影响青岛人居住的16个标点符号管窥“住在青岛”全貌
一件事之所以能被称为“符号”，是因为它在自己所处的领域内具有推动全局发展的能量或能够代表一个时代的潮流。在我们关注的房地产行业中，就不乏这样的符号。有了它们，住宅商品化的路子才迈开大步；有了它们，青岛人的居住生活才会变得更加多姿多彩。这些符号中，有的已经将自己的影响植根于行业的发展或人们的观念中，有的正如火如荼地流行着，将这些符号串联起来，您可以管窥“住在青岛”这一概念的全貌。
贷款购房
贷款购房如今已是青岛普通购房者的普遍行为。但时光倒退8年，当个人住房贷款头一次来到大家面前时，很多人的反应是迷惑又漠然。
1992年，房改这一说法第一次在青岛出现，福利房与商品房相互配合，买房子的概念开始出现。1997年，中国银行出台《个人住房担保贷款管理试行办法》；也在同一年，《青岛市住房公积金管理暂行办法》出台；第二年，各大银行纷纷在青岛开展购房贷款业务；同时，福利分房在这一年里被彻底喊停。贷款已经具备了成为大多数购房者必选行为的条件。
其实，1998年以后，人们对贷款购房的认识和身体力行也是逐步开展起来的。前几年，人们对贷款还有些畏惧心理，一是不舍得利息钱，二是怕超前消费。消费者这种谨慎在银行业绩方面也有所体现。建设银行1998年在青岛开展个人购房贷款，但直到 2000年业务才找到点“火”的感觉。后来就一发不可收拾，每年贷款额都在快速增加。
人们对房贷的认可，源于房价持续走高的势头，不贷款买不了房子，贷款买了房子很快就“赚”回来了。这种心理也让部分消费者借助银行贷款的力量成为炒房者。终于有一天，国家对行业的宏观调控开始了，方式之一就是贷款加息，人们对贷款的热情也多少有所降温。但说句实话，普通市民购房是离不开贷款的。
经济适用房
青岛的经济适用房是从1998年开始出现的。第一批亮相的经济适用房有错埠岭小区、夹岭沟小区。之后，本市又陆续推出一批经济适用房，有大家熟知的洪山坡小区、福岭小区、浮山后小区等。
2001年以前的经济适用房销售大体存在两个问题，第一，由于大多位于李沧区，老市区居民不太感冒，第二，销售对象上没有限制，以至于经济适用房成了全民购买的房产，失去了保障作用。2001年12月，《青岛市经济适用住房管理办法》出台，对购买对象进行了限制。从这一年开始，经济适用房的开发突然放量，百通花园、华易·春之都、广业小镇、天惠府等的集中出现，让李沧区成了青岛经济适用房基地，而且品质上也较以前有了更大提高，很多楼盘都获得非常高的评价。 2004年8月，本市的经济适用房政策再次调整，供应对象变窄、户型面积变小、采用摇号的方式进行销售，确保中低收入者可以买到便宜而优质的房子。
据了解，1998年至今，青岛市经济适用住房竣工面积739万平方米，解决了8万户中低收入家庭的住房问题。
推动力楼盘
■浮山后小区：整体规划最为优良的经济适用房小区；■福岭小区：目前交通最方便的经济适用房小区；■百通花园：目前最成功的经济适用房小区，获得众多好评；■华易·春之都：最受市场追捧的经济适用房小区，二手房价格快速上涨；■金秋小区：在东李新区开发的经济适用房小区，前景被看好。
浮山后
浮山后是目前受到购房者普遍推崇的区域之一，但追溯这个地产板块的历史，你会发现它曾经备受冷落。
浮山新区从上世纪90年代中期开始规划，1997年正式开工建设，一个主要的任务就是安置棚户区的拆迁户。1998年第一批拆迁安置人员入住浮山后，同时作为经济适用房向市民销售。但当时人们显然没有住“山后”的习惯。很多拆迁居民对被安置在浮山后并不满意，一些人低价卖掉浮山后的房子，再到老市区觅房，倒是有一些来青不久、买不起老市区房子的年轻人来此居住。
浮山后的好日子在2001年前后来临，那时候，浮山后的经济适用房都建好了，环境配套也基本完毕，小区干净整洁，路面开阔交通也越来越方便，质量和价格已经直追市区的中档楼盘。而湖光山色的出现，以其优良的品质让人们对浮山后有了进一步的认识。到2004年年底，鲁信、海信、海尔等地产大腕纷纷发表了自己的“浮山后宣言”，浮山后彻底迎来了自己的大盘时代。
推动力楼盘
■城建·湖光山色：以优良的品质让浮山后“脱胎换骨”；■海信·静湖琅园：海信该项目的跟进，让人们对浮山后的关注度大大提高；■鲁信·长春花园：到目前为止，浮山后区域最大的项目；■海尔·东城国际：青岛最有影响力的企业———海尔的力作，销售受到追捧；■河马石·四季景园：浮山后在售楼盘中较早开发的一个，性价比较高。
登高而居
青岛人对高层并不感冒，因为他们对低密度的多层住宅更为习惯。尽管银都花园比较早地受到肯定，也在二手房市场中一直有很好的表现，但市场对它的青睐更多的是对银都品牌的景仰和其所在区域的向往。这也是为什么位于准黄金地段的泛海名人广场当年为销售发急的原因。让青岛购房者对高层和小高层的印象有所改观的项目是鲁信·长乐花园，也许是赶上了好时候，这个楼盘建成后时间不长就销售一空。而到了2003年，在市南区和市北区，高层和小高层住宅形式占了“大半江山”，青岛 无忧房网 www.51fdc.com当时就有人预言小高层将成为青岛住宅主流，人们对高层、小高层的住宅也慢慢接受。从那时起，海信·慧园（二期）、海信·金色慧谷、海信·都市华彩、湖光山色、海泊人家等高层项目，也开始受到市场追逐。
