北京二手房公司电话打爆 土地增值税终将转嫁买家
昨日，北京地税局下发《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地[2006]456号），对于既不能够提供购房发票证明、又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税，并于2006年12月1日正式实施。
记者从我爱我家了解到，今天上午，来电咨询的客户量比平时增加了2/3，个别城区出现了客户要求加快过户搜狗的情况。
值得一提的是，虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和计算方式进行了比较明确的规定；但征收的标准和房屋类型仅在99年和04年的政策中有所提及且尚不全面。按照99年1201号文规定，对居民个人拥有的普通住宅转让时暂免征收土地增值税；04年368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。那么，普通住宅免征的政策是否在此次的政策中仍然适用？此外，3年以下以及5年以上的非普住宅的执行标准也一直没有明确说明，这些都还有待相关部门的进一步解释。
土地增值税哪种方式更省钱
按照《通知》，土地增值税缴纳可分成三种情况：
前两者分别是“能提供购房发票的”或“能提供房屋及建筑物价格评估报告的”， 其土地增值税是以“转让房地产取得的收入－法定扣除项目金额”后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
其中，“能提供购房发票的”扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得房地产时有效发票所载的金额；
（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
（四）取得房地产时所缴纳的契税。
“能提供房屋及建筑物价格评估报告的”扣除项目金额为：
（一）取得国有土地使用权时所支付焦点装修家居网的金额证明；
（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
四级超率累进税率指的是：
增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%校友录的部分，税率为40%
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；
三是既不能够提供购房发票证明、又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，按转让二手房交易价格全额的1%征收。
那么，究竟对卖房业主来说，哪种方式更省钱？
案例一：假设，张先生于2004年以50万元购买了一套非普通住房，2006年12月将以70万来出售。那么，张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000（700000×1%）元；
如果张先生能够提供购房发票：
发票所载金额为50万
当时购买这套房产缴纳的契税为7500（500000×1.5%）元
转让时需要缴纳的营业税为38500（700000×5.5%）、个人所得税按核定方式缴纳为7000（700000×1%）、青岛无忧房网www.51fdc.com印花税350元
每年加计5%校友录的金额：70×5%＋（70×5%）×5%＝5.125万元
那么，该房产的总扣除额为612100元、增值额87900元，需要缴纳的土地增值税为26370（87900×30%）元。比1%的核定方式高出近2万元。
案例二（3-5年的非普通住宅）：以王先生拥有的一套04年购买的原价为80万的非普通商品房为例，假设其今年12月1日以后以100万的价格成功出售此套房产，若王先生能够提供购房发票，该套房产将扣除四项费用。
1、取得房地产时有效发票所载的金额=80万；
2、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额=80万×5%×2（年）=80000元；
3、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金=500元（印花税）+55000元(营业税)+10000元(个人所得税)=65500元；
4、取得房地产时所缴纳图行天下的契税（3%）=24000元。
扣除额=969500元、增值额=30500元；由于增值额未超过扣除额的50%（969500×50%=484750元），那么按照税法规定的适用税率为30%，最终土地增值税税额为9150元；
如果发票和评估报告都无法提供，土地增值税则为二手房交易价格全额的1%=10000元。
在上述两个案例中，由于房产的升值空间不一样，张先生的房产升值了40%，而王先生的房产仅升值了20%，增值额差距较大，张先生按1%缴税更划算，而王先生则适合根据发票扣减税额。因此，专家建议，消费者要根据自己房产的具体情况按照上述方式进行计算，以选择更适合的缴纳方式。
未来半月的过户量将会增加 12月交易量会萎缩
由于土地增值税将于12月1日正式实施，现在距离征收时间也就半个月的时间，链家地产认为，在此时间段内，对于那些已经成交的客户来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；青岛无忧房网另外，对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省土地增值税的成本支出，也将会加速彼此之间交易，同时，也会将部分后期的交易需求提前释放。从这个层面上来说，11月下半月的二手房交易会比较活跃，而12月的二手房交易量将会出现一定的下滑。
税费成本转嫁购房人 拉升房价
北京中原三级市场部研究人士认为，北京的非普通二手商品房交易税费成本为9.6%，按第三种方法，税费成本将增加1%，进一步挤压投资者的利润空间，降低回报率，此举最终是为达到平抑房价的作用。
据11月13日国家发改委公布的10月份70个大中城市的房屋价格显示，北京市新建商品住房同比上涨了10.7%位居各大城市首位，二手住房同比上涨了10.2%，位居第三位。
然而，整体市场价格是否回落，还有待市场考证：
从营业税和个税调整的效果来看，6月1日营业税调整和8月1日个税强征后的一个月里，市场交易量均受到了一些影响。由于公房占比增加，二手商品房出现小幅下降，而公房的价格相对二手商品房偏低，因此平均价格涨幅出现放缓的趋势，但针对每个个案来看，房价涨幅仍上涨较快。
此次土地增值税的征收性质与前两个税种相似，且针对焦点装修家居网的房屋类型也有局限（部分非普通商品房），因此对于房价的影响有多大尚待考证，且对于北京市场的刚性需求来讲，没有起到较大作用，如果政策不能够对市场供给和需求造成直接的影响，切实缓解两者的矛盾，其对于房价的调控作用将十分有限。
