重庆别墅大放量 全国营销市场扩张成救命稻草
重庆别墅大放量
在经历了长时间的煎熬之后，今秋重庆终于迎来了别墅集中上市的井喷时代。
100多万平方米、3500多套(幢)、总销售金额10亿元以上，这就是去年重庆楼市别墅的放量。而截至本刊截稿，重庆在售别墅项目31个，共4300套别墅将在今秋供应市场，其中联排别墅2100套左右，叠拼别墅1350套左右，独栋别墅850套。今年上市的别墅产品，多为4室3厅与5室3厅，单套总价大约在100-130万元左右。
中原地产提供的不完全统计数字显示，当前在重庆已开盘的和即将开盘的别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确规划为别墅项目的占地约9300亩。业内人士估计，今明两年重庆的别墅投资将达100亿元以上，且以高档别墅为主。伴随着高档别墅的投资热，占地千亩的项目这两年在重庆也不断涌现，如占地1500亩的“中安翡翠湖”、1600亩的“龙湖·蓝湖郡”、2000亩的“天龙长青湖”等。
根据目前掌握的情况，南岸区和三北地区是重庆别墅供应的主要集中地。而南岸区又主要分布在南山周围，包括高山流水、长青湖、第一庄、南岭雅舍等。三北地区更是别墅云集，协信TOWN城、绿地翠谷、半山紫苑、蓝湖郡、棕榈泉国际花园、佰富高尔夫、保利高尔夫、半城中央、大川水岸·加勒比海岸、伽蓝艺墅、山语间、南方·碧水康桥、天江·长青藤等10余个别墅都在向市场发力。
另外，在其他区域，也有少量别墅项目将在今年推出。如西区的晋愉·绿岛蓝溪，2005年已推出150套联排别墅；腾王阁地产在渔洞打造的纯独立别墅假日滨江花园也在推广之中。
未来5年内重庆将有17500套别墅推向市场。
从别墅供应分析，17500套（还不包括新开别墅盘）5年要消化掉，这意味着每年要消化3000多套。按照以往的销售情况看，一个销售情况特好的中高档别墅楼盘，其一年的销售量顶多在150套，即使重庆市场每年出现10个这样的楼盘，消化1500套，那么每年也还有1500多套空置。事实上，个别别墅盘，一年仅售10余套。未来别墅竞争有多激烈由此可见一斑。
有数据显示，重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在1200套左右，每年成交量以10%的速度增长。对于一年最多消费1200套别墅的重庆市场而言，4300套无疑已经是一个惊人的放量，何况在未来5年中总计将有17500套别墅面市。
市场扩张成救命稻草
重庆的别墅时代正在到来，但是市场准备好了吗？
显然，单靠重庆市场来消化基本是不可能的，因为过去几年中重庆市场的别墅放量都还没有完全消化。
据今年香港中博（重庆）房地产投资咨询有限公司的别墅调查，至今，龙湖·香樟林别墅（231套）、比华利豪园（217套）、佰富高尔夫别墅（138套）、中安·翡翠湖、龙湖·蓝湖郡、奥林匹克花园别墅、南岭雅舍、美茵·天鹅湖、长青湖等楼盘独立别墅已放量约800套左右，并未被市场完全消化掉。
进入2006年，从整个房地产发展的形势来看，已是今不如夕。一方面，国家宏观调控的力度不断加大，地根和银根都紧缩，开发商面临的资金压力会越来越大；另一方面，普通市民对购置不动产的持币观望情绪越来越重，别墅的销售周期也不断拉长。大量的别墅上市和有限的市场需求再次让别墅开发商饱受煎熬。
面对有可能创下历史新高的别墅产量。有识之士指出：在经济欠发达的重庆一窝蜂地上别墅项目，不仅会造成大量闲置和浪费，而且与多层次、全方位改善人民群众居住条件背道而驰。但是没有人听这样的话，狂热已经冲昏了开发商们的头脑。
