地产大盘开发优势明显弊端多 大盘调控对我市影响
“大盘”地产，发展的必然
据了解，一般来说，小规模开发的开发面积从5000平方米－10万平方米，中等规模开发面积从10万平方米－30万平方米。大规模即“大盘”地产的开发面积应在30万平方米以上，甚至100万平方米。
反观“大盘”地产的产生，是房地产业发展的一种必然。房地产开发商从最初的注重面积有限的“地段”优势，发展到在空间面积上做文章。加之从国外的房地产发展经验中借鉴，使得房地产开发商将他们的产品拓展到近郊和城市副中心地带，为大盘的产生在土地资源上提供了可能。其次，经过市场竞争的优胜劣汰，使房地产开发行业得到净化，一些经营能力强的房地产企业拥有更大的发展空间。在市场环境上为“大盘”地产提供准备。最后，开发商在实际运作中逐渐成熟，经营规模和能力大大加强，为“大盘”地产的实施提供实力保障。
“大盘”作为各城市住宅的主力军，之所以会持续热销，主要是因为对地方政府而言，大盘开发资金投入大、规模大，对整个城市的规划，带动区域经济的发展等方面有明显优势。应当看到一方面为了经济发展，地方政府仍在拓宽“大盘”开发渠道，另一面“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断。
“大盘”开发，优势明显
有观点指出，大盘地产是城市发展的推动力之一。大盘地产的优势在于容易形成规模优势，乃至形成规模效应，形成规模效益。有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值。易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合社会资源。有利于营造企业品牌和物业品牌，并以此推动地产销售。易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加值。有利于通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。
对于普通消费者，“大盘”无疑是能够提供比较丰富的配套内容，如便利店、游泳池、运动馆、电影院等休闲配套功能的居住社区，让居住生活质量得到有效提高。
有调查显示，未来3-5年，大盘的开发量将逐渐占到市场供应总量的60%-80%，逐渐实现“二八定律”即80%的市场份额由大盘产品占有，中小楼盘的开发量占据市场份额的约20%，这种状况尤以北京、上海等大城市为显著。
“大盘”弊端，影响土地市场调控
据悉，为研究当前土地调控中的突出问题，建设部对土地供应与住房、房地产开发的关系，特别是大宗出让土地对住房价格、供求关系的影响进行利弊分析。调研报告指出，成片开发土地在特定的历史条件下，起到一定的作用。但从目前情况看，一次性大规模出让土地弊大于利，而且，随着市场化程度的提高，弊端更加突出。
“大盘”开发的弊端表现在：规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉长，削弱土地供应对调控市场供需的效果；青岛无忧房网 www.51fdc.com“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断，助长了土地投机行为，推动了房价地价的上涨；市政配套设施的相对不足，引发大量矛盾；开发风险较高。
国内许多主要城市的土地供应均以存量为主，从表面上看似乎土地供应是充分的，但从市场看却往往是供不应求的，其中重要原因之一就是“大盘”对土地的囤积。从这个角度看，这也可以部分解释为什么会产生国土部门声称不存在土地供应不足，而许多开发企业却总是认为存在“地荒”的矛盾现象。
专家指出：一次性出让土地面积过大，造成了开发企业的区域垄断。垄断的开发企业一方面可通过延缓土地开发的速度，故意制造土地稀缺，另一方面进行土地投机，囤积土地、待价而沽，哄抬地价和房价。“大宗出让地块，开发企业需要投入的资金较大，一般情况下均为大开发企业竞得，易形成垄断，操纵房价，政府很难去调控其房价。”
“大盘”调控，对我市影响不大
随着土地调控的进一步深入，面对建设用地的过度扩张，以大宗土地出让为特征的大盘开发无疑将成为调控的一个重要方面。据悉，目前，一些地方政府已经采取措施，限制大盘开发。青岛建筑面积50万以上大盘
青岛作为东部沿海开放城市，房地产业发展迅速。在土地出让中，由于受岛城地域特征的影响，一直鲜有“大盘”土地的出让。我市从1999年国有储备土地出让实施“招拍挂”至今，仅有小港湾项目改造，成为唯一一个出让土地面积超过30万平方米的项目，也就是一定意义上的“大盘”。该项目于2006年6月被和记黄埔地产（青岛）有限公司和青岛小港湾旅游开发建设有限公司竞得，出让土地面积达38.6万平方米。市区内“招拍挂”出让鲜有大盘的状况，也让我市土地市场调控措施的实施未受影响。我市相关部门负责人表示，现在对于“大盘”的调控，更多的是猜测，等到具体措施制定实施后，其调控才能够真正实现。而对于大地块和小地块同样出让是否会有不同的限定，将是一个值得关注的问题。
