被误解的空置面积含义--有一定的空置是正常合理的
二、被严重误解的“空置面积”含义--有一定的空置是正常的、合理的
那些将空置面积理解为“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”的人，自然认为“空置面积越小越好，理想状态为零”。在笔者过去两篇谈空置率问题的文章中①，都隐含着这样的结论：如果认可了现行空置率计算公式存在问题，并同意笔者给出的计算方法，那就意味着空置面积过大同样是天大的谬误，也是“误国误民误党”的错误结论，必须尽快纠正！
按照现行国家统计报表制度，空置面积是“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
这个概念清楚地表明：只要是在开发商手中已竣工但还没有卖出或者租出（应指首次租赁关系）的面积，不管它们以后能不能卖出去或者租出去，只要到报告期末（统计时点），尚未卖出去或者租出去，就被统计为空置面积。而中国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。对一个法定寿命如此长、建设周期一般也要1～3年的开发项目来说，销售一、两年十分正常。如果“空置时间在1年以内的为待销商品房，空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房，空置时间在3年以上的为积压商品房”这样的说法能够被各界广泛接受，而且据此修改国家统计报表制度，则3年以上时间仍未卖出或者租出的商品房，才可以被视为“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”。比照工业产品而言，商品房从竣工验收到开始出售，这段时间相当于“成品库存期”，开始销售的3年时间相当于“销售期”，把处于“成品库存期”和“销售期”的产品当作市场过剩产品，显然是可笑的！
现在假定某开发项目2006年11月20日竣工验收，统计局要求按照2006年11月21日为报告期上报空置面积情况，结果这个项目可能还未开盘销售就全部作为空置面积上报上去了。事实上，一年以后，这个项目三分之二左右的面积可能被卖掉；三年以后，五分之四甚至更高比例的面积可能被卖掉。
例如，在2006年以前的9年，一线城市广州商品房供给充足，市场稳定，到2005年末真正处于积压状态的面积也只有105.65万平方米，占空置总量的18.8％（参见表2）。其中的住宅空置面积为254万平方米，占全市商品房空置总量的45.1％。广州住宅的套均建筑面积较大，如果按125平方米计算，空置数量只有约2万套，而且绝大部分处于待销和滞销阶段，估计处于积压状态的只有1～3千套。而二线代表城市长沙2006年9月末处于积压状态的商品房只有10.1万平方米，占空置量的6.71％（参见表2）。其中积压商品住宅只有3.26万平方米，如果按照建设部公布的40个重点城市商品住宅套均建筑面积115平方米计算，估计不到300套。
注：本表系根据长沙房产网公布的《长沙2006年9月底各类型房屋空置情况》计算整理。
可能有人仍不理解空置面积存在的必要性，笔者在此从理论上给出解释①：
其一，商品房竣工验收后不会即刻转移到消费者手中，它们要销售出去或出租出去，需要一个合理的时间段，这就表现为空置状态--造成这种状况的原因至少有四个方面：（1）如果是现房销售，竣工验收的日期与开盘销售的日期肯定不一致，中间会有一个间隔期，但统计空置面积时却是从竣工验收日算起，所以这个间隔期的存在就使得许多商品房表现为空置状态；（2）商品房价格昂贵，正常情况下需要花费购买者多年的积累，因此购买者非常谨慎，一般都需要几个月、一年甚至更长时间进行决策；（3）商品房是存在较大差异的商品，购买者总是努力寻找自己更喜欢的，青岛无忧房网www.51fdc.com购买者偏好的存在使得搜寻工作一般要经历相当长的一段时间；（4）商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向外界传递信息（当然这些信息未必完全真实，有时会出现虚假信息），购买者也要努力搜集、掌握这些信息，避免上当受骗。基于这些考虑，笔者在前些年就曾建议将商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置（正常空置）和市场空置（因销售困难而形成的空置）两类<3>。
其二，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与购买者的购买力和现实购买欲望不很适应的商品；无效供给是指因品质存在严重缺陷而无人要的产品，或者在价格上消费者根本不接受的产品。由于市场定位失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本卖不出去。这些就是“有瑕疵”供给或者无效供给，它们也表现为空置状态。
谈到这里，还需要指出对空置面积的另一种严重错误认识：很多人认为买了不住就是空置，或者认为买了不住和卖不出去都是空置。站到一个普通市民的角度，不能说这种理解没有道理。但在国家统计规定上，“空置面积”作为一个专业术语，是有特定含义的，与大家的直观理解有区别。如果大家对前面的讲述仍有疑惑，笔者再解释一下设立这个统计指标的初衷：国家统计局和建设行政主管部门试图利用“空置面积”这一指标，考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，从开发商角度观察是否出现了投资过剩，并非用于考察城市居民（包括一些网友所说的投机者）的居住水平和房屋利用状况。
这样看来，居民手中未居住的“空置房”就绝对不能算作空置房了，因为它们已经不属于开发投资领域，而是进入了通常所说的“消费环节”（正规的说法是进入了“私人投资环节”，因为在计算GDP时个人买房被计入私人国内总投资）。如同一个人买了很多衣服但大多不穿，这是不能再视为服装厂的“库存”了的。“空置面积”完全是对开发商而言的，概念中所说的“出租”也是指开发商的初始交易行为，并非指居民的出租行为。一些人买了房不住，一些小区出现较多的黑灯现象，这说明住房消费政策出了问题（必须采取措施遏制这种局面的恶化，防止住房浪费现象的蔓延），如果用“利用率”说明这种状况更合适，不应使用“空置”概念。