目前，高层林立不再是青岛市区独有的风景，在近郊和远郊区域，高层住宅也已经不再新鲜，郊区购房者也正在经历对高层从陌生到熟悉再到习惯的过程。
推动力楼盘
■银都花园：较早受到肯定的小高层项目；■泛海名人：对高层住宅形式的推广、流行起了较大推动作用；■海信·慧园（二期）：海信地产最得意的高层力作之一；■城市·生活·家：颐中地产推出的系列高层作品之一，市场影响颇好；■千禧龙花园：西海岸最早的高层住宅之一。
向东再向北
这是青岛人居住的轨迹。随着上世纪90年代市政府东迁，人们开始了居住东移的阶段。海边的房子越盖越多，房价越来越高，短时期内从城市僻壤成为人气鼎盛的高档社区。为了买得起房子，人们的脚步随着开发商一直向东，过了麦岛村，过了石老人，已经杀到了沙子口。
但高涨的房价和稀缺的资源，早已决定了向东不是一般购房者的买房路线，于是人们又开始了向北的步代。经济适用房让李村的居住人气大为提升，已经成为中低价楼盘基地， 2003年以后，李村已经成为青岛市区几个热点居住区之一。与此同时，城阳也积极扮演着北部郊区化居住基地的角色，天泰、荣昌、中联盈地、银盛泰等同时发力，在 308国道、惜福镇、城阳中心区等拉起了城阳楼盘三足鼎立的格局，后来者如鑫江集团乃至万科、宝龙等国内大鳄让城阳区建设开发活力四射。
推动力楼盘
■永盛·蔚蓝海岸：较早达到石老人东部极限的楼盘，目前已经体现出不可限量的价值；■山水名园：石老人以东少有的大盘；■百通花园：优良的品质创造了经济适用房的神话，为北部带来了人气；■天泰·奥园：第一次把青岛白领的居住地拉到了城阳区；■盛世家园：惜福镇板块最早赚到人气的楼盘，也为该区域的成熟奠定了基础。
全装修房
岛城楼市自2001年开始，悄然兴起了一种新概念：全装修房。银都地产2002年7月年交付的银都景园，让青岛人第一次知道了什么叫全装修。2002年建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》，明确提出要逐步取消毛坯房，推广一次性装修或菜单式装修模式。在不经意之间，全装修房渐渐占了岛地在楼市的相当份额，天泰、荣昌、海信等纷纷举起起全装修的大旗，全装修房更是遍地开花，如银禧苑、天泰·阳光海岸、千禧龙花园（二期）、海信·慧园（二期）、盛世景园等。
这些精装修的先行者为全装修概念的普及做了许多有意义的尝试。银都景园在全装修过程中摸索出楼盘“轻装修、重装饰”的概念；天泰聘请了专业装修监理，并聘用建筑企业旗下的装饰子公司，同步打造全装修住宅；荣昌甚至打造自己的装修产业链条，成立装修材料加工企业，推行成品家装。如今，全装修楼盘也正在向郊区普及，胶南的隆海·海之韵等楼盘也为后来人做了一些很好的尝试。
推动力楼盘
■银都景园：岛城最早的全装修楼盘；■银禧苑：较早出现的带家具、家电的精装修楼盘；■天泰·阳光海岸：其很好的销售和评价，促进了人们对全装修房的接受；■千禧国际村：提出成品家装概念；■盛世景园：象征全装修房在北部的推广。
西海岸
西海岸是青岛地产的一片热土。该区域有漫长的海岸线，和青岛市区近似的背山面海的地理环境，具备发展房地产的极佳条件。认准这是一块宝地， 2000年前后，天泰、荣昌、海信等青岛大公司已经开始了在西海岸的建设。与此同时，西海岸当地的房地产企业在持续不断的地产热潮中修炼着功力。涌现出了包括康大地产、隆海集团等具备相当开发实力的强势地产企业。
2002年，西海岸地产开发迎来青岛重心西移的利好，这一战略举措让国内外大项目纷纷进驻。大炼油项目的安家落户，为前进中的西海岸的地产带来了难得的实际购买力和消费需求。而海湾大桥、海底隧道等交通利好，更是为西海岸的发展起着强力助推作用。如今，西海岸已经不再是青岛本地企业发力的场所，包括上实集团等大鳄已经在开发区竖起开发大旗，他们和本地开发商一道，在一湾之隔的的开发区复制着高楼林立的香港路。而沿着滨海大道继续向西，胶南新市府周边，隆海·海之韵、颐荣·香槟海岸、金海滨世纪绿洲等项目又在散发着另一种宜居味道。
推动力楼盘
■千禧龙花园：西海岸开发启动的标志性楼盘；■天泰·阳光海岸：天泰的进入，让人们对西海岸的关注提升到一个新高度；■傲海星城：和前两个楼盘并称为开发区大开发的三大标志性项目；■康大·风和日丽：将人们的目光从开发区引向胶南；■长江中心：西海岸商业地产项目的代表。
房价跳高
房价绝对是地产圈焦点中的焦点。假如说，人们对青岛房价一直走高的趋势已经麻木，那么青岛房价走高史上的几次价格跳高是否让您留有深刻的记忆呢？比较集中的跳高集中在2003年，海信·都市春天近5000元／平方米起价，让镇江路附近3000多元的房价为之一震；同时交运山庄开盘价5100元／平方米，同样比周边房价每平方米高出1000元左右；海泊人家4700多元／平方米起价，引起媒体热议；青岛无忧房网 www.51fdc.com最后是湖光山色的震撼收场，浮山后的房子卖到5200元／平方米起价，估计很多业内人士当时都把眼镜砸得粉碎。与此同时，郊区楼盘也没闲着，千禧龙花园，是带动开发区房价的第一个楼盘，开盘价3888元／平方米，而当时开发区的房价还停留在每平方米2000多元。
