谁是下一个顺驰？ 四成上市房地产企业超速扩张
剖析顺驰这家过去式的企业，更重要的意义在于，它为我们影射出更多地产企业身上的顺驰影子。
我们发现，在48家房地产类A股上市公司中，至少有20家扩张速度已显著超越极限。这种状况，正类同于顺驰在过去几年的发展轨迹。那么，这20企业中有谁会成为下一个顺驰吗？
以国内房地产上市公司0.3倍的平均资产周转率计，企业要想获得10%的收入增长，就需要30%的资产扩张。资产的扩张在融资约束下，意味着负债的增长，但企业的负债能力并不是无限的。超速扩张的必然结果是负债率的直线上升，这就是顺驰落败的主因。
极限扩张速度主要由总资产回报率(ROA),也就是公司的资产周转能力和利润率决定(ROA=资产周转率×营业利润率)：资产周转越快、营业利润率越高，所能支撑的极限扩张速度就越大；反之，越小。周转率和利润率的提升是房地产企业的核心竞争力。
顺驰的问题不在融资能力上，顺驰是输在没有把握好房地产企业极限扩张速度的节奏上。
国内房地产上市公司的平均资产周转率（销售收入/总资产）仅为0.3倍，即使像万科这样的品牌企业，周转率也只有0.56倍，其他非上市公司的资产周转率就更低了。
意味着企业要想获得10%的收入增长，就需要30%的资产扩张。而像顺驰那种几何式的增长速度，就必然会导致其资产两倍、甚至三倍的扩张。
国内地产业扩张速度极限平均为19%
既然房地产行业上市公司平均的极限扩张速度是19%，那么万科最近三年年均39%的资产增长率、金地集团（600383）最近三年年均29%的资产增长率是否超速了呢？
实际上，每个房地产企业都有一个自己的极限扩张速度，它因企业的资产周转率和营业利润率而异：资产周转越快、营业利润率越高，所能支撑的极限扩张速度就越大；反之，越小。
对比演算出的极限扩张速度与实际扩张速度，我们得出了一个极限扩张风险排名，这个排名警示了哪些企业在透支增长潜力。在A股48家房地产业上市公司中，有四成企业实际扩张速度已显著超越极限扩张速度、财务风险逐步上升。
其中，超速最严重、风险最大的10家企业是：保利地产（600048）、华发股份（600325）、栖霞建设（600533）、天鸿宝业（600376）、泛海建设（000046）、美都控股（600175）、苏州高新（600736）、世茂股份（600823）、亿城股份（000616）、S浙广厦（600052）。
不仅A股企业存在超速风险，在香港上市的内地企业（或有红筹背景的地产企业）也同样存在着超速增长、透支潜力的现象，这些H股公司依次是：首创置业（2868,HK）、上海复地（2337,HK）、华润置地（1109,HK）、富力地产。
保利地产 资产周转率0.39倍，营业利润率28%，确实都高于行业平均水平，在15%的权益比率和28%的有息负债率下所能允许的极限扩张速度也较高，达到47%。但公司最近两年100%左右的扩张速度，确实严重超速了。
栖霞建设 0.36倍的资产周转率，18.5%的营业利润率，当前权益比率24.4%，有息负债率51.8%，由此确定的极限扩张速度为19%，显著低于公司最近3年的实际扩张速度69.3%。即使是公司2005年减缓的扩张速度27%，仍超出扩张极限。
世茂股份 0.26倍的资产周转率，30%的营业利润率，当前权益比率43.2%，有息负债率9.1%，由此确定的极限扩张速度为33.7%，青岛无忧房网www.51fdc.com低于公司最近3年57%的年均资产增长率。公司2005年总资产仅增长了1%，也是其前期超速增长后的必然调整。
A股市场，提升潜力为负数的企业还有：金丰投资（600606）、天创置业（600791）、多伦股份（600696）、天地源（600665）、银基发展（000511）、莱茵置业（000558）、东华实业（600393）、天房发展（600322）、金融街（000402）、万业企业（600641）。