链家地产则认为，由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税依然是交易环节的一种税费，那么卖方会将税费转嫁到房价当中，或者直接由买方承担亦或者买卖双方共同承担，但是，不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。
焦点房地产网 银鹏
值得一提的是，虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和计算方式进行了比较明确的规定；但征收的标准和房屋类型仅在99年和04年的政策中有所提及且尚不全面。按照99年1201号文规定，对居民个人拥有的普通住宅转让时暂免征收土地增值税；04年368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税。那么，普通住宅免征的政策是否在此次的政策中仍然适用？此外，3年以下以及5年以上的非普住宅的执行标准也一直没有明确说明，这些都还有待相关部门的进一步解释。
土地增值税哪种方式更省钱
按照《通知》，土地增值税缴纳可分成三种情况：
前两者分别是“能提供购房发票的”或“能提供房屋及建筑物价格评估报告的”， 其土地增值税是以“转让房地产取得的收入－法定扣除项目金额”后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
其中，“能提供购房发票的”扣除项目金额按以下标准确认：
（一）取得房地产时有效发票所载的金额；
（二）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
（四）取得房地产时所缴纳的契税。
“能提供房屋及建筑物价格评估报告的”扣除项目金额为：
（一）取得国有土地使用权时所支付焦点装修家居网的金额证明；
（二）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；
（三）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
四级超率累进税率指的是：
增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%校友录的部分，税率为40%
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；
三是既不能够提供购房发票证明、又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，按转让二手房交易价格全额的1%征收。
那么，究竟对卖房业主来说，哪种方式更省钱？
案例一：假设，张先生于2004年以50万元购买了一套非普通住房，2006年12月将以70万来出售。那么，张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000（700000×1%）元；
如果张先生能够提供购房发票：
发票所载金额为50万
当时购买这套房产缴纳的契税为7500（500000×1.5%）元
转让时需要缴纳的营业税为38500（700000×5.5%）、个人所得税按核定方式缴纳为7000（700000×1%）、青岛无忧房网www.51fdc.com印花税350元
每年加计5%校友录的金额：70×5%＋（70×5%）×5%＝5.125万元
那么，该房产的总扣除额为612100元、增值额87900元，需要缴纳的土地增值税为26370（87900×30%）元。比1%的核定方式高出近2万元。
案例二（3-5年的非普通住宅）：以王先生拥有的一套04年购买的原价为80万的非普通商品房为例，假设其今年12月1日以后以100万的价格成功出售此套房产，若王先生能够提供购房发票，该套房产将扣除四项费用。
1、取得房地产时有效发票所载的金额=80万；
2、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额=80万×5%×2（年）=80000元；
3、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金=500元（印花税）+55000元(营业税)+10000元(个人所得税)=65500元；
4、取得房地产时所缴纳图行天下的契税（3%）=24000元。
扣除额=969500元、增值额=30500元；由于增值额未超过扣除额的50%（969500×50%=484750元），那么按照税法规定的适用税率为30%，最终土地增值税税额为9150元；
如果发票和评估报告都无法提供，土地增值税则为二手房交易价格全额的1%=10000元。
在上述两个案例中，由于房产的升值空间不一样，张先生的房产升值了40%，而王先生的房产仅升值了20%，增值额差距较大，张先生按1%缴税更划算，而王先生则适合根据发票扣减税额。因此，专家建议，消费者要根据自己房产的具体情况按照上述方式进行计算，以选择更适合的缴纳方式。
未来半月的过户量将会增加 12月交易量会萎缩
由于土地增值税将于12月1日正式实施，现在距离征收时间也就半个月的时间，链家地产认为，在此时间段内，对于那些已经成交的客户来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；青岛无忧房网另外，对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省土地增值税的成本支出，也将会加速彼此之间交易，同时，也会将部分后期的交易需求提前释放。从这个层面上来说，11月下半月的二手房交易会比较活跃，而12月的二手房交易量将会出现一定的下滑。
税费成本转嫁购房人 拉升房价
北京中原三级市场部研究人士认为，北京的非普通二手商品房交易税费成本为9.6%，按第三种方法，税费成本将增加1%，进一步挤压投资者的利润空间，降低回报率，此举最终是为达到平抑房价的作用。
据11月13日国家发改委公布的10月份70个大中城市的房屋价格显示，北京市新建商品住房同比上涨了10.7%位居各大城市首位，二手住房同比上涨了10.2%，位居第三位。
然而，整体市场价格是否回落，还有待市场考证：
从营业税和个税调整的效果来看，6月1日营业税调整和8月1日个税强征后的一个月里，市场交易量均受到了一些影响。由于公房占比增加，二手商品房出现小幅下降，而公房的价格相对二手商品房偏低，因此平均价格涨幅出现放缓的趋势，但针对每个个案来看，房价涨幅仍上涨较快。
此次土地增值税的征收性质与前两个税种相似，且针对焦点装修家居网的房屋类型也有局限（部分非普通商品房），因此对于房价的影响有多大尚待考证，且对于北京市场的刚性需求来讲，没有起到较大作用，如果政策不能够对市场供给和需求造成直接的影响，切实缓解两者的矛盾，其对于房价的调控作用将十分有限。
链家地产则认为，由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税依然是交易环节的一种税费，那么卖方会将税费转嫁到房价当中，或者直接由买方承担亦或者买卖双方共同承担，但是，不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。
焦点房地产网 银鹏
