元，他们没有钱吗？盖不起大房子吗？不是，他们不是缺钱，他们是缺地，土地很紧张，因此他们的住宅都是中小套型。
第二从社会情况看，我国中低收入家庭占社会的绝大多数，是房地产市场的消费主体。必须为他们供应适当的住房，这是我们的社会情况。
第三从家庭来看，家庭单元人数呈缩小的趋势。所以从国情、社情、家情来看，我们发展中小户型，有它社会的必然性，也有它的合理性。
适者生存，做好中小套型的设计开发
作为房地产开发公司来说，对于宏观调控带来的思想上的冲击波，经过这段时间，应该是能够稳定下来。适者生存，就要认真地做好中小套型住宅的设计和建设。
住宅设计是住宅开发建设龙头，有一些大户型由于不珍惜面积，它的客厅、餐厅等非常有用的空间大而无当。
相反，中小套型设计由于珍惜面积，通过精打细算、合理配置以及采取模糊空间，也能达到良好的视觉空间。譬如说一个20平方米的客厅，20平方米的餐厅，如果连在一起，有的时候也给人30平方米的感觉，也不小。另外就是采用灵活的隔断，减少固定构建等等，最大限度提高了空间的利用，创造了既紧凑又舒适的宜居中小户型住宅。
总之要通过创新，把我们中小户型设计成温馨舒适但是造价不高的新一代住宅。
努力开发“亲情住宅小区”
我们房地产业在构建和谐社会有很重要的作用。从构建和谐人居的角度出发，至少应当蕴含四层意思。第一，人与人之间的和谐；第二，人与自然之间的和谐；第三，精神文明与物质文明之间的和谐；第四，住宅小区与城市之间的和谐。
房地产开发项目在和谐社会这个大前提下，至少达到这四个方面的和谐。第一，把发展中小套型与建设“亲情住宅小区”结合起来，促进人与人之间的和谐。因此，亲情住宅小区的内涵应包括三个方面。第一，有利于维持和增进家庭亲情，第二，有利于维持和增进邻里亲情。第三，有利于维持和增进社区亲情。
第二，建设“亲情住宅小区”是适应年龄结构和家庭结构变化的需要。从年龄结构来看，我国人口已经开始进入了老年型国家。60岁以上老年人口占总人口11.03％。今后，我国的60岁以上人口将继续以年均3.2％的速度增长。进入老年型社会以后，养老的问题，势必日益突出。按照中国的传统，“居家养老”应该是首选。
“亲情住宅小区”是把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子女住在一起。我们要创造一种老年人和子女、子孙同住在一个小区、同住在一个楼。解决老年人的孤独问题，给年轻人一个尽心尽孝弘扬中国传统文化的空间。
第三，建设“亲情住宅小区”要适应住宅高层化的需要。我国住宅向多层、高层发展是由国情决定的，邻里之间的亲情少了，难以满足人类的亲情的需求。因此，结合90平方米以下中小套型普通商品住房来打造“亲情住宅小区”以适应老人与子女就近居住、居家养老的需要，就可以成为住宅小区开发的新亮点。
所谓亲情住宅小区，不是一种概念的炒作，而是有设施条件作为保证。它在规划设计上面，要具备适应两代人，几代人，同住在一个小区，有分有合的居住方式。从户型上看，可分三类：近居型、邻居型、合居型。
新加坡的老年住宅设计非常好，国家有一些要求。譬如说住宅入口处面积要适当增大，便于老人通过。门的宽度要适当，使轮椅可以顺利通过。室内地面平坦，没有高差。再譬如厨房的灶台、卫生间的洗面台等，可以凹进去，方便老人。所以说，新加坡的老人住宅，实实在在有很多的设施，方便老人，对老人的住宅考虑非常周到。
另外在美国，还有一种可调换居住的老人住宅小区，有三类房子，一类叫健康老年人住宅，一类叫有医疗设施的老年人住宅，以及有特别看护的老年人住宅，这样可以进行调换，可以保障老年阶段始终在这里居住。另外在增进邻里的亲情方面，多重视规划设计好交往场所，特别是庭院、院落的户外休息设施。
目前，北京、上海、江苏、浙江的一些住宅小区已经参加了亲情住宅小区试点活动，在重点发展中小套型的形势下，“亲情住宅小区”开发无疑会成为住宅小区开发的一个新的理念、新亮点，它具有广大的市场吸引力。
建设开放式住宅社区
建设开放式住宅社区，就是促进住宅小区与城市之间的和谐。
我们现在住的住宅小区和城市之间和谐不和谐？有的住宅小区由于规模较大，一般又是采取封闭式管理，与社会的联系仅仅是一两个出入口。城市道路修到小区门口断了，它小区就与城市不和谐了。现在小区规模越来越大，甚至达到了小城镇级的人口规模，封闭式的小区模式越来越不适应规模社区和现代城市的要求。因此必须提倡融入城市、开放式小区开发理念。特别是我们新区开发，千万不要圈起围墙搞城堡，要搞开放式。
开放式体现在什么地方？第一是道路设计的衔接。主要是城市道路和小区路网的有机衔接。过去，住宅小区一般不规划城市道路穿越，或者虽规划有城市道路也不开通。小区规模大型化以后，封闭式的小区居民出行的时候要走很远的路才能搭乘公交车，而且往往影响城市路网的通畅，造成交通堵塞。所以现在提倡大型住宅社区要从城市规划的总体出发，使城市路网通畅，提高小区与城市路网的均好性。
第二，公共设施的共享。主要是会馆、商服、医疗、学校等设施的共享。一方面小区可以利用周边已有的公共设施，小区公共设施可向社会开放。
第三，小区景观的共享。住宅小区要对城市建设做贡献。贡献之一就是要丰富城市的景观。不要把最靓丽的景观藏在小区的腹心之处。
第四，要建立开放式的小区，有的甚至要把围墙拆掉，你建栏杆也行，连栏杆也不要也可以。许多发达国家的住宅小区没有围墙。防盗问题单纯用围墙没有用，要多采用电子监控设备，进行社区治安综合治理。
记者 郭 光 青岛日报
