黄金楼市：岛城业内人士谈房价成本公开化
房价成本公开化，购房者对它的期待绝对不是抓住证据抗议一番拉倒，情绪需要发泄，但大家更希望成本公开化能够对市场有所触动，特别是对公开化后的房价走势有所影响。那么，消费者、房地产业内人士及相关法律人士、经济学者对房价成本公开这一事件的态度如何？他们对成本公开能否阻击价格上涨，如何透过成本数字判断房产价值，公开房价是否涉及商业秘密等问题又有什么看法，《黄金楼市》将用上述人士的声音告诉大家，成本公开化将会带来啥。
房价成本影响购房行为
成本原本就装在开发商的肚子里，公开与否估计他们都没有获得信息的快感，不过有机会共享秘密的消费者，对成本公开这事却显得兴趣十足。《黄金楼市》近日联合半岛网进行的一次名为“房价成本公开对购房行为影响几何”的调查就明白地显示：消费者对公开的房价成本十分在意。
在调查问卷中，关于房价成本是否应该公布一题。有高达 86％的被调查者表示“绝对有必要”，持反对意见的只有4％，认为无所谓的占10％。而对房价成本是否涉及商业秘密这一敏感问题，同样有86％的被调查者认为“这不涉及商业秘密”，认为公开房价成本侵犯了房地产开发商“隐私权”的仅有8％，另有6％的被调查者表示不太清楚。这一调查结果同样反映了消费者了解房价成本的迫切心理。
对于房价成本的两个构成部分———土地成本和开发建设成本，购房者更希望了解哪个？调查显示，两个选项的支持率各占 36％，而剩余28％的人表示两者意义同样重大，希望能同时了解这两部分成本。
公开的房价成本会不会影响消费者的购房行为？表示“会影响自己购房决定”的占到全部被调查者的74％。究其原因，除了部分发泄性理由外，比较客观的说法有：公开成本可能会让开发商调整定价策略，造成房价技术性调低；还有的消费者表示，他们将根据房价成本重新认识房子的价值。但也有20％的被调查者表示“公开的房价成本不会影响自己的购房决定”，因为“如果需要的话，无论成本高低都得买”。另有 6％的被调查者表示“不好说”。
那么，被调查者又是如何看待房价成本公开与房价走势的关系呢？70％的购房者认为房价成本透明化能抑制房价；18％的消费者认为不会，而12％的购房者不置可否。由此可见，大家对公开房价成本对价格走势带来的影响力还是抱有很高期待的。
公开成本涉及商业秘密？
房价成本的公开似乎成了一种趋势，但“房价成本是商业秘密”的说法某种程度上也成了房价彻底、普遍公开的一道“防火墙”。前不久有消息称，“房价成本公开”在广东省人大审议中被否决，那么房价成本到底属不属于商业秘密呢？
购房者孙先生说，他买房时偶尔也会问房价成本的问题，但销售人员总会以商业秘密推托。但他认为房子不是一般的商品，其利润应该受到一定限制，所以房价成本不应该被列为商业秘密的范畴，应该公开。
颐荣置业董事长刘伟认为，房价成本不是商业秘密，而且这个成本从来都是透明的。因为土地招拍挂在青岛推广多年，地价成本公开，建筑安装成本只要是业内人士都可以计算出来，相关税费也都有一定标准。即便是非本开发公司人员，只要对地产行业比较精通，这个账一看便知，没有秘密。青岛无忧房网 www.51fdc.com所以原先大家认为房价成本不公开、不透明，只是因为行业外人士不了解房价成本的计算方法所致，而所谓房价成本公开，只是把数字汇总起来让非专业的购房者知道，根本就不存在商业秘密的说法。
山东元鼎律师事务所单正国律师认为，商业秘密就是不为公众所知，并能给企业带来经济效益的一些专有性的经济技术、特殊管理手段等，而房地产成本通过评估、鉴定就可以得出，比如土地价格、材料的价格，所以不能称之为商业秘密。
青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚认为，整体而言，房价成本并不是商业秘密，但不可否认，一些构成房价成本的细节上存在商业秘密。比如在土建成本中，某些材料的价格可能低于市场平均水平，那么这些材料的供货方是谁，这个供货方的联系方式等，就属于商业秘密。另外，可能某些楼盘的营销特别有效，花费比较少，那么这种高效的营销手段也算是商业秘密。
