媒体时评：房价到底还能挺多久？ 不妨等等看
资料图片：房价还能挺多久 不妨等等看
数据显示，今年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，涨幅比上季度低了0.2个百分点，但是新建商品住房销售价格同比上涨6.7％，涨幅比上季度高0.3个百分点。
而体现供求关系的市场消化系数2（市场实现吸纳量/市场有效供应量）也由去年1~9月的1.10649大幅下降为今年1~9月的0.5783，也就是说，去年市场有效供应的楼盘供不应求，而今年却至少有48.66%的面积处于剩余状态。这一数据表明地产商在加大力度清旧货的同时，又开始高价囤新货；另一方面也表明购房者的观望气氛浓厚，市场消化能力减弱。
宏观调控措施具有滞后效应，目前在我国，仍是政府、房地产商、购房者三方对峙的敏感时期，如果房价涨势仍然不降，则新一轮调控措施势必出台，想买新房的购房者不妨再等等看，看在市场供过于求、资金来源趋紧的情况下，房地产商还能挺多久。
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在全国大部分热点城市的房价依旧涨势不减的同时，上海、广州等风向标地区出现了房价走低动向：上海不久前首次出现三环齐降的局面；广州9月份新建商品住房均价环比跌幅6%，创下国家新一轮宏观调控启动以来的最大跌幅纪录。
要根据市场的些微变化来预测房价走势是一件困难的事情，但是，其中蕴含的消费者与开发商的心态变化是一个值得关注的趋势。从某种意义上说，市场预期、心态决定着市场行为与市场态势。
消费者：持币再等待
“金九银十”已经结束，房地产开发商们的“收成”并不尽如其意。从全国来看，国家统计局发布的数据显示，前三季度我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落2.4个百分点。其中，9月份房价与去年同期相比上涨5.3%，这一涨幅比8月份再降0.2个百分点，实现7月份以来的连续两个月下降。
房价上涨依旧，但涨幅放缓。这中间，消费者的“持币观望”起到了多大作用?
“前几个月不买房是因为政策不明朗，需要观察；现在不买房是因为楼市上扬乏力，前途难测。”浙江投资者林谦对记者说。
在过去的几个月时间里，林谦的心态发生了微妙的变化。“‘国六条’出来，是个原则性的文件，需要看看；规定房屋供应结构，真的能够做到么？再看看；但到了二手房强征个税、限制外资炒房，情况就发生了很大改变，再到清理土地市场、反商业贿赂，形势已经非常明朗，政府有决心，也有行动。”
毫无疑问，国家加大房地产市场调控力度以来，经历了这一心态转换的投资者、消费者不止林谦一人。
在消费者心态转换与房价涨幅放缓之间是否有直接的关系，目前尚不得而知。但中国指数研究院不久前发布的抽样调查显示，35.4%的被访者表示将推迟购房计划，86.4%的被访者认为当前房价偏高或者太高。
房产商:从“坚定”走向“动摇”
国家统计局综合司的数据表明：9月份“国房景气指数”为103.14，在8月份下跌的基础上进一步回落0.17点。在房地产市场即期景气指数回落的同时，国内部分房地产开发商对后市的看法也出现了一定改变。
9月末，上海2006年一号土地出让公告所涉20幅地块全部尘埃落定。其中，有身价倍增者，也有黯然流标者。业内人士评价称，地块出让的“冰火两重天”，说明房地产商们对后市有了相对谨慎的判断，至少他们已经意识到拿地就能赚钱的时代已经过去。
在珠三角地区，类似的情形也已经出现。“市场环境有些不同了。我们现在拿地非常慎重，不敢再轻易出手。”最近，多位广东地产商对记者这样说。
“现在的市场我看不清楚。复杂的因素太多，到底会怎样走，只有拭目以待。”一位在几个月前尚对市场坚定看好的房地产商在接受记者采访时作出了模棱两可的表态。
政策执行力改变楼市预期
从我国的实践看，房地产市场的“预期”与政策的“执行力”有着紧密关联。曾经有一度，房地产开发商对宏观调控政策出现了“免疫”的情况。地产商相信有关政策在执行时会被“有情”操作，消费者不信楼市能被“调控”下来，这一局面在近来得到了一定改观。随着一批违规批地、收受商业贿赂的政府官员被处理，国家政策的威信重新得到了确立，从政策到市场的传导管道也得到疏通。
消费者、房产商在“预期”上出现的变动正体现了这一传导管道的疏通。