去年有人曾经预言：供求反差已很明显，热闹的“别墅年”将把入场的大部分开发商拖入泥潭。大家都艰难的支撑着，尽管重庆只有成浩开发的榕湖国际花园这样一个联排别墅项目崩盘，但是寻找出路突围已经是别墅开发商们的必然选择。
9月28日，由中信集团、保利集团举办的首届“信保杯”国际名人高尔夫邀请赛将在重庆保利国际高尔夫花园举行。早在8月重庆保利便向全球发出邀请，按照其估算开杆当日，约120名全球商界高层、各界政要、业界精英会集重庆。其来渝名流主要分布在日本、韩国、新加坡等国家和地区，以及大陆掌管过百亿大企业的董事长、CEO。其中，60多位企业家身价过百亿。保利希望通过这次赛事提高其别墅知名度的初衷不言自明。
“这实际上是保利将重庆别墅推向全球的一个尝试，但是到底这次活动对该开发商的别墅销售业绩会带来怎样的好处目前还未可知，”业内人士认为。
记者调查发现，随着市场竞争的加剧，重庆不断有别墅开发商在做走向全国市场的尝试，有的开发商还取得了比较好的市场效果。青岛无忧房网www.51fdc.com然而，由于从气候和交通的角度来看，重庆并不是一个非常适合居住的城市，重庆别墅开发商从2004年开始的全国扩张战略并没有起到明显的效果。
尽管效果不佳，但是这并不影响重庆别墅开发商的全国营销战略。向重庆以外的市场寻找买家是重庆别墅开发商的唯一出路，这一战略是否成功也将直接影响到未来重庆别墅开发商的生死。
别墅开发商机遇更大
乐观者总有乐观的理由！
“我们的压力很大，但是机遇更大，”9月20日，重庆一位从事别墅开发的总经理刘先生乐观地告诉记者，一方面别墅的单位利润相对普通住宅要高，另一方面由于国家的宏观调控，别墅越来越成为稀缺资源，因此在重庆别墅开发还是大有可为。
8月11日，重庆市国土房管局发布《关于进一步从严土地管理坚决制止土地违法行为的紧急通知》(下称《通知》)，要求从严管理土地，坚决制止土地违法行为，严格建设用地审批，对禁止类项目用地，一律不得受理其用地申请，不得通过用地预审和批准用地，暂停别墅项目用地的供应。
《通知》要求各区(县、市)对辖区内的各类违法用地、闲置土地和别墅等高档住宅用地进行全面认真清理，并于9月底前上报。其中的重点是对2004年12月24日，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》后发生的各类违法违规用地的清理；对清理出来的违法违规用地要依法予以处理，特别是对“以租代征”违法用地，要按规定妥善处理。 其次，要全面清理别墅等高档住宅用地。根据国家要求，重庆市将对已供地的在建或未建的别墅用地进行逐宗清理。对已供别墅用地中，现未通过规划设计及施工许可的，可按规划调整为其他用地。清理情况在9月底前上报。
对于别墅的界定标准，市国土房管局在《通知》中未予明确。而记者从市有关部门获悉的确切消息是，主要是针对独栋别墅这类顶级豪宅，而联排、叠加别墅、花园洋房等容积率稍高的中高档住宅不在此列。
“地根的紧缩让重庆的别墅成为稀缺资源，价格肯定会出现上扬的趋势，”刘先生表示，另一个看好重庆别墅的因素是2006年重庆的别墅开发已经相当成熟，市场细分做得比较到位，而且别墅开发商大都实力较强，能够耐得住市场的寂寞。
对开发商而言，除了销售，别墅的租赁也是不错的选择。2005年重庆别墅租赁市场尚不活跃，仅有少量的租赁案例。这主要是因为重庆别墅二手市场尚不活跃，再加之国家对购买别墅物业的门槛提高，用于投资的比例相当小，多用于自住，故租赁市场还有待培育。但是进入2006年以后，别墅租赁消费正在成为有钱人的一种时尚，重庆别墅租赁市场也已小有规模。
