可笑的空置率公式进一步引致了对供求形势的灾难性误判
三、可笑的空置率公式进一步引致了对供求形势的灾难性误判
源于对“空置面积”字面直观理解而不是统计规定的错误认识严重干扰了社会各界特别是决策部门对房地产投资形势的把握，而严重失当的、可笑的空置率公式则进一步引致了对供求形势的灾难性误判。
目前国内对空置率的计算一般采用两种算法：其一，空置商品房面积除以当年竣工面积；其二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。在第一个公式中，分子为以往历年竣工的现在在开发商手中仍然没有卖出或者租出（指首次出租）的面积，可能包括前三年、前五年、上个世纪90年代初海南房地产动荡时期甚至更久远的商品房面积，分子、分母的涉及的理论时段是不统一的，因此其公式的含义是含混不清的。在第二个公式中，分母虽然扩展为最近三年内竣工的面积（可能是考虑到有些楼盘卖的时间比较长，常达两、三年的原因），分子与分母指标对应的时间跨度仍不同。显然，这两个公式都是“驴唇不对马嘴”的。
可以举一个简单的例子帮大家从逻辑上理解这个问题。如果一个人工作了10年，攒了8万元钱。想考察他这种储蓄行为处在什么水平上，储蓄率是高还是低，可以用8万元钱除以10年的总收入，得出一个百分比率，再去与一个平均水平进行比较。如果用8万元钱除以上一年度的总收入，或者用8万元钱除以前三年的总收入，得出的百分比是什么含义呢？这两个没有科学的逻辑含义的比率能说明什么问题，又去与哪个标准数值比较呢？
而现实情况恰恰是这样可笑：有些人用空置商品房面积除以最近三年内竣工面积，不断进行计算，总是得出10％左右的数值，于是不断惊呼：中国房地产空置率接近或者超过10％的国际警戒线；另一些人则用空置商品房面积除以当年竣工面积，不断根据公布的数据进行计算，总是得出26％、30％甚至更高的数值，每一次计算完毕媒体都要热闹很长一段时间：中国的空置率远超过国际警戒线，是发达国家的几倍！
这里先特别谈一谈国际空置率标准及警戒线问题--有人说，按照国际通行惯例，空置率在5%～10%为合理区；在10%～20%之间属危险区；在20%以上为严重积压区，极度危险；有人说，国际空置率警戒线为10％；也有人说国际警戒线为10%～15%之间；在另一些人笔下，这个数值又变成了5%～10%。谁先引进的“空置率”这个指标已经无从查清，但现在已经可以说，这是一个学术骗局，也是一场危害深重的闹剧--首先，各国城市化进程、房地产业发展阶段、房屋供给模式、人地关系、城市人口密度等等均不同，怎么可能会有一个国际公认的空置率标准和国际警戒线呢？其次，大量的检索表明，尚不存在由国际权威机构发布或者学术界公认对各国均具有指导意义的、统一的“商品房空置率国际警戒线”。青岛无忧房网www.51fdc.com最后，国外的确也有“空置房（Vacant Housing Unit）”和“空置率（Vacancy Rate）”两个词，但与中国大陆的含义一般不同。例如，在美国，“空置房”和“空置率”两个概念主要在两个领域使用：一是中介业务，空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；空置率是空置房面积除以全社会房屋面积的比率；二是街区管理，笔者在过去的文章中也曾介绍过<4>。美国人口统计局（U.S. Census Bureau）存在三种住房调查：美国社会调查（ACS）、当前人口调查/住房空置调查（CPS/HVS）和美国住房调查（AHS），它们在统计目的、地域、样本大小、数据取样方法、居住状况、人口范围、调查覆盖时间和调查问题深度上有所不同，所以在对“空置房”含义的规定上就有所差异，但计算原理是一样的。覆盖面最大的美国社会调查关于空置率的计算方法如下：（待售房）空置率＝年空置售房/(已入住住房＋年已售但还未入住的住房＋年空置售房)，即年空置售房总数除以现有全部住房总数①。显然，国外“空置房”的含义与中国大陆统计上规定的不同，“空置率”的计算公式也与上面提到的中国大陆两个现行公式完全不同，怎么能用人家的数据作为标准来评价中国大陆的情况呢？！与国外机构使用的公式相比，即使忽略分子含义的差别，中国大陆现行两个公式的分母实际缩小了几十倍，得出耸人听闻的结论也就不足为奇了。某些学者和国家权威机构用这两个不够科学的公式计算出空置率数据，再借用所谓的“商品房国际警戒线”滥发预警信号，甚至发布报告，指出“中国房屋已出现潜在过剩风险”，以至于主要部委官方网站出现了“已将房地产列入了产能过剩行业名单”这样的新闻。这表明这个错误认识不仅严重误导了舆论，而且明显干扰了宏观调控政策的制定。
既然设置“空置面积”指标的目的是为了考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，笔者认为，将国外在二级市场上的这种调查和计算方式借鉴到中国大陆的房地产开发领域，把一级市场上待售、待租的商品房面积作为分子，把城镇全部存量房产面积作为分母，计算出一个用百分比表示的空置率，不仅与国外的计算思路吻合，也符合统计思维的基本要求。这个公式的含义简单而明确：在已经建成的每百平方米房地产中，有多少面积即将进入（已竣工验收但尚未开盘）或正处于流通过程中。如果能够根据多年观察，特别是对正常年份的观察，得出一个可以作为市场健康运行下判断标准的数据，就可以将不同时点的空置率与其进行比较，判断投资规模是过大还是不足，然后根据判断结论并结合其他调控目标，进行投资规模调控。有人可能置疑笔者算的是“房屋空置率”而不是“商品房空置率”，说不能拿市场全部存量房作为分母来计算，这个问题笔者以往的文章已经给出了解释<4> 。