谁，将成为下一个顺驰呢？
除了上述已经超速的企业 ，下列公司也正接近扩张速度的极限：
金地集团 0.41倍的资产周转率，18.6%的营业利润率，当前权益比率46.3%，有息负债率22.9%，由此确定的极限扩张速度为32%。企业过去3年年均资产增长率为29%，接近极限扩张速度。
招商地产 0.31倍资产周转率，19%的营业利润率，当前权益比率43.5%，有息负债率36.5%，由此确定的极限扩张速度为21%。企业过去3年年均资产增长率为19%，接近极限扩张速度。
当然，这个排名的另一种读法，也彰显出目前一些尚能恰当平衡资产周转率与利润率，从而把极限扩张速度控制在安全区域的企业典型。
万科 0.56倍的资产周转率，19.5%的营业利润率，当前权益比率39%，有息负债率12.5%，由此确定的极限扩张速度为48%。而企业过去3年年均资产增长率为39%，仍有加速潜力。
陆家嘴 尽管营业利润率高出万科1倍还多，达到43.8%，同时财务杠杆很低，权益比率比万科高出60%，达到63.5%，有息负债率近乎于零，但由于其资产周转率只是万科的1/3（0.18倍），因此，极限扩张速度仍低于万科，为37%。不过，从账面看，公司过去3年的年均资产增长率仅为12.6%，似乎过于保守。
在这个排名里，我们看到的是，有些企业在极限内增长，有些企业游走在极限的边缘，还有些企业则严重超速。但房地产企业重资产的特性决定了其增长必然是资产支撑性的，而在融资约束下，资产的扩张就意味着负债的增长，但企业的负债能力是有限的。因此，增长速度也必须控制在一个极限以内，这是企业不可逾越的客观规律。
无论你有多高的股权比例，多强的利润表现，最终的增长速度都必然要降至极限范围以内。否则，只能是下一个顺驰。
chai 2006-12-05 10:33:30 发表于焦点房地产网-谈房论市-业内论坛
我们发现，在48家房地产类A股上市公司中，至少有20家扩张速度已显著超越极限。这种状况，正类同于顺驰在过去几年的发展轨迹。那么，这20企业中有谁会成为下一个顺驰吗？
以国内房地产上市公司0.3倍的平均资产周转率计，企业要想获得10%的收入增长，就需要30%的资产扩张。资产的扩张在融资约束下，意味着负债的增长，但企业的负债能力并不是无限的。超速扩张的必然结果是负债率的直线上升，这就是顺驰落败的主因。
极限扩张速度主要由总资产回报率(ROA),也就是公司的资产周转能力和利润率决定(ROA=资产周转率×营业利润率)：资产周转越快、营业利润率越高，所能支撑的极限扩张速度就越大；反之，越小。周转率和利润率的提升是房地产企业的核心竞争力。
顺驰的问题不在融资能力上，顺驰是输在没有把握好房地产企业极限扩张速度的节奏上。
国内房地产上市公司的平均资产周转率（销售收入/总资产）仅为0.3倍，即使像万科这样的品牌企业，周转率也只有0.56倍，其他非上市公司的资产周转率就更低了。
意味着企业要想获得10%的收入增长，就需要30%的资产扩张。而像顺驰那种几何式的增长速度，就必然会导致其资产两倍、甚至三倍的扩张。
国内地产业扩张速度极限平均为19%
既然房地产行业上市公司平均的极限扩张速度是19%，那么万科最近三年年均39%的资产增长率、金地集团（600383）最近三年年均29%的资产增长率是否超速了呢？
实际上，每个房地产企业都有一个自己的极限扩张速度，它因企业的资产周转率和营业利润率而异：资产周转越快、营业利润率越高，所能支撑的极限扩张速度就越大；反之，越小。
对比演算出的极限扩张速度与实际扩张速度，我们得出了一个极限扩张风险排名，这个排名警示了哪些企业在透支增长潜力。在A股48家房地产业上市公司中，有四成企业实际扩张速度已显著超越极限扩张速度、财务风险逐步上升。