在房价跳高的同时，地价也在不断地创着新高，土地拍卖市场上新“地王”不断产生：玺景园、瑞纳康都、百通·海纳尊邸、海信·清泉墅……每一个“地王”都曾引起轰动效应。
推动力楼盘
■交运山庄：5100元／平方米起价，较周边楼盘每平方米高出1000多元；■湖光山色：5200元／平方米起价，让人们在价格上再一次认识浮山后；■海信·都市春天：在它之前，谁也想不到镇江路一带还会有5000元／平方米的房子；■海泊人家：近5000元／平方米的价格已经高出当时同地段平均价近1500元，堪称价格跳高冠军；■千禧龙花园：西海岸价格跳高冠军。
抢房
“抢房像抢大白菜”这是当年同行给予某楼盘抢购场面的经典评语。现在房子销售不愠不火，感觉到处都是房子，但供不应求确实是当年地产市场供需关系的一个写照。
其实从2001年前后的天泰·阳光地带、中房云溪小区等开始，房子的紧俏程度已经让人吃惊。一位当时在天泰工作的朋友回忆说，房子还没开盘，已经有好几百人盯着，那时候，他们很多同事都是“要房”电话缠身，很多人手机不敢开，电话不愿接，很是头疼。不到3000元／平方米的中档价位，又是天泰、中房这样的知名公司开发，不抢才怪。
最让人称道的抢房事件，不用说就是海泊人家，几百套房子，上千人冒雨抢购，况且价格还上了相当的高位，让人都觉得无法理解。同样遭遇抢房的还有如今正红的海尔·东城国际，一期还没开盘，预约量就已超标，很多人又把目光盯向了项目的二期。相信随着整体开发量的增大，普遍性的抢房出现的几率会越来越小，但针对某一处性价比高的楼盘的抢房还是不可避免。
推动力楼盘
■海泊人家：几百套房子，上千人抢，还冒雨，太夸张了；■天泰·阳光地带：销售周期短到极致，性价比高的房子，不抢才怪；■中房·云溪小区：这也是咱老百姓急需的房子；■海尔·东城国际：没有销售，房子已经被预约了。
房屋中介
上世纪最后几年，青岛的二手房中介伴随着青岛楼市的升温浮出水面，还捞了个“全国试点”的荣誉称号。如今，当时租个小门头、开个摩托车跑房产信息的中介商们都置下了不薄的家业，拥有几十家的连锁店面。算起来，青岛二手房中介在繁荣市场上还是做了相当贡献的，一手房房价高涨，二手房的资源既丰富又相对实惠，有了中介的良好沟通，这个市场供需两旺。
其实青岛二手房市场的活跃早已引起了诸多外地房地产品牌中介的注意，从2003年21世纪不动产入青开始，顺驰、玛雅和太平洋房屋纷纷入青，他们将不同的企业理念和运营手法带到青岛，推动着市场的更加繁荣。
在楼市最火的那两年，青岛中介店面数量之多，可以达到10来米范围内四五家之多。从 2005年开始，由于几番新政的压力，一些小的店面已经退出市场，二手房中介少了很多原先的风光，但大的中介公司都已经把业务拓展到房地产开发等领域，有的甚至把阵地拓展到了外地市场。中介的好日子，还在后头呢。
推动力企业
■广宇—宜佳居：青岛第一个拥有不动产类商标的中介企业；■青房置换：青岛房地产的老字号中介公司；■22世纪：青岛自营性门店最多的中介；■21世纪：最早入青的国际化中介品牌；■顺驰：背后是国内地产大鳄顺驰地产，实力可见一斑。
异地置业
买房置业都在家门口，这也算老百姓的一个传统习惯，但房子毕竟是一种商品，可以住，也可以投资。在房价持续走高的背景下，青岛人的购房足迹也开始越走越远。
2003年年初，仿佛就在一夜之间，即墨的名都苑、瑞纳鳌园、胶南的瑞港度假村……众多的郊区楼盘广告闯入了人们的视野。房价的高涨，让人们对仍处于低价位的郊区房产倍感兴趣。与此同时，开发商也开始向郊区“突围”，天泰、华侨、海信等纷纷在郊区建立了自己的开发桥头堡。2003年、2004年即墨地产崛起，如同一阵旋风，响亮而有力，“刮跑”了过去几年市区人对郊区楼盘的偏见和冷眼，瑞纳鳌园、名都苑、御墅临枫、江南花园、即发阳光城都拥有数量不小的市区FANS。
2003年10月，温州购房团首次来青，极大地刺激了青岛人的投资置业意识。青岛快速掀起了去他乡海边购房的热潮，乳山、荣成、海阳，都留下了青岛人购房置业的身影。如今，随着国家宏观政策的变化，青岛投资者异地置业的积极性略有降低。
推动力楼盘
■瑞纳鳌园：将华侨精品楼盘模式带到即墨，也带去了一批购房者；■名都苑：当年即墨地产风暴的代言人；■御墅临枫：别墅、大盘等概念在郊区的倡导者；■翰林苑：胶州较早入青销售的楼盘，也是胶州新市区开发的先行者；■乳山中房·蔚蓝海岸：在青销售的外地楼盘代表。
大盘时代
青岛的大盘是缓缓揭开面纱的，上世纪末，青岛地产将起步时，10万平方米的规模就已经值得称道了。最早以大盘概念引人关注的楼盘大概是在2003年开始出现的，位于城阳的天泰·奥园当年规划占地面积 92．4万平方米，千禧国际村占地113万平方米，盛世家园的规划面积数十万平方米……与此同时，市区楼盘的体量也在长大，湖光山色占地26万平方米，百通馨苑占地近30万平方米。而在 2004年年底，随着鲁信长春花园的出现，青岛市区大盘的容量首次逼近了百万级别。2005年底，又一批大盘出现挑战人们的算术能力：鲁能·领秀城126万平方米、颐和星苑 80多万平方米，绿城百通项目180多万平方米，广业虎山片区改造项目100多万平方米……