在经历了长时间的煎熬之后，今秋重庆终于迎来了别墅集中上市的井喷时代。
100多万平方米、3500多套(幢)、总销售金额10亿元以上，这就是去年重庆楼市别墅的放量。而截至本刊截稿，重庆在售别墅项目31个，共4300套别墅将在今秋供应市场，其中联排别墅2100套左右，叠拼别墅1350套左右，独栋别墅850套。今年上市的别墅产品，多为4室3厅与5室3厅，单套总价大约在100-130万元左右。
中原地产提供的不完全统计数字显示，当前在重庆已开盘的和即将开盘的别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确规划为别墅项目的占地约9300亩。业内人士估计，今明两年重庆的别墅投资将达100亿元以上，且以高档别墅为主。伴随着高档别墅的投资热，占地千亩的项目这两年在重庆也不断涌现，如占地1500亩的“中安翡翠湖”、1600亩的“龙湖·蓝湖郡”、2000亩的“天龙长青湖”等。
根据目前掌握的情况，南岸区和三北地区是重庆别墅供应的主要集中地。而南岸区又主要分布在南山周围，包括高山流水、长青湖、第一庄、南岭雅舍等。三北地区更是别墅云集，协信TOWN城、绿地翠谷、半山紫苑、蓝湖郡、棕榈泉国际花园、佰富高尔夫、保利高尔夫、半城中央、大川水岸·加勒比海岸、伽蓝艺墅、山语间、南方·碧水康桥、天江·长青藤等10余个别墅都在向市场发力。
另外，在其他区域，也有少量别墅项目将在今年推出。如西区的晋愉·绿岛蓝溪，2005年已推出150套联排别墅；腾王阁地产在渔洞打造的纯独立别墅假日滨江花园也在推广之中。
未来5年内重庆将有17500套别墅推向市场。
从别墅供应分析，17500套（还不包括新开别墅盘）5年要消化掉，这意味着每年要消化3000多套。按照以往的销售情况看，一个销售情况特好的中高档别墅楼盘，其一年的销售量顶多在150套，即使重庆市场每年出现10个这样的楼盘，消化1500套，那么每年也还有1500多套空置。事实上，个别别墅盘，一年仅售10余套。未来别墅竞争有多激烈由此可见一斑。
有数据显示，重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在1200套左右，每年成交量以10%的速度增长。对于一年最多消费1200套别墅的重庆市场而言，4300套无疑已经是一个惊人的放量，何况在未来5年中总计将有17500套别墅面市。
市场扩张成救命稻草
重庆的别墅时代正在到来，但是市场准备好了吗？
显然，单靠重庆市场来消化基本是不可能的，因为过去几年中重庆市场的别墅放量都还没有完全消化。
据今年香港中博（重庆）房地产投资咨询有限公司的别墅调查，至今，龙湖·香樟林别墅（231套）、比华利豪园（217套）、佰富高尔夫别墅（138套）、中安·翡翠湖、龙湖·蓝湖郡、奥林匹克花园别墅、南岭雅舍、美茵·天鹅湖、长青湖等楼盘独立别墅已放量约800套左右，并未被市场完全消化掉。
进入2006年，从整个房地产发展的形势来看，已是今不如夕。一方面，国家宏观调控的力度不断加大，地根和银根都紧缩，开发商面临的资金压力会越来越大；另一方面，普通市民对购置不动产的持币观望情绪越来越重，别墅的销售周期也不断拉长。大量的别墅上市和有限的市场需求再次让别墅开发商饱受煎熬。
面对有可能创下历史新高的别墅产量。有识之士指出：在经济欠发达的重庆一窝蜂地上别墅项目，不仅会造成大量闲置和浪费，而且与多层次、全方位改善人民群众居住条件背道而驰。但是没有人听这样的话，狂热已经冲昏了开发商们的头脑。
