一手住宅供应大涨，成交价格涨幅放缓
观点三：一手住宅供应大涨，成交价格涨幅放缓
预计2007年北京一手住宅市场将打破2006年供不应求的局面，新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%；成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。
论述：
1. 新增住宅供应量大涨。
2006年住宅供应（按照拿到销售证的准售项目统计，本文中均如此定义）不足，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。究其原因，2006年多变的调控政策和的过大的价格涨幅，使开发商们推迟了新盘上市的时间，预计部分供应将在2007年放量。
（数据来源：北京房地产信息网）
同时，06年土地清查力度加强，使得大量闲置土地得以开发，06年1-10月的新开工面积较05年同期提升14%，也将在一定程度上增大2007年新房的供应。
（数据来源：北京统计信息网）
另外，根据《北京住房建设规划（2006年－2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房规划建筑面积约5000万m2，目前供应量远不及计划期内指标，加之奥运会后住宅市场的走向并不明朗，使得很多开发商在奥运前极有可能采取加大放量以规避风险的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。
根据北京市国土局公布的2004年来的土地供应情况，我们可以对07年新增住宅供应量作大体估算：
2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计
（数据来源：北京市国土资源局）
注：
2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。
2006.7至2006.10的土地出让面积根据伟业顾问从国土局网站公开监测的统计数据得出。
未动工土地 - 这部分土地未动工主要是拆迁问题和资金问题，按理说在2007年形成住房供应的可能性较小，但是政府在盘活闲置土地方面显示出了很大的决心，加之拿到这些土地的开发商绝不愿土地被收回，又碰到市场预期非常好的2007年，青岛无忧房网www.51fdc.com所以其中的一部分土地得以盘活应在情理之中。通过对相关项目抽样进行调研发现：项目计划在2006年和2007年开工的较多，考虑到形成销售项目的滞后，保守估计有20%的地块可以在07年形成住宅销售供应，约134公顷。
已完成开发土地 - 由于该类土地开发企业开发动机很强，近期的土地大多为招拍挂形式取得的，所以这类土地的开发商争取早日动工并且能够开始销售、进入市场的意愿很强。估计有70%以上的土地可以在07年形成住宅供应，约668公顷。
正在开发建设的土地 - 由于很多项目已经在市场上形成供给，也存在一些土地没有形成供给（例如大盘后期）。对相关项目数据抽样计算，正在开发建设的土地70%已在市场上形成住宅项目开始销售。所以估计有20%的地块可以在07年形成住宅供应，约390公顷。
综上所得，2007年有效土地供应量为约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算得07年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年预计全年供应量1400~1500公顷相比，增长50%以上。其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。
2. 住宅成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。
2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/m2，比05年的2546元/m2增长36%，预计07年在北京城区住宅用地进一步稀缺的环境下土地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮共同导致房地产开发成本提升。同时，2007年交通设施的不断完善，奥运经济以及人民币升值利好无疑将会带来房地产市场升温。
通过伟业顾问2006年底在售的领秀新硅谷、沿海赛洛城、龙湾别墅等项目的销售情况了解到，诸多项目成交继续保持量价齐增，供需两旺态势有望进一步延续。
综上多方面因素考虑，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。
然而，价格在上扬的同时，面临着诸多的抑制因素：
政府银根收缩、土地监查、税收加强、供应结构调整、限外令等调控政策的效果预计会在2007年逐步显现，一系列调控政策显示出的政府稳定房价的决心将会对2007年的成交价格走势带来关键性的影响。
固定资产投资增速的平稳回落、回暖的证券市场对房地产行业的资金分流都有可能在一定程度上放缓房价的增速。
同时，城市外扩步伐加快，郊区成交份额不断增加，这种结构性调整也会降低整体成交均价的增速。
（数据来源：伟业顾问市场与战略研究中心）
另外，购房者对奥运会后住宅市场的观望，以及对“90m2·70%”执行情况的期待，也会给房价带来减速效果。
据统计，06年普通住宅成交均价同比上涨17.37%。综合以上分析，预计2007年住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。
[伟业顾问：2007年北京房地产市场预测报告]
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15]