大未必一定好，但大却的的确确是实力的象征。希望在大盘时代，青岛购房者能够住上更好更实惠的房子。
推动力楼盘
■天泰·奥园：较早提出大盘概念的楼盘；■千禧国际村：一个住宅样式丰富的大盘；■御墅临枫：比较早树立大盘名气的郊区楼盘；■湖光山色：浮山后最早的品质大盘；■鲁信·长春花园：名副其实的市区大盘。
别墅梦想
青岛人不是土包子，八大关万国建筑博览会那是清末民初就有的事了。青岛人时隔数十载再次接触别墅，而且是具有当代意味的别墅算是弄海园和上世纪末海边出现的一些别墅了，但那时这些别墅给青岛人的感觉非常遥远，毕竟那时大家都还没从福利分房的习惯中走出来。
2001年前后，美林小镇将联排别墅这种集约化别墅模式搬到青岛。而到了2003年，名都苑把“观赏品”变成眼前的诱惑，3000多元／平方米的价格，让很多青岛人慷慨解囊。御墅临枫、金盟山庄……一个时期内，郊区的低价别墅成了人们谈论的话题，也让很多人忍不住织起自己的别墅梦想。之后，越来越多的别墅、类别墅楼盘出现，汇海山庄、玺景园、海信·半山兰亭、海信·南岭风情、100福国际山庄、顺驰·蓝水假期、百通·香溪庭院、千禧国际村二期“水映杉墅”、石湾山庄、山海天别墅等等，当然我们也不能忘了“故地重游”的海信·清泉墅，与青岛别墅老祖宗“试比高”的好戏，还真值得一看。
推动力楼盘
■美林小镇：青岛类别墅住宅的鼻祖；■名都苑：最成功的郊区别墅楼盘；■汇海山庄：最有青岛特色的山海别墅的代表；■100福国际山庄：目前人气最高的纯别墅社区；■千禧国际村二期“水映杉墅”：正当红的别墅新秀，尤其是类别墅户型设计新颖。
大鳄进入
中国地产十几年的迅猛发展，制造出相当多的地产大鳄，这些巨人常年专注于长三角地区、珠三角地区、北京等一类地产区域的厮杀。当它们略有闲暇，处于环渤海经济区核心地位的青岛，自然也成了他们攻城略地的新战场。 2004年 10月 19日，山东顺驰地产有限公司拍得青岛胶州一块地，并在短时间内开始打造其在青岛的第一个项目蓝水假期。之后，和纪黄埔拿下小港湾改造工程；浙江绿城牵手百通地产，合作经营180多万平方米的东李地块；宝龙集团在城阳青岛新天地打造自己的又一艘商业航母；万科地产携2005年中国地产企业综合实力评比第一的威势，在城阳开发自己的金色家园。当然，青岛这块地产热土上不能少了精明的上海佬，上实集团在开发区和崂山区两线作战，一个太空象雕塑已经表明了他们一飞冲天的野心。
说句老实话，地产大鳄入青是个好事，起码能让青岛人知道什么是好房子，什么是一分钱一分货，有了比照，就有了压力，相信咱们青岛的房子会越来越好住。
推动力楼盘
■顺驰·蓝水假期：地产大鳄入青的第一家；■万科·金色家园：这是全国房产第一品牌———万科在青岛的首个项目；■宝龙国际广场：70多万平方米的商业和住宅复合项目，堪称大手笔；■达利广场：唯一一个安身西海岸的大鳄作品。
物业管家
好管家如今也是好房子的重要保证。说到物业管理，青岛市曾经也是走在全国前列的。青岛市在 1994年就开始出现物业管理，特别是1998年出台的《青岛市物业管理条例》，标志着我市物业管理进入一个快速发展时期。
最早拥有物业管理的小区应该是弄海园、银都花园等，但这些高端项目毕竟只是少数人的家，真正让青岛普通购房者体会物业管理之好的，应该是几个本土房地产企业成立物业管理公司，并将物业管理配套进小区开始。1995年前后，天泰爱家物业，城建物业、广厦物业成立，1998年海信物业成立，他们都在各自的小区树立着自己的口碑，尤其是海信物业，由它管理的海信·北岭山小区多年以来，一直被视为普通住宅小区物业管理的典范。如今，青岛市已经拥有物业管理企业400家左右。
近两年，一些国际物业管理企业也开始了与青岛地产项目的合作，如戴德梁行、第一太平洋戴维斯，他们将更周到更贴心的服务带到青岛的高端物业中来，提高了青岛物业管理的整体水平。
推动力企业
■天泰爱家物业：青岛最早的物业管理企业之一；■海信物业：其管理的北岭山小区一直被视为典范；■广厦物业：成立10余年的老牌物业公司，托管物业面积达100多万平方米；■城建物业：湖光山色、威海路步行街等多个省优市优物管项目的管家；■双星物业：市南区西部区域头号物业管家。
政策调控
房地产行业关系国计民生，所以政策对其也格外眷顾。
房地产行业在2000年以后进入高速发展期，一些副作用也随之而生：房价高涨，不断挑战购房者的承受能力；投机炒房行为流行，认为制造市场假象与泡沫。房地产市场不能过热，确定了这个观点之后，针对房地产的调控就一直没有停止。
调控首先从房地产融资上入手，2003年的“121文件”，就提出紧缩房地产银根的大方向，之后银行贷款利息就一直处于上升通道之中，还部分取消了个人购房贷款的优惠政策。
期间，宏观调控又拿土地开刀，8·31大限，提出清理所有超过两年没有开发的闲地，一时间，土地持有者风声鹤唳。2005年，“六一新政”终于拿房地产交易环节开刀，税收杠杆一针见血，炒房势力开始从房产市场隐退，房地产市场火爆多年，首次尝到了冷的滋味。2006年，又一轮新政继续作用于房地产市场，全额缴纳营业税的期限由两年变为5年，要求90平方米以下户型占开发面积的 70％……房地产真到了该冷静的时候。