记者 宿 虹 青岛日报
据了解，一般来说，小规模开发的开发面积从5000平方米－10万平方米，中等规模开发面积从10万平方米－30万平方米。大规模即“大盘”地产的开发面积应在30万平方米以上，甚至100万平方米。
“大盘”作为各城市住宅的主力军，之所以会持续热销，主要是因为对地方政府而言，大盘开发资金投入大、规模大，对整个城市的规划，带动区域经济的发展等方面有明显优势。应当看到一方面为了经济发展，地方政府仍在拓宽“大盘”开发渠道，另一面“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断。
“大盘”开发，优势明显
有观点指出，大盘地产是城市发展的推动力之一。大盘地产的优势在于容易形成规模优势，乃至形成规模效应，形成规模效益。有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值。易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合社会资源。有利于营造企业品牌和物业品牌，并以此推动地产销售。易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加值。有利于通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。
对于普通消费者，“大盘”无疑是能够提供比较丰富的配套内容，如便利店、游泳池、运动馆、电影院等休闲配套功能的居住社区，让居住生活质量得到有效提高。
有调查显示，未来3-5年，大盘的开发量将逐渐占到市场供应总量的60%-80%，逐渐实现“二八定律”即80%的市场份额由大盘产品占有，中小楼盘的开发量占据市场份额的约20%，这种状况尤以北京、上海等大城市为显著。
“大盘”弊端，影响土地市场调控
据悉，为研究当前土地调控中的突出问题，建设部对土地供应与住房、房地产开发的关系，特别是大宗出让土地对住房价格、供求关系的影响进行利弊分析。调研报告指出，成片开发土地在特定的历史条件下，起到一定的作用。但从目前情况看，一次性大规模出让土地弊大于利，而且，随着市场化程度的提高，弊端更加突出。
“大盘”开发的弊端表现在：规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉长，削弱土地供应对调控市场供需的效果；青岛无忧房网 www.51fdc.com“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断，助长了土地投机行为，推动了房价地价的上涨；市政配套设施的相对不足，引发大量矛盾；开发风险较高。
国内许多主要城市的土地供应均以存量为主，从表面上看似乎土地供应是充分的，但从市场看却往往是供不应求的，其中重要原因之一就是“大盘”对土地的囤积。从这个角度看，这也可以部分解释为什么会产生国土部门声称不存在土地供应不足，而许多开发企业却总是认为存在“地荒”的矛盾现象。
专家指出：一次性出让土地面积过大，造成了开发企业的区域垄断。垄断的开发企业一方面可通过延缓土地开发的速度，故意制造土地稀缺，另一方面进行土地投机，囤积土地、待价而沽，哄抬地价和房价。“大宗出让地块，开发企业需要投入的资金较大，一般情况下均为大开发企业竞得，易形成垄断，操纵房价，政府很难去调控其房价。”
“大盘”调控，对我市影响不大
随着土地调控的进一步深入，面对建设用地的过度扩张，以大宗土地出让为特征的大盘开发无疑将成为调控的一个重要方面。据悉，目前，一些地方政府已经采取措施，限制大盘开发。青岛建筑面积50万以上大盘
青岛作为东部沿海开放城市，房地产业发展迅速。在土地出让中，由于受岛城地域特征的影响，一直鲜有“大盘”土地的出让。我市从1999年国有储备土地出让实施“招拍挂”至今，仅有小港湾项目改造，成为唯一一个出让土地面积超过30万平方米的项目，也就是一定意义上的“大盘”。该项目于2006年6月被和记黄埔地产（青岛）有限公司和青岛小港湾旅游开发建设有限公司竞得，出让土地面积达38.6万平方米。市区内“招拍挂”出让鲜有大盘的状况，也让我市土地市场调控措施的实施未受影响。我市相关部门负责人表示，现在对于“大盘”的调控，更多的是猜测，等到具体措施制定实施后，其调控才能够真正实现。而对于大地块和小地块同样出让是否会有不同的限定，将是一个值得关注的问题。
记者 宿 虹 青岛日报