伟业顾问 我爱我家
预计2007年北京一手住宅市场将打破2006年供不应求的局面，新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%；成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。
论述：
1. 新增住宅供应量大涨。
2006年住宅供应（按照拿到销售证的准售项目统计，本文中均如此定义）不足，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。究其原因，2006年多变的调控政策和的过大的价格涨幅，使开发商们推迟了新盘上市的时间，预计部分供应将在2007年放量。
（数据来源：北京房地产信息网）
同时，06年土地清查力度加强，使得大量闲置土地得以开发，06年1-10月的新开工面积较05年同期提升14%，也将在一定程度上增大2007年新房的供应。
（数据来源：北京统计信息网）
另外，根据《北京住房建设规划（2006年－2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房规划建筑面积约5000万m2，目前供应量远不及计划期内指标，加之奥运会后住宅市场的走向并不明朗，使得很多开发商在奥运前极有可能采取加大放量以规避风险的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。
根据北京市国土局公布的2004年来的土地供应情况，我们可以对07年新增住宅供应量作大体估算：
2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计
（数据来源：北京市国土资源局）
注：
2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。
2006.7至2006.10的土地出让面积根据伟业顾问从国土局网站公开监测的统计数据得出。
未动工土地 - 这部分土地未动工主要是拆迁问题和资金问题，按理说在2007年形成住房供应的可能性较小，但是政府在盘活闲置土地方面显示出了很大的决心，加之拿到这些土地的开发商绝不愿土地被收回，又碰到市场预期非常好的2007年，青岛无忧房网www.51fdc.com所以其中的一部分土地得以盘活应在情理之中。通过对相关项目抽样进行调研发现：项目计划在2006年和2007年开工的较多，考虑到形成销售项目的滞后，保守估计有20%的地块可以在07年形成住宅销售供应，约134公顷。
已完成开发土地 - 由于该类土地开发企业开发动机很强，近期的土地大多为招拍挂形式取得的，所以这类土地的开发商争取早日动工并且能够开始销售、进入市场的意愿很强。估计有70%以上的土地可以在07年形成住宅供应，约668公顷。
正在开发建设的土地 - 由于很多项目已经在市场上形成供给，也存在一些土地没有形成供给（例如大盘后期）。对相关项目数据抽样计算，正在开发建设的土地70%已在市场上形成住宅项目开始销售。所以估计有20%的地块可以在07年形成住宅供应，约390公顷。
综上所得，2007年有效土地供应量为约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算得07年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年预计全年供应量1400~1500公顷相比，增长50%以上。其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。
2. 住宅成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。
2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/m2，比05年的2546元/m2增长36%，预计07年在北京城区住宅用地进一步稀缺的环境下土地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮共同导致房地产开发成本提升。同时，2007年交通设施的不断完善，奥运经济以及人民币升值利好无疑将会带来房地产市场升温。
通过伟业顾问2006年底在售的领秀新硅谷、沿海赛洛城、龙湾别墅等项目的销售情况了解到，诸多项目成交继续保持量价齐增，供需两旺态势有望进一步延续。
综上多方面因素考虑，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。
然而，价格在上扬的同时，面临着诸多的抑制因素：
政府银根收缩、土地监查、税收加强、供应结构调整、限外令等调控政策的效果预计会在2007年逐步显现，一系列调控政策显示出的政府稳定房价的决心将会对2007年的成交价格走势带来关键性的影响。
固定资产投资增速的平稳回落、回暖的证券市场对房地产行业的资金分流都有可能在一定程度上放缓房价的增速。
同时，城市外扩步伐加快，郊区成交份额不断增加，这种结构性调整也会降低整体成交均价的增速。
（数据来源：伟业顾问市场与战略研究中心）
另外，购房者对奥运会后住宅市场的观望，以及对“90m2·70%”执行情况的期待，也会给房价带来减速效果。
据统计，06年普通住宅成交均价同比上涨17.37%。综合以上分析，预计2007年住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。
[伟业顾问：2007年北京房地产市场预测报告]
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