在新政的作用下，楼市的多个环节都重新找到了理性。价格理性了，无论是开发商定价，还是消费者看价；买卖关系冷静了，更多的开发商放下了高高在上的架子，将一些优惠和诚心的服务送到消费者手里。
半岛都市报
贷款购房如今已是青岛普通购房者的普遍行为。但时光倒退8年，当个人住房贷款头一次来到大家面前时，很多人的反应是迷惑又漠然。
1992年，房改这一说法第一次在青岛出现，福利房与商品房相互配合，买房子的概念开始出现。1997年，中国银行出台《个人住房担保贷款管理试行办法》；也在同一年，《青岛市住房公积金管理暂行办法》出台；第二年，各大银行纷纷在青岛开展购房贷款业务；同时，福利分房在这一年里被彻底喊停。贷款已经具备了成为大多数购房者必选行为的条件。
其实，1998年以后，人们对贷款购房的认识和身体力行也是逐步开展起来的。前几年，人们对贷款还有些畏惧心理，一是不舍得利息钱，二是怕超前消费。消费者这种谨慎在银行业绩方面也有所体现。建设银行1998年在青岛开展个人购房贷款，但直到 2000年业务才找到点“火”的感觉。后来就一发不可收拾，每年贷款额都在快速增加。
人们对房贷的认可，源于房价持续走高的势头，不贷款买不了房子，贷款买了房子很快就“赚”回来了。这种心理也让部分消费者借助银行贷款的力量成为炒房者。终于有一天，国家对行业的宏观调控开始了，方式之一就是贷款加息，人们对贷款的热情也多少有所降温。但说句实话，普通市民购房是离不开贷款的。
经济适用房
青岛的经济适用房是从1998年开始出现的。第一批亮相的经济适用房有错埠岭小区、夹岭沟小区。之后，本市又陆续推出一批经济适用房，有大家熟知的洪山坡小区、福岭小区、浮山后小区等。
2001年以前的经济适用房销售大体存在两个问题，第一，由于大多位于李沧区，老市区居民不太感冒，第二，销售对象上没有限制，以至于经济适用房成了全民购买的房产，失去了保障作用。2001年12月，《青岛市经济适用住房管理办法》出台，对购买对象进行了限制。从这一年开始，经济适用房的开发突然放量，百通花园、华易·春之都、广业小镇、天惠府等的集中出现，让李沧区成了青岛经济适用房基地，而且品质上也较以前有了更大提高，很多楼盘都获得非常高的评价。 2004年8月，本市的经济适用房政策再次调整，供应对象变窄、户型面积变小、采用摇号的方式进行销售，确保中低收入者可以买到便宜而优质的房子。
据了解，1998年至今，青岛市经济适用住房竣工面积739万平方米，解决了8万户中低收入家庭的住房问题。
推动力楼盘
■浮山后小区：整体规划最为优良的经济适用房小区；■福岭小区：目前交通最方便的经济适用房小区；■百通花园：目前最成功的经济适用房小区，获得众多好评；■华易·春之都：最受市场追捧的经济适用房小区，二手房价格快速上涨；■金秋小区：在东李新区开发的经济适用房小区，前景被看好。
浮山后
浮山后是目前受到购房者普遍推崇的区域之一，但追溯这个地产板块的历史，你会发现它曾经备受冷落。
浮山新区从上世纪90年代中期开始规划，1997年正式开工建设，一个主要的任务就是安置棚户区的拆迁户。1998年第一批拆迁安置人员入住浮山后，同时作为经济适用房向市民销售。但当时人们显然没有住“山后”的习惯。很多拆迁居民对被安置在浮山后并不满意，一些人低价卖掉浮山后的房子，再到老市区觅房，倒是有一些来青不久、买不起老市区房子的年轻人来此居住。
浮山后的好日子在2001年前后来临，那时候，浮山后的经济适用房都建好了，环境配套也基本完毕，小区干净整洁，路面开阔交通也越来越方便，质量和价格已经直追市区的中档楼盘。而湖光山色的出现，以其优良的品质让人们对浮山后有了进一步的认识。到2004年年底，鲁信、海信、海尔等地产大腕纷纷发表了自己的“浮山后宣言”，浮山后彻底迎来了自己的大盘时代。
推动力楼盘
■城建·湖光山色：以优良的品质让浮山后“脱胎换骨”；■海信·静湖琅园：海信该项目的跟进，让人们对浮山后的关注度大大提高；■鲁信·长春花园：到目前为止，浮山后区域最大的项目；■海尔·东城国际：青岛最有影响力的企业———海尔的力作，销售受到追捧；■河马石·四季景园：浮山后在售楼盘中较早开发的一个，性价比较高。
登高而居
青岛人对高层并不感冒，因为他们对低密度的多层住宅更为习惯。尽管银都花园比较早地受到肯定，也在二手房市场中一直有很好的表现，但市场对它的青睐更多的是对银都品牌的景仰和其所在区域的向往。这也是为什么位于准黄金地段的泛海名人广场当年为销售发急的原因。让青岛购房者对高层和小高层的印象有所改观的项目是鲁信·长乐花园，也许是赶上了好时候，这个楼盘建成后时间不长就销售一空。而到了2003年，在市南区和市北区，高层和小高层住宅形式占了“大半江山”，青岛 无忧房网 www.51fdc.com当时就有人预言小高层将成为青岛住宅主流，人们对高层、小高层的住宅也慢慢接受。从那时起，海信·慧园（二期）、海信·金色慧谷、海信·都市华彩、湖光山色、海泊人家等高层项目，也开始受到市场追逐。
目前，高层林立不再是青岛市区独有的风景，在近郊和远郊区域，高层住宅也已经不再新鲜，郊区购房者也正在经历对高层从陌生到熟悉再到习惯的过程。