其中，超速最严重、风险最大的10家企业是：保利地产（600048）、华发股份（600325）、栖霞建设（600533）、天鸿宝业（600376）、泛海建设（000046）、美都控股（600175）、苏州高新（600736）、世茂股份（600823）、亿城股份（000616）、S浙广厦（600052）。
不仅A股企业存在超速风险，在香港上市的内地企业（或有红筹背景的地产企业）也同样存在着超速增长、透支潜力的现象，这些H股公司依次是：首创置业（2868,HK）、上海复地（2337,HK）、华润置地（1109,HK）、富力地产。
保利地产 资产周转率0.39倍，营业利润率28%，确实都高于行业平均水平，在15%的权益比率和28%的有息负债率下所能允许的极限扩张速度也较高，达到47%。但公司最近两年100%左右的扩张速度，确实严重超速了。
栖霞建设 0.36倍的资产周转率，18.5%的营业利润率，当前权益比率24.4%，有息负债率51.8%，由此确定的极限扩张速度为19%，显著低于公司最近3年的实际扩张速度69.3%。即使是公司2005年减缓的扩张速度27%，仍超出扩张极限。
世茂股份 0.26倍的资产周转率，30%的营业利润率，当前权益比率43.2%，有息负债率9.1%，由此确定的极限扩张速度为33.7%，青岛无忧房网www.51fdc.com低于公司最近3年57%的年均资产增长率。公司2005年总资产仅增长了1%，也是其前期超速增长后的必然调整。
A股市场，提升潜力为负数的企业还有：金丰投资（600606）、天创置业（600791）、多伦股份（600696）、天地源（600665）、银基发展（000511）、莱茵置业（000558）、东华实业（600393）、天房发展（600322）、金融街（000402）、万业企业（600641）。
谁，将成为下一个顺驰呢？
除了上述已经超速的企业 ，下列公司也正接近扩张速度的极限：
金地集团 0.41倍的资产周转率，18.6%的营业利润率，当前权益比率46.3%，有息负债率22.9%，由此确定的极限扩张速度为32%。企业过去3年年均资产增长率为29%，接近极限扩张速度。
招商地产 0.31倍资产周转率，19%的营业利润率，当前权益比率43.5%，有息负债率36.5%，由此确定的极限扩张速度为21%。企业过去3年年均资产增长率为19%，接近极限扩张速度。
当然，这个排名的另一种读法，也彰显出目前一些尚能恰当平衡资产周转率与利润率，从而把极限扩张速度控制在安全区域的企业典型。
万科 0.56倍的资产周转率，19.5%的营业利润率，当前权益比率39%，有息负债率12.5%，由此确定的极限扩张速度为48%。而企业过去3年年均资产增长率为39%，仍有加速潜力。
陆家嘴 尽管营业利润率高出万科1倍还多，达到43.8%，同时财务杠杆很低，权益比率比万科高出60%，达到63.5%，有息负债率近乎于零，但由于其资产周转率只是万科的1/3（0.18倍），因此，极限扩张速度仍低于万科，为37%。不过，从账面看，公司过去3年的年均资产增长率仅为12.6%，似乎过于保守。
在这个排名里，我们看到的是，有些企业在极限内增长，有些企业游走在极限的边缘，还有些企业则严重超速。但房地产企业重资产的特性决定了其增长必然是资产支撑性的，而在融资约束下，资产的扩张就意味着负债的增长，但企业的负债能力是有限的。因此，增长速度也必须控制在一个极限以内，这是企业不可逾越的客观规律。
无论你有多高的股权比例，多强的利润表现，最终的增长速度都必然要降至极限范围以内。否则，只能是下一个顺驰。
chai 2006-12-05 10:33:30 发表于焦点房地产网-谈房论市-业内论坛