数字之间购房者看啥
房价成本完全公开后，消费者可以直接计算出开发商的利润有多少，但知道人家挣多少钱，对消费者购房决断并没有太直接的意义。购房者应该从这些公布出来的数字间找寻那些有用信息，对其购房会有所帮助。
购房者林先生认为，他会比较关注建安成本，因为同一地段的房子，在建设方面花费越大，则房子应该会更好一些，毕竟花了大价钱，不会轻易搞出垃圾来。
颐荣置业董事长刘伟认为，土地成本公布出来的数字是最没有参考价值的，大体可以如此考虑，同地段的土地价值都是一样的，而价格则受招牌挂的具体情形而定，价格高低并不能说明问题。
鑫江置业副总经理马建平认为，综合建安成本的一些细节数字对购房还是有一定参考价值的，因为现在地产相关市场的价格都是全国性的，基本上同档次产品的价格都接近。比如绿化成本、规划设计成本，基本上价格和品质都是成正比的。但也不排除一些名不符实现象的存在，比如同样是一个名气很大的设计院的作品，水准未必会保持同一水平，但如果价格落差太大，那么水平就难以保证。
魏鉴刚认为，从目前青岛市一些中高级楼盘的建安成本来看，在包含部分税费的综合建安成本中，高层建筑一般在2500元～3000元／平方米，而多层建筑的综合建安成本也会超过1500元／平方米；而中高档楼盘的绿化成本一般会超过100元／平方米；至于规划设计收费方面，有点名气的设计院的报价一般会突破70元／平方米，如果设计费只有10多元／平方米，那么该设计院的资质和档次就值得你打个问号了。
另外对于目前逐渐普及的精装修成本，一位不愿透露姓名的业内人士表示，综合成本在600元／平方米左右的精装修就已经是不错了，而低于200元／平方米的精装修，质量未必能够得到保证。
成本公布能否撼动房价
还是那句话，老百姓对开发商赚多少钱感兴趣归感兴趣，但更让他们揪心的是那坚挺如故的房价，那么房价成本的公开能否如一阵春风，让刺眼的房价看上去更可爱一点？
业内人士张先生认为，希望公开成本可以平抑房价，只是购房对房价攀升一种无奈的期望。房地产市场也是市场经济的组成部分，价格往往不是以一两个开发商和消费者的意愿为转移的。房价成本公布以后，消费者一目了然的只是开发商的利润，而价格还是由市场决定。这意味着，同品质同区域的房子，价格应该会走得很近，开发商不可能因为利润高了，去降低本楼盘的价格，也不可能因为利润低了，去调高价格。
魏鉴刚认为，房价成本公开对房价的影响未必会很大。首先，房价成本公开到底会公开到什么程度很难确定，目前公布的也只是部分商品房的土地成本，和经济适用房的综合建安成本。房价成本的公开，应该对经济适用房的价格有所影响，因为经济适用房的利润率是受限制的，房价成本公开可能让经济适用房定价更规范。但把房价成本公开的事情放到普通商品房项目中去考虑，效果未必会如大多数购房者所愿。因为房价是一个市场理性评估的结果，其结果并不是房价成本与利润的叠加，而开发商赚多赚少在市场经济条件下，也不能用同一个标准去限制。正如其他投资一样，房地产投资是有风险的，利润和风险都需要开发商去承担。
当然，也有不同意“房价成本公开对房价无所谓”的观点的人士，清华大学建筑设计研究所主任，在中国地产界从事策划工作多年的孙厚声先生就认为，房价成本公开，可能会在地产宏观调控的基础上形成新一轮观望，至少短期内，这种情况对房价是有影响的。
链接 房价成本的几大部分
说了一顿房价成本公开，那么房价成本到底由哪些部分组成？
魏鉴刚介绍说，目前商品房开发的成本包括土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费、税费、管理、营销等费用。
而可以提前公布的成本大约包括土地成本、建设配套成本、土建和安装成本等。以目前通过拍卖方式获得土地的市区楼盘来说，土地成本应该占到这个前期成本的一半以上，而建安成本应该占到 30％以上，剩余的部分为配套税费。在郊区楼盘中，可能这个比例会有变化，土地取得成本可能会略微降低，但一般也不会低于30％。