推动力楼盘
■银都花园：较早受到肯定的小高层项目；■泛海名人：对高层住宅形式的推广、流行起了较大推动作用；■海信·慧园（二期）：海信地产最得意的高层力作之一；■城市·生活·家：颐中地产推出的系列高层作品之一，市场影响颇好；■千禧龙花园：西海岸最早的高层住宅之一。
向东再向北
这是青岛人居住的轨迹。随着上世纪90年代市政府东迁，人们开始了居住东移的阶段。海边的房子越盖越多，房价越来越高，短时期内从城市僻壤成为人气鼎盛的高档社区。为了买得起房子，人们的脚步随着开发商一直向东，过了麦岛村，过了石老人，已经杀到了沙子口。
但高涨的房价和稀缺的资源，早已决定了向东不是一般购房者的买房路线，于是人们又开始了向北的步代。经济适用房让李村的居住人气大为提升，已经成为中低价楼盘基地， 2003年以后，李村已经成为青岛市区几个热点居住区之一。与此同时，城阳也积极扮演着北部郊区化居住基地的角色，天泰、荣昌、中联盈地、银盛泰等同时发力，在 308国道、惜福镇、城阳中心区等拉起了城阳楼盘三足鼎立的格局，后来者如鑫江集团乃至万科、宝龙等国内大鳄让城阳区建设开发活力四射。
推动力楼盘
■永盛·蔚蓝海岸：较早达到石老人东部极限的楼盘，目前已经体现出不可限量的价值；■山水名园：石老人以东少有的大盘；■百通花园：优良的品质创造了经济适用房的神话，为北部带来了人气；■天泰·奥园：第一次把青岛白领的居住地拉到了城阳区；■盛世家园：惜福镇板块最早赚到人气的楼盘，也为该区域的成熟奠定了基础。
全装修房
岛城楼市自2001年开始，悄然兴起了一种新概念：全装修房。银都地产2002年7月年交付的银都景园，让青岛人第一次知道了什么叫全装修。2002年建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》，明确提出要逐步取消毛坯房，推广一次性装修或菜单式装修模式。在不经意之间，全装修房渐渐占了岛地在楼市的相当份额，天泰、荣昌、海信等纷纷举起起全装修的大旗，全装修房更是遍地开花，如银禧苑、天泰·阳光海岸、千禧龙花园（二期）、海信·慧园（二期）、盛世景园等。
这些精装修的先行者为全装修概念的普及做了许多有意义的尝试。银都景园在全装修过程中摸索出楼盘“轻装修、重装饰”的概念；天泰聘请了专业装修监理，并聘用建筑企业旗下的装饰子公司，同步打造全装修住宅；荣昌甚至打造自己的装修产业链条，成立装修材料加工企业，推行成品家装。如今，全装修楼盘也正在向郊区普及，胶南的隆海·海之韵等楼盘也为后来人做了一些很好的尝试。
推动力楼盘
■银都景园：岛城最早的全装修楼盘；■银禧苑：较早出现的带家具、家电的精装修楼盘；■天泰·阳光海岸：其很好的销售和评价，促进了人们对全装修房的接受；■千禧国际村：提出成品家装概念；■盛世景园：象征全装修房在北部的推广。
西海岸
西海岸是青岛地产的一片热土。该区域有漫长的海岸线，和青岛市区近似的背山面海的地理环境，具备发展房地产的极佳条件。认准这是一块宝地， 2000年前后，天泰、荣昌、海信等青岛大公司已经开始了在西海岸的建设。与此同时，西海岸当地的房地产企业在持续不断的地产热潮中修炼着功力。涌现出了包括康大地产、隆海集团等具备相当开发实力的强势地产企业。
2002年，西海岸地产开发迎来青岛重心西移的利好，这一战略举措让国内外大项目纷纷进驻。大炼油项目的安家落户，为前进中的西海岸的地产带来了难得的实际购买力和消费需求。而海湾大桥、海底隧道等交通利好，更是为西海岸的发展起着强力助推作用。如今，西海岸已经不再是青岛本地企业发力的场所，包括上实集团等大鳄已经在开发区竖起开发大旗，他们和本地开发商一道，在一湾之隔的的开发区复制着高楼林立的香港路。而沿着滨海大道继续向西，胶南新市府周边，隆海·海之韵、颐荣·香槟海岸、金海滨世纪绿洲等项目又在散发着另一种宜居味道。
推动力楼盘
■千禧龙花园：西海岸开发启动的标志性楼盘；■天泰·阳光海岸：天泰的进入，让人们对西海岸的关注提升到一个新高度；■傲海星城：和前两个楼盘并称为开发区大开发的三大标志性项目；■康大·风和日丽：将人们的目光从开发区引向胶南；■长江中心：西海岸商业地产项目的代表。
房价跳高
房价绝对是地产圈焦点中的焦点。假如说，人们对青岛房价一直走高的趋势已经麻木，那么青岛房价走高史上的几次价格跳高是否让您留有深刻的记忆呢？比较集中的跳高集中在2003年，海信·都市春天近5000元／平方米起价，让镇江路附近3000多元的房价为之一震；同时交运山庄开盘价5100元／平方米，同样比周边房价每平方米高出1000元左右；海泊人家4700多元／平方米起价，引起媒体热议；青岛无忧房网 www.51fdc.com最后是湖光山色的震撼收场，浮山后的房子卖到5200元／平方米起价，估计很多业内人士当时都把眼镜砸得粉碎。与此同时，郊区楼盘也没闲着，千禧龙花园，是带动开发区房价的第一个楼盘，开盘价3888元／平方米，而当时开发区的房价还停留在每平方米2000多元。
在房价跳高的同时，地价也在不断地创着新高，土地拍卖市场上新“地王”不断产生：玺景园、瑞纳康都、百通·海纳尊邸、海信·清泉墅……每一个“地王”都曾引起轰动效应。
推动力楼盘
