可笑的空置率公式进一步引致了对供求形势的灾难性误判2
2004年12月末，全国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅为96.16亿平方米；全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中，商品住宅为0.74亿平方米。按照笔者给出的这个新公式，商品房的空置率只有0.827％，商品住宅空置率则只有0.77％；2005年12月末，全国城镇房屋建筑面积为164.51亿平方米，其中住宅建筑面积为107.69亿平方米，而全国商品房空置面积为1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.62亿平方米（央行发布的《2005年第四季度货币政策执行报告》称2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米），商品房的空置率只有0.68％，商品住宅则只有0.58％--它们各自的空置率仍然不足1%，更不是吓人的26％甚至30％。
如果大家仍对笔者给出的这个计算结果抱有怀疑态度，就看看曾经为大陆房地产业发展提供了直接参照样板的香港市场的情况吧！香港特区政府差饷物业估价署每年都会公开向社会公布上一年的香港物业报告①，表4是2000～2005年香港私人住宅的空置情况。
表4：香港私人住宅空置面积与空置率
注：（1）此表数据参见香港特别行政区政府差饷物业估价署编写的《香港物业报告2005》、《香港物业报告2006》中附录图表部分的表10《私人住宅--整体空置趋势》；（2）2000年及2001年的数字是包括村屋在内，而2002至2004年的数字则不包括村屋；（3）香港物业统计中有些语言表述与大陆不同，换算成大陆现行统计语言，则：年内落成楼宇的单位总数＝当年竣工面积，空置数目＝竣工而未销售的套数＋售出后业主或租户尚未入住的套数（正在装修或尚未获发满意纸、转让同意书导致的情况也算在其中）。
在香港，差饷物业估价署规定：空置量是指在年底进行普查时，实际上未被占用的物业（即房地产）面积或者套数。正在装修的物业一般都界定为空置。有些物业单元因未获发满意纸或转让同意书而未能入住，也算空置。空置量数字与所有总存量有关，并非只涉及新开发项目。这实际上是将一级市场中的空置和二级市场中的空置（未充分利用）合在一起了。虽然与大陆的统计口径不一致，其实还是可以大致估算出香港一级市场上的空置情况，然后再修正一下大陆的计算口径，作以比较。笔者以香港2004年的情况进行一下推导--
首先，根据《香港物业报告2005》中的数据，2004年香港共有1034971套私人住宅，其中空置64248套，在空置套数中约有7500套因尚未获发满意纸、转让同意书而未能入住。这些是明确的。现在假定香港私人住宅平均寿命60年，在60年(720个月)中平均会装修3次，每次影响入住时间为2个月（共计6个月），则相当于每年有8625套住宅始终处于空置状态<1034971×(6÷720)>。2004年香港私人住宅用于出租的占6.2%，即共有64168（1034971×6.2%）出租住宅，假定每套住宅招租空置时间为20天（香港房源紧张，较容易找到租户），则相当于全年共有3516套住宅空置<64168×(20÷365)>。青岛无忧房网www.51fdc.com在总空置套数中扣除装修造成的空置套数、因尚未获发满意纸、转让同意书造成的空置套数以及因出租造成的空置套数，还有44607套空置（64248－8625－7500－3516），这些是在开发商手中竣工后因尚未卖出、租出造成的一级市场空置量，这部分空置量占全部住宅的4.3%。二级市场中的私人住宅空置量占全部私人住宅的1.9%。
假定1.9%是常规年份二级市场的平均空置率（据了解这个数据与实际情况比较相符），则2000～2005年香港特区一级市场上的私人住宅空置情况也可以推算出来，按照笔者修正的公式计算的空置率在3.5％～4.9％之间。由于笔者给出的大陆空置率计算公式的分母包含了少量公房，如果2004年和2005年的住房私有化率都按照82％进行一下修正，则与香港含义完全相同的一级市场空置率2004年末为0.94％，2005年末为0.70％，远低于香港。有人可能提出疑义1998年后香港房价开始明显下跌，2000～2005年这段时间有些特殊。那好，笔者用修正的公式推算了香港1979～1998年一级市场的历年空置率，平均数值为2.04％，大约仍是大陆的二、三倍，具体各年度数据参见表5。