如果把所有的成本都考虑在内，放到整个房价里头，那么各种税费占的比例较大。比如销售所得税、土地收益金等，业内人士介绍说，综合算来，税费成本应该占到20％左右。
个案：郊区某大盘的房价成本
土地相关费用为407元／平方米；市政配套费和其他相关收费为253元／平方米；土建安装费用为 680元／平方米；勘察设计、绿化、管理、营销、广告等费用合计 300元／平方米。合计税前成本为 1640元／平方米。该楼盘所在区域各项税收加起来的话，税率综合为 10．5％，因为该楼盘售价较低，只有2200元／平方米，所以税金约为240元／平方米，这样总成本1880元／平方米，利润则为320元／平方米。
言论 当成本不再是秘密
永远不用指望商人跟你说实话。他们说我们买房子利润只有 10％，谁相信？其实 10％一类的故事在别的行业里并不少见，比如家电降价，一边是厂家在反复强调，利润已经被榨干了，一边是家电价格哗啦哗啦降，利润没了，不断腾出来的价格空间如何而来？莫不成所有商家都在赔本赚吆喝？反正如今市场上照旧一堆家电商红红火火做生意。
房价成本与利润的故事照例不可信，好在政策大手一挥，房价成本不见光也要见光。尽管目前公布的成本还只是冰山的一角，但“房价成本不是秘密”不再毫无指望。
想想这成本公布对开发商也没什么坏处，你利润很高，别人没资格说三道四，可以用“风险与利润同在”来搪塞嘛。你如果利润真的与 10％靠边儿，那消费者自然也会理解万岁，你的房子会好卖点，还会有热心人来帮你商量如何降低成本。
反观消费者这头，公布一两个项目的成本或公布房价的部分成本并不足以影响什么。房子销售还跟着需求走的，人们不会因为自己看中的房子土地价格比较便宜、开发商赚得比较多就不买，部分区域供小于求，市场行情也容不得消费者去挑三捡四。但如果所有的房价成本都不再是秘密，那就不一样了。如果购房者发现所有的项目利润空间都很高，他们也会冷静下来，思量可能的降价空间。而冷静思量带来的可能就是供求关系的改变。
希望房价成本的公开能够让房价冷静一些，也希望在它完全公开后，供需矛盾可以得到有效缓解，大多数消费者可以买到称心如意的房子。
魏建华 半岛都市报
成本原本就装在开发商的肚子里，公开与否估计他们都没有获得信息的快感，不过有机会共享秘密的消费者，对成本公开这事却显得兴趣十足。《黄金楼市》近日联合半岛网进行的一次名为“房价成本公开对购房行为影响几何”的调查就明白地显示：消费者对公开的房价成本十分在意。
在调查问卷中，关于房价成本是否应该公布一题。有高达 86％的被调查者表示“绝对有必要”，持反对意见的只有4％，认为无所谓的占10％。而对房价成本是否涉及商业秘密这一敏感问题，同样有86％的被调查者认为“这不涉及商业秘密”，认为公开房价成本侵犯了房地产开发商“隐私权”的仅有8％，另有6％的被调查者表示不太清楚。这一调查结果同样反映了消费者了解房价成本的迫切心理。
对于房价成本的两个构成部分———土地成本和开发建设成本，购房者更希望了解哪个？调查显示，两个选项的支持率各占 36％，而剩余28％的人表示两者意义同样重大，希望能同时了解这两部分成本。
公开的房价成本会不会影响消费者的购房行为？表示“会影响自己购房决定”的占到全部被调查者的74％。究其原因，除了部分发泄性理由外，比较客观的说法有：公开成本可能会让开发商调整定价策略，造成房价技术性调低；还有的消费者表示，他们将根据房价成本重新认识房子的价值。但也有20％的被调查者表示“公开的房价成本不会影响自己的购房决定”，因为“如果需要的话，无论成本高低都得买”。另有 6％的被调查者表示“不好说”。
那么，被调查者又是如何看待房价成本公开与房价走势的关系呢？70％的购房者认为房价成本透明化能抑制房价；18％的消费者认为不会，而12％的购房者不置可否。由此可见，大家对公开房价成本对价格走势带来的影响力还是抱有很高期待的。