焦点blog：董藩 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7]
那些将空置面积理解为“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”的人，自然认为“空置面积越小越好，理想状态为零”。在笔者过去两篇谈空置率问题的文章中①，都隐含着这样的结论：如果认可了现行空置率计算公式存在问题，并同意笔者给出的计算方法，那就意味着空置面积过大同样是天大的谬误，也是“误国误民误党”的错误结论，必须尽快纠正！
按照现行国家统计报表制度，空置面积是“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
这个概念清楚地表明：只要是在开发商手中已竣工但还没有卖出或者租出（应指首次租赁关系）的面积，不管它们以后能不能卖出去或者租出去，只要到报告期末（统计时点），尚未卖出去或者租出去，就被统计为空置面积。而中国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。对一个法定寿命如此长、建设周期一般也要1～3年的开发项目来说，销售一、两年十分正常。如果“空置时间在1年以内的为待销商品房，空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房，空置时间在3年以上的为积压商品房”这样的说法能够被各界广泛接受，而且据此修改国家统计报表制度，则3年以上时间仍未卖出或者租出的商品房，才可以被视为“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”。比照工业产品而言，商品房从竣工验收到开始出售，这段时间相当于“成品库存期”，开始销售的3年时间相当于“销售期”，把处于“成品库存期”和“销售期”的产品当作市场过剩产品，显然是可笑的！
现在假定某开发项目2006年11月20日竣工验收，统计局要求按照2006年11月21日为报告期上报空置面积情况，结果这个项目可能还未开盘销售就全部作为空置面积上报上去了。事实上，一年以后，这个项目三分之二左右的面积可能被卖掉；三年以后，五分之四甚至更高比例的面积可能被卖掉。
例如，在2006年以前的9年，一线城市广州商品房供给充足，市场稳定，到2005年末真正处于积压状态的面积也只有105.65万平方米，占空置总量的18.8％（参见表2）。其中的住宅空置面积为254万平方米，占全市商品房空置总量的45.1％。广州住宅的套均建筑面积较大，如果按125平方米计算，空置数量只有约2万套，而且绝大部分处于待销和滞销阶段，估计处于积压状态的只有1～3千套。而二线代表城市长沙2006年9月末处于积压状态的商品房只有10.1万平方米，占空置量的6.71％（参见表2）。其中积压商品住宅只有3.26万平方米，如果按照建设部公布的40个重点城市商品住宅套均建筑面积115平方米计算，估计不到300套。
注：本表系根据长沙房产网公布的《长沙2006年9月底各类型房屋空置情况》计算整理。
可能有人仍不理解空置面积存在的必要性，笔者在此从理论上给出解释①：
其一，商品房竣工验收后不会即刻转移到消费者手中，它们要销售出去或出租出去，需要一个合理的时间段，这就表现为空置状态--造成这种状况的原因至少有四个方面：（1）如果是现房销售，竣工验收的日期与开盘销售的日期肯定不一致，中间会有一个间隔期，但统计空置面积时却是从竣工验收日算起，所以这个间隔期的存在就使得许多商品房表现为空置状态；（2）商品房价格昂贵，正常情况下需要花费购买者多年的积累，因此购买者非常谨慎，一般都需要几个月、一年甚至更长时间进行决策；（3）商品房是存在较大差异的商品，购买者总是努力寻找自己更喜欢的，青岛无忧房网www.51fdc.com购买者偏好的存在使得搜寻工作一般要经历相当长的一段时间；（4）商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向外界传递信息（当然这些信息未必完全真实，有时会出现虚假信息），购买者也要努力搜集、掌握这些信息，避免上当受骗。基于这些考虑，笔者在前些年就曾建议将商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置（正常空置）和市场空置（因销售困难而形成的空置）两类<3>。
其二，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与购买者的购买力和现实购买欲望不很适应的商品；无效供给是指因品质存在严重缺陷而无人要的产品，或者在价格上消费者根本不接受的产品。由于市场定位失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本卖不出去。这些就是“有瑕疵”供给或者无效供给，它们也表现为空置状态。
谈到这里，还需要指出对空置面积的另一种严重错误认识：很多人认为买了不住就是空置，或者认为买了不住和卖不出去都是空置。站到一个普通市民的角度，不能说这种理解没有道理。但在国家统计规定上，“空置面积”作为一个专业术语，是有特定含义的，与大家的直观理解有区别。如果大家对前面的讲述仍有疑惑，笔者再解释一下设立这个统计指标的初衷：国家统计局和建设行政主管部门试图利用“空置面积”这一指标，考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，从开发商角度观察是否出现了投资过剩，并非用于考察城市居民（包括一些网友所说的投机者）的居住水平和房屋利用状况。
这样看来，居民手中未居住的“空置房”就绝对不能算作空置房了，因为它们已经不属于开发投资领域，而是进入了通常所说的“消费环节”（正规的说法是进入了“私人投资环节”，因为在计算GDP时个人买房被计入私人国内总投资）。如同一个人买了很多衣服但大多不穿，这是不能再视为服装厂的“库存”了的。“空置面积”完全是对开发商而言的，概念中所说的“出租”也是指开发商的初始交易行为，并非指居民的出租行为。一些人买了房不住，一些小区出现较多的黑灯现象，这说明住房消费政策出了问题（必须采取措施遏制这种局面的恶化，防止住房浪费现象的蔓延），如果用“利用率”说明这种状况更合适，不应使用“空置”概念。
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