表5：香港私人住宅空置状况
注︰（1）所有楼宇的空置量，都是按年底普查该等楼宇后计算出来的，但在2004年前落成并已评估差饷的住宅楼宇，其空置量是根据抽样调查该等楼宇3%的单位所得结果来推算的。（2）2000年及2001年的数字是包括村屋在内。（3）中、小型住宅，是指实用面积为100平方米以下的单位，大型住宅是指实用面积为100平方米及以上的单位。（4）资料来源︰《香港物业报告》1983-1989年版、1984、1998、1999、2001及2006年版。
我们也可以根据其他数据来推算最近香港私人住宅一级市场的空置率。根据香港房屋委员会网站公布的数据，香港私人住宅竣工量从1999年到2004年处于高峰期，共完成161300套，年均竣工26883套。从2005年开始该指标急剧下滑，当年竣工17300套，2006年前9个月只竣工12100套，所以空置面积和空置率都明显下降。由于无法查到2006年前9个月拆除的私人住宅总量，我们根据1990/91~2004/05的15个年度中私人住宅年平均拆除总量（1607套）推算，现假定共拆除1205套，则到2006年9月共有私人住宅1064141套。而从1999年1月到2006年9月期间已经竣工但未销售出去的私人住宅有19000套（1999年以前一级市场未售出的私人住宅数量无法查到），现假定只有这19000套（1999年以前未售出的肯定还有一些），则香港一级市场空置率为1.8％，是大陆2004年同一口径空置率的1.9倍，是2005年的2.5倍。
由于多种原因，以上的推算虽然不够精确，但已经充分表明，与香港相比，至少大陆一级市场上可用于出售的住宅面积是严重不足的，当前（2006年10月份）6680万平方米空置商品住宅如果平均放到全国661个城市市区，每个城市只有879套已经竣工验收，即将投放市场或者正在销售；如果平均放到全国38412个镇上（建制镇17726个，集镇20686个），每个镇只有15套已经竣工验收，即将投放市场或者正在销售。而这些商品住宅事实上是同时处于661个城市和38412个镇中的大部分市场上的，其供给紧张状况由此不难看出。所以，认为商品房面积特别是商品住宅面积过剩的判断是大错特错的。
焦点blog：董藩 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7]
如果大家仍对笔者给出的这个计算结果抱有怀疑态度，就看看曾经为大陆房地产业发展提供了直接参照样板的香港市场的情况吧！香港特区政府差饷物业估价署每年都会公开向社会公布上一年的香港物业报告①，表4是2000～2005年香港私人住宅的空置情况。
表4：香港私人住宅空置面积与空置率
注：（1）此表数据参见香港特别行政区政府差饷物业估价署编写的《香港物业报告2005》、《香港物业报告2006》中附录图表部分的表10《私人住宅--整体空置趋势》；（2）2000年及2001年的数字是包括村屋在内，而2002至2004年的数字则不包括村屋；（3）香港物业统计中有些语言表述与大陆不同，换算成大陆现行统计语言，则：年内落成楼宇的单位总数＝当年竣工面积，空置数目＝竣工而未销售的套数＋售出后业主或租户尚未入住的套数（正在装修或尚未获发满意纸、转让同意书导致的情况也算在其中）。
在香港，差饷物业估价署规定：空置量是指在年底进行普查时，实际上未被占用的物业（即房地产）面积或者套数。正在装修的物业一般都界定为空置。有些物业单元因未获发满意纸或转让同意书而未能入住，也算空置。空置量数字与所有总存量有关，并非只涉及新开发项目。这实际上是将一级市场中的空置和二级市场中的空置（未充分利用）合在一起了。虽然与大陆的统计口径不一致，其实还是可以大致估算出香港一级市场上的空置情况，然后再修正一下大陆的计算口径，作以比较。笔者以香港2004年的情况进行一下推导--