公开成本涉及商业秘密？
房价成本的公开似乎成了一种趋势，但“房价成本是商业秘密”的说法某种程度上也成了房价彻底、普遍公开的一道“防火墙”。前不久有消息称，“房价成本公开”在广东省人大审议中被否决，那么房价成本到底属不属于商业秘密呢？
购房者孙先生说，他买房时偶尔也会问房价成本的问题，但销售人员总会以商业秘密推托。但他认为房子不是一般的商品，其利润应该受到一定限制，所以房价成本不应该被列为商业秘密的范畴，应该公开。
颐荣置业董事长刘伟认为，房价成本不是商业秘密，而且这个成本从来都是透明的。因为土地招拍挂在青岛推广多年，地价成本公开，建筑安装成本只要是业内人士都可以计算出来，相关税费也都有一定标准。即便是非本开发公司人员，只要对地产行业比较精通，这个账一看便知，没有秘密。青岛无忧房网 www.51fdc.com所以原先大家认为房价成本不公开、不透明，只是因为行业外人士不了解房价成本的计算方法所致，而所谓房价成本公开，只是把数字汇总起来让非专业的购房者知道，根本就不存在商业秘密的说法。
山东元鼎律师事务所单正国律师认为，商业秘密就是不为公众所知，并能给企业带来经济效益的一些专有性的经济技术、特殊管理手段等，而房地产成本通过评估、鉴定就可以得出，比如土地价格、材料的价格，所以不能称之为商业秘密。
青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚认为，整体而言，房价成本并不是商业秘密，但不可否认，一些构成房价成本的细节上存在商业秘密。比如在土建成本中，某些材料的价格可能低于市场平均水平，那么这些材料的供货方是谁，这个供货方的联系方式等，就属于商业秘密。另外，可能某些楼盘的营销特别有效，花费比较少，那么这种高效的营销手段也算是商业秘密。
数字之间购房者看啥
房价成本完全公开后，消费者可以直接计算出开发商的利润有多少，但知道人家挣多少钱，对消费者购房决断并没有太直接的意义。购房者应该从这些公布出来的数字间找寻那些有用信息，对其购房会有所帮助。
购房者林先生认为，他会比较关注建安成本，因为同一地段的房子，在建设方面花费越大，则房子应该会更好一些，毕竟花了大价钱，不会轻易搞出垃圾来。
颐荣置业董事长刘伟认为，土地成本公布出来的数字是最没有参考价值的，大体可以如此考虑，同地段的土地价值都是一样的，而价格则受招牌挂的具体情形而定，价格高低并不能说明问题。
鑫江置业副总经理马建平认为，综合建安成本的一些细节数字对购房还是有一定参考价值的，因为现在地产相关市场的价格都是全国性的，基本上同档次产品的价格都接近。比如绿化成本、规划设计成本，基本上价格和品质都是成正比的。但也不排除一些名不符实现象的存在，比如同样是一个名气很大的设计院的作品，水准未必会保持同一水平，但如果价格落差太大，那么水平就难以保证。
魏鉴刚认为，从目前青岛市一些中高级楼盘的建安成本来看，在包含部分税费的综合建安成本中，高层建筑一般在2500元～3000元／平方米，而多层建筑的综合建安成本也会超过1500元／平方米；而中高档楼盘的绿化成本一般会超过100元／平方米；至于规划设计收费方面，有点名气的设计院的报价一般会突破70元／平方米，如果设计费只有10多元／平方米，那么该设计院的资质和档次就值得你打个问号了。
另外对于目前逐渐普及的精装修成本，一位不愿透露姓名的业内人士表示，综合成本在600元／平方米左右的精装修就已经是不错了，而低于200元／平方米的精装修，质量未必能够得到保证。
成本公布能否撼动房价
还是那句话，老百姓对开发商赚多少钱感兴趣归感兴趣，但更让他们揪心的是那坚挺如故的房价，那么房价成本的公开能否如一阵春风，让刺眼的房价看上去更可爱一点？
业内人士张先生认为，希望公开成本可以平抑房价，只是购房对房价攀升一种无奈的期望。房地产市场也是市场经济的组成部分，价格往往不是以一两个开发商和消费者的意愿为转移的。房价成本公布以后，消费者一目了然的只是开发商的利润，而价格还是由市场决定。这意味着，同品质同区域的房子，价格应该会走得很近，开发商不可能因为利润高了，去降低本楼盘的价格，也不可能因为利润低了，去调高价格。
