车位车库归属由业主与开发商约定无异于与虎谋皮
物权法研讨会－－建筑物区分所有权
“（《物权法》草案）关于车位、车库的归属可以由业主与开发商约定的规定，至少在目前的条件下，在缺乏有效机制保证的情形下，是不可行的，无异于与虎谋皮，甚至可能成为开发商蒙骗业主的手段。” 前全国人大常委会法工委经济法室主任魏耀荣对记者表示。
车库归属可约定无异于与虎谋皮
今年10月27日的十届全国人大常委会第二十四次会议上，《物权法（草案）》经过第六次审议。其中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
武汉大学法学院教授孟勤国认为，建筑物区分所有权最关键的问题是共有部分，共有部分的争议比个人专有部分的争议要大得多。而共有部分只能由立法做出明确的规定，不可能“约定”。理由有二：一，业主和开发商没有办法约定，双方没有平等约定的基础的，开发商可以利用强势地位迫使业主接受不平等的条款。可以想象，如果按照现在的《物权法》草案，那么以后所有的售房条款里面都可能约定这一部分是开发商的，最后没有业主的共有部分。二，由于每一个人约定的想法不一样，利益关系无法通过约定来解决，业主是共有人，共有人之间的事情无法通过约定来解决。
几位业主代表认为，开发商拿地时的土地出让金已经转嫁到房价中，“车库是盖在空中的吗？是盖在土地上的，土地出让金是谁交的？这是明摆的事情，哪来那么复杂？什么“约定”，约定最后就是看符合谁的利益。”
“但是把车位强制设定是业主共有，直接的后果可能就是开发商不建车库了，所有的公建尽量减少，以节约成本，这也是我们立法委员会设计条款的时候担心的。”中国人民大学法学院民法中心博士后高圣平说。
因此，也出现了另一个主张：按照谁投资谁获利的原则，对于车库的建造成本，如果已经分摊到房价中，就归业主共有，如果没有，就归开发商。
沿着这个思路，还是会出现对业主非常不利的结果，如魏耀荣提到的：
“这样的规定能否真正对开发商产生约束力？如果开发商将车库的建造费用摊给业主，又自行出售车库的车位，业主如何查明和认定？青岛无忧房网 www.51fdc.com由于业主与开发商处于信息严重不对称的地位，特别是在卖方市场的情形下，处于绝对弱势的业主是很难与开发商抗衡的。”
高圣平也指出，“商品房的价格已经不是完全取决于成本，都说开发商是暴利行业，成本在房价中究竟占多大的因素？”而要求房价成本公开的呼吁也迟迟不能被采纳。由此，车库的成本究竟怎么样算计入房价又是一个矛盾。
魏耀荣提出一个建议：车位也跟每套房产一样，作为一个专有部分，由开发商单独出售，但原则是只能用于满足本小区业主的需要，而且在供应量有限的情况下只允许每户购买一个车位。
绿地不应归个人
《物权法（草案）》六审稿中对于道路、绿地的规定是： “建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。”由于明确了道路和绿地归业主共有，这一点似乎没有遭到太大的反对。
然而，魏耀荣认为该条规定不适宜。“在一个国有土地使用证载明的一宗土地上建成的住宅区内，任何部分均归业主共有，道路和绿地也不例外。”
“如果有一条道路需要提供公众使用，有一块绿地需要提供公众观赏，应当由政府在土地上设定公共地役权，实际操作可以是在国有土地使用权出让合同中作出约定；此种地役权属于他物权，道路和绿地的所有权不应变更。”
魏耀荣介绍，香港往往需要在一些建筑物内设置地铁出口、通向码头或者架空走廊的通道，地政署就在批租土地时在批地条件中设立公共地役权（public easement）。
至于上述“明示归个人的除外”的规定，现实中确实存在这种情况：有的开发商允许底层业主利用阳台下方土地种草养花。魏耀荣认为，如果这样一块土地确由底层业主而非由全体业主承担价格，且已在产权证上载明，可承认此种底层业主对绿地的所有权而不追溯过去，但亦不宜在物权法中再开这种口子。
业主之间也要明确专有和共有
除因业主与开发商及物业管理公司之间的权属关系不清，引发矛盾和争议之外，还常常因相邻专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的界限不清，也不时引发纠纷。例如，有的业主为了装修或改造自家房间，损坏甚至凿穿相邻业主专有部分之间的隔墙或楼板，或者为自身使用方便，随意移改甚至损坏穿越自家专有部分而同时供其他业主共同使用的管道、线路等附属设施。有的底层或者顶层业主，随意占用阳台下方土地或者屋顶种草养花，甚至搭建棚屋。有的业主在外墙上张贴广告，或者悬挂招牌。
因此，魏耀荣认为，有必要制订若干规则，厘清专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的界限，避免和防止业主妨害他人和侵犯共有财产的现象。他建议物权法草案增加以下规定：
（一）分隔相邻业主专有部分的隔墙、横梁、立柱和楼板，属于相邻业主共有；
（二）外墙和屋顶楼板属于内侧方业主和其他业主共有，外墙和屋顶楼板的外侧面由全体业主共同使用和收益；未经全体业主同意，任何人不得占有和使用；
（三）穿越业主专有部分而同时供其他业主共同使用的管道、线路等附属设施，属于相关业主共有。
迄今，物权法草案已经六次审议，这是全国人大立法史上审议次数最多、第一部进入六审的法律草案。在各方利益的博弈下，物权法草案需要听取来自各行各业的意见，加上层层审批，使得这一关系国计民生的立法至今难产。
对于和谐社区中心举办的研讨会究竟能起到多大的推动作用，专家和业主的建议能否写进草案，不少在座的业主表示怀疑和担忧，《物权法》草案会不会还要经过七审八审甚至更多的审议?不过，比起出台后遭受到质疑和唾骂以及实际操作中无法实施，我们更愿意看到一部更加合理合法的法律出台。
焦点房地产网 银鹏