焦点blog：董藩 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7]
源于对“空置面积”字面直观理解而不是统计规定的错误认识严重干扰了社会各界特别是决策部门对房地产投资形势的把握，而严重失当的、可笑的空置率公式则进一步引致了对供求形势的灾难性误判。
目前国内对空置率的计算一般采用两种算法：其一，空置商品房面积除以当年竣工面积；其二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。在第一个公式中，分子为以往历年竣工的现在在开发商手中仍然没有卖出或者租出（指首次出租）的面积，可能包括前三年、前五年、上个世纪90年代初海南房地产动荡时期甚至更久远的商品房面积，分子、分母的涉及的理论时段是不统一的，因此其公式的含义是含混不清的。在第二个公式中，分母虽然扩展为最近三年内竣工的面积（可能是考虑到有些楼盘卖的时间比较长，常达两、三年的原因），分子与分母指标对应的时间跨度仍不同。显然，这两个公式都是“驴唇不对马嘴”的。
可以举一个简单的例子帮大家从逻辑上理解这个问题。如果一个人工作了10年，攒了8万元钱。想考察他这种储蓄行为处在什么水平上，储蓄率是高还是低，可以用8万元钱除以10年的总收入，得出一个百分比率，再去与一个平均水平进行比较。如果用8万元钱除以上一年度的总收入，或者用8万元钱除以前三年的总收入，得出的百分比是什么含义呢？这两个没有科学的逻辑含义的比率能说明什么问题，又去与哪个标准数值比较呢？
而现实情况恰恰是这样可笑：有些人用空置商品房面积除以最近三年内竣工面积，不断进行计算，总是得出10％左右的数值，于是不断惊呼：中国房地产空置率接近或者超过10％的国际警戒线；另一些人则用空置商品房面积除以当年竣工面积，不断根据公布的数据进行计算，总是得出26％、30％甚至更高的数值，每一次计算完毕媒体都要热闹很长一段时间：中国的空置率远超过国际警戒线，是发达国家的几倍！
这里先特别谈一谈国际空置率标准及警戒线问题--有人说，按照国际通行惯例，空置率在5%～10%为合理区；在10%～20%之间属危险区；在20%以上为严重积压区，极度危险；有人说，国际空置率警戒线为10％；也有人说国际警戒线为10%～15%之间；在另一些人笔下，这个数值又变成了5%～10%。谁先引进的“空置率”这个指标已经无从查清，但现在已经可以说，这是一个学术骗局，也是一场危害深重的闹剧--首先，各国城市化进程、房地产业发展阶段、房屋供给模式、人地关系、城市人口密度等等均不同，怎么可能会有一个国际公认的空置率标准和国际警戒线呢？其次，大量的检索表明，尚不存在由国际权威机构发布或者学术界公认对各国均具有指导意义的、统一的“商品房空置率国际警戒线”。青岛无忧房网www.51fdc.com最后，国外的确也有“空置房（Vacant Housing Unit）”和“空置率（Vacancy Rate）”两个词，但与中国大陆的含义一般不同。例如，在美国，“空置房”和“空置率”两个概念主要在两个领域使用：一是中介业务，空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；空置率是空置房面积除以全社会房屋面积的比率；二是街区管理，笔者在过去的文章中也曾介绍过<4>。美国人口统计局（U.S. Census Bureau）存在三种住房调查：美国社会调查（ACS）、当前人口调查/住房空置调查（CPS/HVS）和美国住房调查（AHS），它们在统计目的、地域、样本大小、数据取样方法、居住状况、人口范围、调查覆盖时间和调查问题深度上有所不同，所以在对“空置房”含义的规定上就有所差异，但计算原理是一样的。覆盖面最大的美国社会调查关于空置率的计算方法如下：（待售房）空置率＝年空置售房/(已入住住房＋年已售但还未入住的住房＋年空置售房)，即年空置售房总数除以现有全部住房总数①。显然，国外“空置房”的含义与中国大陆统计上规定的不同，“空置率”的计算公式也与上面提到的中国大陆两个现行公式完全不同，怎么能用人家的数据作为标准来评价中国大陆的情况呢？！与国外机构使用的公式相比，即使忽略分子含义的差别，中国大陆现行两个公式的分母实际缩小了几十倍，得出耸人听闻的结论也就不足为奇了。某些学者和国家权威机构用这两个不够科学的公式计算出空置率数据，再借用所谓的“商品房国际警戒线”滥发预警信号，甚至发布报告，指出“中国房屋已出现潜在过剩风险”，以至于主要部委官方网站出现了“已将房地产列入了产能过剩行业名单”这样的新闻。这表明这个错误认识不仅严重误导了舆论，而且明显干扰了宏观调控政策的制定。
既然设置“空置面积”指标的目的是为了考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，笔者认为，将国外在二级市场上的这种调查和计算方式借鉴到中国大陆的房地产开发领域，把一级市场上待售、待租的商品房面积作为分子，把城镇全部存量房产面积作为分母，计算出一个用百分比表示的空置率，不仅与国外的计算思路吻合，也符合统计思维的基本要求。这个公式的含义简单而明确：在已经建成的每百平方米房地产中，有多少面积即将进入（已竣工验收但尚未开盘）或正处于流通过程中。如果能够根据多年观察，特别是对正常年份的观察，得出一个可以作为市场健康运行下判断标准的数据，就可以将不同时点的空置率与其进行比较，判断投资规模是过大还是不足，然后根据判断结论并结合其他调控目标，进行投资规模调控。有人可能置疑笔者算的是“房屋空置率”而不是“商品房空置率”，说不能拿市场全部存量房作为分母来计算，这个问题笔者以往的文章已经给出了解释<4> 。
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