■交运山庄：5100元／平方米起价，较周边楼盘每平方米高出1000多元；■湖光山色：5200元／平方米起价，让人们在价格上再一次认识浮山后；■海信·都市春天：在它之前，谁也想不到镇江路一带还会有5000元／平方米的房子；■海泊人家：近5000元／平方米的价格已经高出当时同地段平均价近1500元，堪称价格跳高冠军；■千禧龙花园：西海岸价格跳高冠军。
抢房
“抢房像抢大白菜”这是当年同行给予某楼盘抢购场面的经典评语。现在房子销售不愠不火，感觉到处都是房子，但供不应求确实是当年地产市场供需关系的一个写照。
其实从2001年前后的天泰·阳光地带、中房云溪小区等开始，房子的紧俏程度已经让人吃惊。一位当时在天泰工作的朋友回忆说，房子还没开盘，已经有好几百人盯着，那时候，他们很多同事都是“要房”电话缠身，很多人手机不敢开，电话不愿接，很是头疼。不到3000元／平方米的中档价位，又是天泰、中房这样的知名公司开发，不抢才怪。
最让人称道的抢房事件，不用说就是海泊人家，几百套房子，上千人冒雨抢购，况且价格还上了相当的高位，让人都觉得无法理解。同样遭遇抢房的还有如今正红的海尔·东城国际，一期还没开盘，预约量就已超标，很多人又把目光盯向了项目的二期。相信随着整体开发量的增大，普遍性的抢房出现的几率会越来越小，但针对某一处性价比高的楼盘的抢房还是不可避免。
推动力楼盘
■海泊人家：几百套房子，上千人抢，还冒雨，太夸张了；■天泰·阳光地带：销售周期短到极致，性价比高的房子，不抢才怪；■中房·云溪小区：这也是咱老百姓急需的房子；■海尔·东城国际：没有销售，房子已经被预约了。
房屋中介
上世纪最后几年，青岛的二手房中介伴随着青岛楼市的升温浮出水面，还捞了个“全国试点”的荣誉称号。如今，当时租个小门头、开个摩托车跑房产信息的中介商们都置下了不薄的家业，拥有几十家的连锁店面。算起来，青岛二手房中介在繁荣市场上还是做了相当贡献的，一手房房价高涨，二手房的资源既丰富又相对实惠，有了中介的良好沟通，这个市场供需两旺。
其实青岛二手房市场的活跃早已引起了诸多外地房地产品牌中介的注意，从2003年21世纪不动产入青开始，顺驰、玛雅和太平洋房屋纷纷入青，他们将不同的企业理念和运营手法带到青岛，推动着市场的更加繁荣。
在楼市最火的那两年，青岛中介店面数量之多，可以达到10来米范围内四五家之多。从 2005年开始，由于几番新政的压力，一些小的店面已经退出市场，二手房中介少了很多原先的风光，但大的中介公司都已经把业务拓展到房地产开发等领域，有的甚至把阵地拓展到了外地市场。中介的好日子，还在后头呢。
推动力企业
■广宇—宜佳居：青岛第一个拥有不动产类商标的中介企业；■青房置换：青岛房地产的老字号中介公司；■22世纪：青岛自营性门店最多的中介；■21世纪：最早入青的国际化中介品牌；■顺驰：背后是国内地产大鳄顺驰地产，实力可见一斑。
异地置业
买房置业都在家门口，这也算老百姓的一个传统习惯，但房子毕竟是一种商品，可以住，也可以投资。在房价持续走高的背景下，青岛人的购房足迹也开始越走越远。
2003年年初，仿佛就在一夜之间，即墨的名都苑、瑞纳鳌园、胶南的瑞港度假村……众多的郊区楼盘广告闯入了人们的视野。房价的高涨，让人们对仍处于低价位的郊区房产倍感兴趣。与此同时，开发商也开始向郊区“突围”，天泰、华侨、海信等纷纷在郊区建立了自己的开发桥头堡。2003年、2004年即墨地产崛起，如同一阵旋风，响亮而有力，“刮跑”了过去几年市区人对郊区楼盘的偏见和冷眼，瑞纳鳌园、名都苑、御墅临枫、江南花园、即发阳光城都拥有数量不小的市区FANS。
2003年10月，温州购房团首次来青，极大地刺激了青岛人的投资置业意识。青岛快速掀起了去他乡海边购房的热潮，乳山、荣成、海阳，都留下了青岛人购房置业的身影。如今，随着国家宏观政策的变化，青岛投资者异地置业的积极性略有降低。
推动力楼盘
■瑞纳鳌园：将华侨精品楼盘模式带到即墨，也带去了一批购房者；■名都苑：当年即墨地产风暴的代言人；■御墅临枫：别墅、大盘等概念在郊区的倡导者；■翰林苑：胶州较早入青销售的楼盘，也是胶州新市区开发的先行者；■乳山中房·蔚蓝海岸：在青销售的外地楼盘代表。
大盘时代
青岛的大盘是缓缓揭开面纱的，上世纪末，青岛地产将起步时，10万平方米的规模就已经值得称道了。最早以大盘概念引人关注的楼盘大概是在2003年开始出现的，位于城阳的天泰·奥园当年规划占地面积 92．4万平方米，千禧国际村占地113万平方米，盛世家园的规划面积数十万平方米……与此同时，市区楼盘的体量也在长大，湖光山色占地26万平方米，百通馨苑占地近30万平方米。而在 2004年年底，随着鲁信长春花园的出现，青岛市区大盘的容量首次逼近了百万级别。2005年底，又一批大盘出现挑战人们的算术能力：鲁能·领秀城126万平方米、颐和星苑 80多万平方米，绿城百通项目180多万平方米，广业虎山片区改造项目100多万平方米……
大未必一定好，但大却的的确确是实力的象征。希望在大盘时代，青岛购房者能够住上更好更实惠的房子。
推动力楼盘