去年有人曾经预言：供求反差已很明显，热闹的“别墅年”将把入场的大部分开发商拖入泥潭。大家都艰难的支撑着，尽管重庆只有成浩开发的榕湖国际花园这样一个联排别墅项目崩盘，但是寻找出路突围已经是别墅开发商们的必然选择。
9月28日，由中信集团、保利集团举办的首届“信保杯”国际名人高尔夫邀请赛将在重庆保利国际高尔夫花园举行。早在8月重庆保利便向全球发出邀请，按照其估算开杆当日，约120名全球商界高层、各界政要、业界精英会集重庆。其来渝名流主要分布在日本、韩国、新加坡等国家和地区，以及大陆掌管过百亿大企业的董事长、CEO。其中，60多位企业家身价过百亿。保利希望通过这次赛事提高其别墅知名度的初衷不言自明。
“这实际上是保利将重庆别墅推向全球的一个尝试，但是到底这次活动对该开发商的别墅销售业绩会带来怎样的好处目前还未可知，”业内人士认为。
记者调查发现，随着市场竞争的加剧，重庆不断有别墅开发商在做走向全国市场的尝试，有的开发商还取得了比较好的市场效果。青岛无忧房网www.51fdc.com然而，由于从气候和交通的角度来看，重庆并不是一个非常适合居住的城市，重庆别墅开发商从2004年开始的全国扩张战略并没有起到明显的效果。
尽管效果不佳，但是这并不影响重庆别墅开发商的全国营销战略。向重庆以外的市场寻找买家是重庆别墅开发商的唯一出路，这一战略是否成功也将直接影响到未来重庆别墅开发商的生死。
别墅开发商机遇更大
乐观者总有乐观的理由！
“我们的压力很大，但是机遇更大，”9月20日，重庆一位从事别墅开发的总经理刘先生乐观地告诉记者，一方面别墅的单位利润相对普通住宅要高，另一方面由于国家的宏观调控，别墅越来越成为稀缺资源，因此在重庆别墅开发还是大有可为。
8月11日，重庆市国土房管局发布《关于进一步从严土地管理坚决制止土地违法行为的紧急通知》(下称《通知》)，要求从严管理土地，坚决制止土地违法行为，严格建设用地审批，对禁止类项目用地，一律不得受理其用地申请，不得通过用地预审和批准用地，暂停别墅项目用地的供应。
《通知》要求各区(县、市)对辖区内的各类违法用地、闲置土地和别墅等高档住宅用地进行全面认真清理，并于9月底前上报。其中的重点是对2004年12月24日，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》后发生的各类违法违规用地的清理；对清理出来的违法违规用地要依法予以处理，特别是对“以租代征”违法用地，要按规定妥善处理。 其次，要全面清理别墅等高档住宅用地。根据国家要求，重庆市将对已供地的在建或未建的别墅用地进行逐宗清理。对已供别墅用地中，现未通过规划设计及施工许可的，可按规划调整为其他用地。清理情况在9月底前上报。
对于别墅的界定标准，市国土房管局在《通知》中未予明确。而记者从市有关部门获悉的确切消息是，主要是针对独栋别墅这类顶级豪宅，而联排、叠加别墅、花园洋房等容积率稍高的中高档住宅不在此列。
“地根的紧缩让重庆的别墅成为稀缺资源，价格肯定会出现上扬的趋势，”刘先生表示，另一个看好重庆别墅的因素是2006年重庆的别墅开发已经相当成熟，市场细分做得比较到位，而且别墅开发商大都实力较强，能够耐得住市场的寂寞。
对开发商而言，除了销售，别墅的租赁也是不错的选择。2005年重庆别墅租赁市场尚不活跃，仅有少量的租赁案例。这主要是因为重庆别墅二手市场尚不活跃，再加之国家对购买别墅物业的门槛提高，用于投资的比例相当小，多用于自住，故租赁市场还有待培育。但是进入2006年以后，别墅租赁消费正在成为有钱人的一种时尚，重庆别墅租赁市场也已小有规模。