魏鉴刚认为，房价成本公开对房价的影响未必会很大。首先，房价成本公开到底会公开到什么程度很难确定，目前公布的也只是部分商品房的土地成本，和经济适用房的综合建安成本。房价成本的公开，应该对经济适用房的价格有所影响，因为经济适用房的利润率是受限制的，房价成本公开可能让经济适用房定价更规范。但把房价成本公开的事情放到普通商品房项目中去考虑，效果未必会如大多数购房者所愿。因为房价是一个市场理性评估的结果，其结果并不是房价成本与利润的叠加，而开发商赚多赚少在市场经济条件下，也不能用同一个标准去限制。正如其他投资一样，房地产投资是有风险的，利润和风险都需要开发商去承担。
当然，也有不同意“房价成本公开对房价无所谓”的观点的人士，清华大学建筑设计研究所主任，在中国地产界从事策划工作多年的孙厚声先生就认为，房价成本公开，可能会在地产宏观调控的基础上形成新一轮观望，至少短期内，这种情况对房价是有影响的。
链接 房价成本的几大部分
说了一顿房价成本公开，那么房价成本到底由哪些部分组成？
魏鉴刚介绍说，目前商品房开发的成本包括土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费、税费、管理、营销等费用。
而可以提前公布的成本大约包括土地成本、建设配套成本、土建和安装成本等。以目前通过拍卖方式获得土地的市区楼盘来说，土地成本应该占到这个前期成本的一半以上，而建安成本应该占到 30％以上，剩余的部分为配套税费。在郊区楼盘中，可能这个比例会有变化，土地取得成本可能会略微降低，但一般也不会低于30％。
如果把所有的成本都考虑在内，放到整个房价里头，那么各种税费占的比例较大。比如销售所得税、土地收益金等，业内人士介绍说，综合算来，税费成本应该占到20％左右。
个案：郊区某大盘的房价成本
土地相关费用为407元／平方米；市政配套费和其他相关收费为253元／平方米；土建安装费用为 680元／平方米；勘察设计、绿化、管理、营销、广告等费用合计 300元／平方米。合计税前成本为 1640元／平方米。该楼盘所在区域各项税收加起来的话，税率综合为 10．5％，因为该楼盘售价较低，只有2200元／平方米，所以税金约为240元／平方米，这样总成本1880元／平方米，利润则为320元／平方米。
言论 当成本不再是秘密
永远不用指望商人跟你说实话。他们说我们买房子利润只有 10％，谁相信？其实 10％一类的故事在别的行业里并不少见，比如家电降价，一边是厂家在反复强调，利润已经被榨干了，一边是家电价格哗啦哗啦降，利润没了，不断腾出来的价格空间如何而来？莫不成所有商家都在赔本赚吆喝？反正如今市场上照旧一堆家电商红红火火做生意。
房价成本与利润的故事照例不可信，好在政策大手一挥，房价成本不见光也要见光。尽管目前公布的成本还只是冰山的一角，但“房价成本不是秘密”不再毫无指望。
想想这成本公布对开发商也没什么坏处，你利润很高，别人没资格说三道四，可以用“风险与利润同在”来搪塞嘛。你如果利润真的与 10％靠边儿，那消费者自然也会理解万岁，你的房子会好卖点，还会有热心人来帮你商量如何降低成本。
反观消费者这头，公布一两个项目的成本或公布房价的部分成本并不足以影响什么。房子销售还跟着需求走的，人们不会因为自己看中的房子土地价格比较便宜、开发商赚得比较多就不买，部分区域供小于求，市场行情也容不得消费者去挑三捡四。但如果所有的房价成本都不再是秘密，那就不一样了。如果购房者发现所有的项目利润空间都很高，他们也会冷静下来，思量可能的降价空间。而冷静思量带来的可能就是供求关系的改变。
希望房价成本的公开能够让房价冷静一些，也希望在它完全公开后，供需矛盾可以得到有效缓解，大多数消费者可以买到称心如意的房子。
魏建华 半岛都市报