■天泰·奥园：较早提出大盘概念的楼盘；■千禧国际村：一个住宅样式丰富的大盘；■御墅临枫：比较早树立大盘名气的郊区楼盘；■湖光山色：浮山后最早的品质大盘；■鲁信·长春花园：名副其实的市区大盘。
别墅梦想
青岛人不是土包子，八大关万国建筑博览会那是清末民初就有的事了。青岛人时隔数十载再次接触别墅，而且是具有当代意味的别墅算是弄海园和上世纪末海边出现的一些别墅了，但那时这些别墅给青岛人的感觉非常遥远，毕竟那时大家都还没从福利分房的习惯中走出来。
2001年前后，美林小镇将联排别墅这种集约化别墅模式搬到青岛。而到了2003年，名都苑把“观赏品”变成眼前的诱惑，3000多元／平方米的价格，让很多青岛人慷慨解囊。御墅临枫、金盟山庄……一个时期内，郊区的低价别墅成了人们谈论的话题，也让很多人忍不住织起自己的别墅梦想。之后，越来越多的别墅、类别墅楼盘出现，汇海山庄、玺景园、海信·半山兰亭、海信·南岭风情、100福国际山庄、顺驰·蓝水假期、百通·香溪庭院、千禧国际村二期“水映杉墅”、石湾山庄、山海天别墅等等，当然我们也不能忘了“故地重游”的海信·清泉墅，与青岛别墅老祖宗“试比高”的好戏，还真值得一看。
推动力楼盘
■美林小镇：青岛类别墅住宅的鼻祖；■名都苑：最成功的郊区别墅楼盘；■汇海山庄：最有青岛特色的山海别墅的代表；■100福国际山庄：目前人气最高的纯别墅社区；■千禧国际村二期“水映杉墅”：正当红的别墅新秀，尤其是类别墅户型设计新颖。
大鳄进入
中国地产十几年的迅猛发展，制造出相当多的地产大鳄，这些巨人常年专注于长三角地区、珠三角地区、北京等一类地产区域的厮杀。当它们略有闲暇，处于环渤海经济区核心地位的青岛，自然也成了他们攻城略地的新战场。 2004年 10月 19日，山东顺驰地产有限公司拍得青岛胶州一块地，并在短时间内开始打造其在青岛的第一个项目蓝水假期。之后，和纪黄埔拿下小港湾改造工程；浙江绿城牵手百通地产，合作经营180多万平方米的东李地块；宝龙集团在城阳青岛新天地打造自己的又一艘商业航母；万科地产携2005年中国地产企业综合实力评比第一的威势，在城阳开发自己的金色家园。当然，青岛这块地产热土上不能少了精明的上海佬，上实集团在开发区和崂山区两线作战，一个太空象雕塑已经表明了他们一飞冲天的野心。
说句老实话，地产大鳄入青是个好事，起码能让青岛人知道什么是好房子，什么是一分钱一分货，有了比照，就有了压力，相信咱们青岛的房子会越来越好住。
推动力楼盘
■顺驰·蓝水假期：地产大鳄入青的第一家；■万科·金色家园：这是全国房产第一品牌———万科在青岛的首个项目；■宝龙国际广场：70多万平方米的商业和住宅复合项目，堪称大手笔；■达利广场：唯一一个安身西海岸的大鳄作品。
物业管家
好管家如今也是好房子的重要保证。说到物业管理，青岛市曾经也是走在全国前列的。青岛市在 1994年就开始出现物业管理，特别是1998年出台的《青岛市物业管理条例》，标志着我市物业管理进入一个快速发展时期。
最早拥有物业管理的小区应该是弄海园、银都花园等，但这些高端项目毕竟只是少数人的家，真正让青岛普通购房者体会物业管理之好的，应该是几个本土房地产企业成立物业管理公司，并将物业管理配套进小区开始。1995年前后，天泰爱家物业，城建物业、广厦物业成立，1998年海信物业成立，他们都在各自的小区树立着自己的口碑，尤其是海信物业，由它管理的海信·北岭山小区多年以来，一直被视为普通住宅小区物业管理的典范。如今，青岛市已经拥有物业管理企业400家左右。
近两年，一些国际物业管理企业也开始了与青岛地产项目的合作，如戴德梁行、第一太平洋戴维斯，他们将更周到更贴心的服务带到青岛的高端物业中来，提高了青岛物业管理的整体水平。
推动力企业
■天泰爱家物业：青岛最早的物业管理企业之一；■海信物业：其管理的北岭山小区一直被视为典范；■广厦物业：成立10余年的老牌物业公司，托管物业面积达100多万平方米；■城建物业：湖光山色、威海路步行街等多个省优市优物管项目的管家；■双星物业：市南区西部区域头号物业管家。
政策调控
房地产行业关系国计民生，所以政策对其也格外眷顾。
房地产行业在2000年以后进入高速发展期，一些副作用也随之而生：房价高涨，不断挑战购房者的承受能力；投机炒房行为流行，认为制造市场假象与泡沫。房地产市场不能过热，确定了这个观点之后，针对房地产的调控就一直没有停止。
调控首先从房地产融资上入手，2003年的“121文件”，就提出紧缩房地产银根的大方向，之后银行贷款利息就一直处于上升通道之中，还部分取消了个人购房贷款的优惠政策。
期间，宏观调控又拿土地开刀，8·31大限，提出清理所有超过两年没有开发的闲地，一时间，土地持有者风声鹤唳。2005年，“六一新政”终于拿房地产交易环节开刀，税收杠杆一针见血，炒房势力开始从房产市场隐退，房地产市场火爆多年，首次尝到了冷的滋味。2006年，又一轮新政继续作用于房地产市场，全额缴纳营业税的期限由两年变为5年，要求90平方米以下户型占开发面积的 70％……房地产真到了该冷静的时候。
在新政的作用下，楼市的多个环节都重新找到了理性。价格理性了，无论是开发商定价，还是消费者看价；买卖关系冷静了，更多的开发商放下了高高在上的架子，将一些优惠和诚心的服务送到消费者手里。
半岛都市报
