土地使用年限解除“70年大限”利于社会稳定
住宅土地使用年限不超过70年的规定，犹如达摩克利斯之剑，悬在购房者的头顶。全国人大常委会进行第六次审议的《物权法》草案取消了以前草案中的有关住宅土地使用权到期自动续期需要支付费用的规定。个人以为，这等于解除了70年大限，甚至在一定程度上彰显了立法理性和民主，体现了法治建设的进步。
“70年大限”问题是住宅产业从计划走向市场的过程中产生的“中国式问题”。1987年下半年，深圳借鉴香港的土地批租制度，分别将三块土地先后以协议、招标和拍卖方式有偿出让。据说，在咨询了香港的专家后，最终确定了使用权的年限为50年。此后，《深圳特区土地管理条例》确定了土地使用权和所有权分离的制度。1990年以后，土地使用权出让逐渐风行全国。1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对住宅土地最高使用年限做了70年的规定。这就产生了住宅土地使用权“70年大限”的问题。
从法理上看，使用他人所有的土地建筑住宅的权利属于地上权。地上权属于用益物权，是限制物权而非完整物权。
纵览国外立法，地上权可以设期限也可以不设期限。地上建筑物的灭失不导致地上权的消灭，除非有相反的约定。地上权届满后，地上建筑物的命运问题法学上有两种不同的观点。一种观点从罗马法创立的“土地所有权吸附建筑物”的原则出发，认为地上权期限届满，国家应无偿取得地上物的所有权。另一种观点则从民法的基本原理和规定出发来进行论证，认为国家无权无偿取得地上物的所有权。从法理上讲居民对房屋的所有权应当是无期限的，如果土地使用权到期由国家无偿收回房屋或者强行将房屋灭失以使土地回复原状显然极不公平或者可能造成社会财富的巨大浪费。在我国土地使用权是有期限的，如何协调地上物所有权的无期性与土地使用权有期性之间的矛盾，《物权法》草案在不停地探索。
《物权法》草案六审稿规定，住宅土地使用权到期后自动续期。这解除了城市普通百姓心头的两大顾虑：一是能否续期的问题，即70年使用权到期后，房屋是否被国家收回，是否土地被国家回复原状自己的房屋彻底从土地上消失。二是怎么续期的问题，即以什么样的程序续期，续期是否收费，是不是还要再缴一次价格高昂的土地出让金。
自动续期，意味着土地使用权年限自动延长至作为地上建筑物的住宅的寿命终止时为止。按照《物权法》原理，房屋灭失，房屋所有权消灭。草案关于住宅土地使用权自动续期的规定使得居民的房屋所有权可以自然延续至房屋灭失时为止，解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，维护了房屋所有权的完整性。青岛无忧房网 www.51fdc.com它体现了法律对公民个人财产权利的尊重，维护了广大城市居民的切身利益。自动续期还消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，利于提高房屋和土地的利用效率。
令人欣慰的是，草案六审稿还对涉及广大业主切身利益的车位、车库的归属做了比较科学合理的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要；车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。当然，在商品房买卖合同极度格式化的今天，要真正实现开发商利益和普通百姓利益的平衡还需对有关内容做进一步的调整和细化。
有恒产才能有恒心，作为住宅的房屋是公民个人财产中份额最大的部分，公民的房屋所有权及对住宅附属设施的权利得到了充分的保护和尊重，利于社会的稳定与和谐。
（作者供职于南京市鼓楼区人民法院研究室）
中国房地产报 戴忠喜
从法理上看，使用他人所有的土地建筑住宅的权利属于地上权。地上权属于用益物权，是限制物权而非完整物权。
纵览国外立法，地上权可以设期限也可以不设期限。地上建筑物的灭失不导致地上权的消灭，除非有相反的约定。地上权届满后，地上建筑物的命运问题法学上有两种不同的观点。一种观点从罗马法创立的“土地所有权吸附建筑物”的原则出发，认为地上权期限届满，国家应无偿取得地上物的所有权。另一种观点则从民法的基本原理和规定出发来进行论证，认为国家无权无偿取得地上物的所有权。从法理上讲居民对房屋的所有权应当是无期限的，如果土地使用权到期由国家无偿收回房屋或者强行将房屋灭失以使土地回复原状显然极不公平或者可能造成社会财富的巨大浪费。在我国土地使用权是有期限的，如何协调地上物所有权的无期性与土地使用权有期性之间的矛盾，《物权法》草案在不停地探索。
《物权法》草案六审稿规定，住宅土地使用权到期后自动续期。这解除了城市普通百姓心头的两大顾虑：一是能否续期的问题，即70年使用权到期后，房屋是否被国家收回，是否土地被国家回复原状自己的房屋彻底从土地上消失。二是怎么续期的问题，即以什么样的程序续期，续期是否收费，是不是还要再缴一次价格高昂的土地出让金。
自动续期，意味着土地使用权年限自动延长至作为地上建筑物的住宅的寿命终止时为止。按照《物权法》原理，房屋灭失，房屋所有权消灭。草案关于住宅土地使用权自动续期的规定使得居民的房屋所有权可以自然延续至房屋灭失时为止，解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，维护了房屋所有权的完整性。青岛无忧房网 www.51fdc.com它体现了法律对公民个人财产权利的尊重，维护了广大城市居民的切身利益。自动续期还消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，利于提高房屋和土地的利用效率。
令人欣慰的是，草案六审稿还对涉及广大业主切身利益的车位、车库的归属做了比较科学合理的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要；车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。当然，在商品房买卖合同极度格式化的今天，要真正实现开发商利益和普通百姓利益的平衡还需对有关内容做进一步的调整和细化。
有恒产才能有恒心，作为住宅的房屋是公民个人财产中份额最大的部分，公民的房屋所有权及对住宅附属设施的权利得到了充分的保护和尊重，利于社会的稳定与和谐。
（作者供职于南京市鼓楼区人民法院研究室）
中国房地产报 戴忠喜