首先，根据《香港物业报告2005》中的数据，2004年香港共有1034971套私人住宅，其中空置64248套，在空置套数中约有7500套因尚未获发满意纸、转让同意书而未能入住。这些是明确的。现在假定香港私人住宅平均寿命60年，在60年(720个月)中平均会装修3次，每次影响入住时间为2个月（共计6个月），则相当于每年有8625套住宅始终处于空置状态<1034971×(6÷720)>。2004年香港私人住宅用于出租的占6.2%，即共有64168（1034971×6.2%）出租住宅，假定每套住宅招租空置时间为20天（香港房源紧张，较容易找到租户），则相当于全年共有3516套住宅空置<64168×(20÷365)>。青岛无忧房网www.51fdc.com在总空置套数中扣除装修造成的空置套数、因尚未获发满意纸、转让同意书造成的空置套数以及因出租造成的空置套数，还有44607套空置（64248－8625－7500－3516），这些是在开发商手中竣工后因尚未卖出、租出造成的一级市场空置量，这部分空置量占全部住宅的4.3%。二级市场中的私人住宅空置量占全部私人住宅的1.9%。
假定1.9%是常规年份二级市场的平均空置率（据了解这个数据与实际情况比较相符），则2000～2005年香港特区一级市场上的私人住宅空置情况也可以推算出来，按照笔者修正的公式计算的空置率在3.5％～4.9％之间。由于笔者给出的大陆空置率计算公式的分母包含了少量公房，如果2004年和2005年的住房私有化率都按照82％进行一下修正，则与香港含义完全相同的一级市场空置率2004年末为0.94％，2005年末为0.70％，远低于香港。有人可能提出疑义1998年后香港房价开始明显下跌，2000～2005年这段时间有些特殊。那好，笔者用修正的公式推算了香港1979～1998年一级市场的历年空置率，平均数值为2.04％，大约仍是大陆的二、三倍，具体各年度数据参见表5。
表5：香港私人住宅空置状况
注︰（1）所有楼宇的空置量，都是按年底普查该等楼宇后计算出来的，但在2004年前落成并已评估差饷的住宅楼宇，其空置量是根据抽样调查该等楼宇3%的单位所得结果来推算的。（2）2000年及2001年的数字是包括村屋在内。（3）中、小型住宅，是指实用面积为100平方米以下的单位，大型住宅是指实用面积为100平方米及以上的单位。（4）资料来源︰《香港物业报告》1983-1989年版、1984、1998、1999、2001及2006年版。
我们也可以根据其他数据来推算最近香港私人住宅一级市场的空置率。根据香港房屋委员会网站公布的数据，香港私人住宅竣工量从1999年到2004年处于高峰期，共完成161300套，年均竣工26883套。从2005年开始该指标急剧下滑，当年竣工17300套，2006年前9个月只竣工12100套，所以空置面积和空置率都明显下降。由于无法查到2006年前9个月拆除的私人住宅总量，我们根据1990/91~2004/05的15个年度中私人住宅年平均拆除总量（1607套）推算，现假定共拆除1205套，则到2006年9月共有私人住宅1064141套。而从1999年1月到2006年9月期间已经竣工但未销售出去的私人住宅有19000套（1999年以前一级市场未售出的私人住宅数量无法查到），现假定只有这19000套（1999年以前未售出的肯定还有一些），则香港一级市场空置率为1.8％，是大陆2004年同一口径空置率的1.9倍，是2005年的2.5倍。
由于多种原因，以上的推算虽然不够精确，但已经充分表明，与香港相比，至少大陆一级市场上可用于出售的住宅面积是严重不足的，当前（2006年10月份）6680万平方米空置商品住宅如果平均放到全国661个城市市区，每个城市只有879套已经竣工验收，即将投放市场或者正在销售；如果平均放到全国38412个镇上（建制镇17726个，集镇20686个），每个镇只有15套已经竣工验收，即将投放市场或者正在销售。而这些商品住宅事实上是同时处于661个城市和38412个镇中的大部分市场上的，其供给紧张状况由此不难看出。所以，认为商品房面积特别是商品住宅面积过剩的判断是大错特错的。
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