上海某媒体房地产事业部曾经进行过一项国庆黄金周置业心态调查，十一黄金周不买房的占34%，持观望态度的占36%。而在度过这个清冷的黄金周后，当地商品房成交继续保持下跌势头。统计数据显示，黄金周后第一个星期，上海商品房成交量较十一前一周下降22.5%；商品房成交均价则较十一前一周下降6.6%。
在广东方面，广州市房管部门称，9月广州新建商品住房均价较8月下降406元，环比跌幅达6%。而深圳一家地产研究机构发布的数据则表明，9月深圳新房价格环比下跌8%。该机构还表示，市场调整趋势明显，预计年底前还会有10%的跌幅。
专家认为，目前中国房地产行业宏观调控还处于“胶着”状态，楼市究竟走向何方还很难预料，但房地产市场是一个典型的预期市场，成交的多寡、房价的高低与消费者、地产商对后市的预期有着重要联系，因而，对于中国楼市，“预期”的改变意味深长。（蔡国兆 徐寿松 黄玫）
房价大幅波动 上升势头不减 带来调控新变数
在宏观调控政策高发期过后，我们注意到，以一线城市为代表，国内部分地区出现了房价大幅波动的迹象。
深圳无疑是此轮房价波动的典型。最新数据显示，9月份深圳商品住宅成交均价每平方米9345元，环比下降8%（8月份，当地住宅新房成交均价突破每平方米1万元），而六七八三个月里，深圳房价涨幅连续名列全国第一！
深圳房价高涨的势头趋缓，可能与新增供应量明显加大有关。统计表明，9月份深圳市场共推出20个新楼盘，投放住宅8468套，共68.8万平方米，供应套数环比增长37%，供应面积环比增长31%，为今年第二次推盘高峰。而8月份住宅成交4160套，成交面积约40万平方米，环比分别上升46%和33%。换言之，相对于供应量的大幅增加，深圳的房价只是窄幅回调，反映房价上涨受到的阻力微乎其微。
再来看看北京楼市的动向，它向来被业界视为政策及市场的风向标。9月份，北京普通住宅价格同比上涨11.8%，环比上涨0.4%，同期各开盘项目实际成交均价每平方米9931元。整个三季度商品房价格继续快速上涨，均价已达每平方米9397元，与二季度均价每平方米7861元相比，上涨了19.5%。值得关注的是，今年1～9月，北京居民人均购房支出同比增加了近四成。
最后是本轮调控最初的导火索上海市场。近日，戴德梁行属下的泛城综合住宅服务一位执行董事公开表示，目前上海内环以内房价比6月份最高峰时下跌了25％，一时引来不少争议。从上海官方网上房地产数据查询可知，上海内环以内住宅成交均价6月份每平方米21229元，此后反复走低，9月份跌至每平方米15803元，跌幅与上述说法相符。同时这也是今年该区域内楼价的最低点。
与深圳情况类似，上海住宅新增供求变化对楼价走势也有一定影响。9月份上海内环住宅明显放量，内环以内住宅的成交量24.36万平方米，环比增加近68%，内外环间住宅成交62.72万平方米，环比增加超过23%。总体而言，在供应及成交量倍增的背景下，房价走势相对来说尚属平稳。
不过，有观察认为，上海市中心区楼价的回落也许只是一种假象。据香港媒体披露，上海有些新楼盘公开售价是每平方米8000元左右，但仅仅是吸引买家的噱头，其实际均价几乎都在每平方米12000元以上。通常的做法是，如买家愿意配合开发商或代理商“作价”，即可得到一定的减价优惠——如一套原价95万元的单位，若买家愿意配合卖方“作价”到70万元，则最后成交价可以降到93万元甚至更低。难怪当地业内人士私下认为，尽管当前上海楼市充分体现了调控的效果，但其真实成交价格并未明显下跌。
从以上一线城市近期楼价的表现中，我们至少可以得出如下结论：首先，国内房地产市场需求仍然强劲，购房者经过短暂观望之后，又重新回来了；其次，伴随着购房者的回归，房价发生明显的波动，看起来上升势头更加强劲；第三，如果主要以房价涨幅是否受到抑制来判断政策的实施效果，那么本轮调控似乎并不很成功。
不久前，国务院副总理曾培炎曾代表中央表态称：“下半年中国宏观经济调控将尽可能不用或者少用行政手段，而主要采取经济和法律的办法。”但房价持续的涨势仍让人感到担心。近日北京银监局重提“未封顶楼盘不能办理按揭贷款”规定，表面上是限制商业银行的操作，其实是取消楼盘预售，虽非“行政调控”，却有点儿“金融管制”的意味了。
照此推想，中央恐怕未必能容忍房地产市场的现状和走势，未来一段时间内会否出台新的、力度更强的调控政策，值得高度关注。(苏晶)
广州日报
