二手住宅交易量价齐升，客户选择二手住宅的标准发生转变
观点四：二手住宅交易量价齐升，客户选择二手住宅的标准发生转变
预计2007年二手住宅房价增幅10%左右，成交量有望突破10万套，其中二手商品住宅所占比重将上升至二手总成交量的65%以上。另外，随着一、二手住宅价格差距不断缩小，二手房价优势逐渐弱化，区域和现房优势凸显，客户选择二手住宅的标准发生转变。
论述：
1. 价格涨幅将在10%左右。
2006年北京二手住宅因新征税费而使交易成本不断上升，业主的转嫁、惜售等行为令市场交易价格上涨明显，全年涨幅达25%左右。二手住宅房价涨幅过快，已引起社会各界的密切关注。随着二手房各项税费政策已基本落实，中介行业即将展开全面的内部整顿，加之政府对二手市场的盘活政策，增加二手住宅房源的有效供给，预计明年北京市二手住宅价格涨幅将在10%左右。
2. 成交量有望突破10万套。
根据目前成交情况，估算2006年北京市二手住宅的总成交量将在7.6万套左右，同2005年相比增幅约8%，这一增长率为2000年以来的历史最低。成交量增幅减缓的主要原因在于二手房营业税、个人所得税、土地增值税的征收，大大降低了二手住宅相比一手的价格竞争优势。但二手住宅作为新增住宅的一个重要补充，增加二手住宅房源有效供给，满足多层次的住宅需求，已经成为政府盘活二手住宅市场的重要举措。随着新增住宅的进一步郊区化，城区二手住宅的区域优势日渐凸显，预计2006年市场中被抑制交易的房源将在2007年充分释放，成交量将大于8万套，乐观估计将可能突破10万套大关。
3. 二手商品住宅比重将达到总成交的65%以上
2006年受到宏观调控以及两税的影响，部分二手商品住宅持有者“惜售”，而购房者也不愿接受业主将营业税转嫁到房款中。故此，2006年下半年北京二手住宅成交多集中在不受税费影响的公房，大约占二手市场总成交量的44%左右。青岛无忧房网www.51fdc.com但随着相关税费的逐步落实、已购公房资源的市场稀缺性、购买满五年的二手商品住宅随时间的增多、以及市场对五年这个时间节点认定的变化，预计2007年二手商品住宅交易所占比重将会回升，其市场比重将达到二手总成交量的65%以上。
4. 客户选择二手住宅的标准发生转变，价格优势逐渐弱化，区域和现房优势凸显，。
突出的价格优势一度是众多购房者选择二手住宅的直接原因。但从2006年开始，税费的征收使得其房价上涨迅猛，甚至在部分区域出现一、二手住宅价格倒挂的现象。在房价优势趋淡的同时，二手住宅区域优势逐渐凸显，目前大部分二手住宅供应都在四环以里，而一手住宅的郊区化使得时间和交通成本大幅上升，一手住宅又多为期房，入住时间相对延后，相比之下具备区域优势和现房特点的二手住宅将成为部分购房者新的选择。
[伟业顾问：2007年北京房地产市场预测报告]
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预计2007年二手住宅房价增幅10%左右，成交量有望突破10万套，其中二手商品住宅所占比重将上升至二手总成交量的65%以上。另外，随着一、二手住宅价格差距不断缩小，二手房价优势逐渐弱化，区域和现房优势凸显，客户选择二手住宅的标准发生转变。
论述：
1. 价格涨幅将在10%左右。
2006年北京二手住宅因新征税费而使交易成本不断上升，业主的转嫁、惜售等行为令市场交易价格上涨明显，全年涨幅达25%左右。二手住宅房价涨幅过快，已引起社会各界的密切关注。随着二手房各项税费政策已基本落实，中介行业即将展开全面的内部整顿，加之政府对二手市场的盘活政策，增加二手住宅房源的有效供给，预计明年北京市二手住宅价格涨幅将在10%左右。
2. 成交量有望突破10万套。
根据目前成交情况，估算2006年北京市二手住宅的总成交量将在7.6万套左右，同2005年相比增幅约8%，这一增长率为2000年以来的历史最低。成交量增幅减缓的主要原因在于二手房营业税、个人所得税、土地增值税的征收，大大降低了二手住宅相比一手的价格竞争优势。但二手住宅作为新增住宅的一个重要补充，增加二手住宅房源有效供给，满足多层次的住宅需求，已经成为政府盘活二手住宅市场的重要举措。随着新增住宅的进一步郊区化，城区二手住宅的区域优势日渐凸显，预计2006年市场中被抑制交易的房源将在2007年充分释放，成交量将大于8万套，乐观估计将可能突破10万套大关。
3. 二手商品住宅比重将达到总成交的65%以上
2006年受到宏观调控以及两税的影响，部分二手商品住宅持有者“惜售”，而购房者也不愿接受业主将营业税转嫁到房款中。故此，2006年下半年北京二手住宅成交多集中在不受税费影响的公房，大约占二手市场总成交量的44%左右。青岛无忧房网www.51fdc.com但随着相关税费的逐步落实、已购公房资源的市场稀缺性、购买满五年的二手商品住宅随时间的增多、以及市场对五年这个时间节点认定的变化，预计2007年二手商品住宅交易所占比重将会回升，其市场比重将达到二手总成交量的65%以上。
4. 客户选择二手住宅的标准发生转变，价格优势逐渐弱化，区域和现房优势凸显，。
突出的价格优势一度是众多购房者选择二手住宅的直接原因。但从2006年开始，税费的征收使得其房价上涨迅猛，甚至在部分区域出现一、二手住宅价格倒挂的现象。在房价优势趋淡的同时，二手住宅区域优势逐渐凸显，目前大部分二手住宅供应都在四环以里，而一手住宅的郊区化使得时间和交通成本大幅上升，一手住宅又多为期房，入住时间相对延后，相比之下具备区域优势和现房特点的二手住宅将成为部分购房者新的选择。
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