“90平米 70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现
观点二：“90m2•70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现
作为2006年宏观调控中最具分量的一笔，“90m2•70%”政策无疑对调整住房供应结构、引导合理消费有着积极而深远的意义。但从目前市场存量和增量来看，90m2以下的供应量仍不足整体的30%，加之2007年新增项目受“90m2•70%”政策限制的数量也将有限，因此预计“90m2•70%”政策对住宅供应结构的影响效果在2007年暂时无法体现，但长远影响会在以后逐年释放。
论述：
1. 目前北京市所有可售住宅的套均面积148 m2。
数据显示，目前北京可售的住宅共计10.5万套，总可售面积1558万m2，套均面积148 m2，90 m2以下反而不足30%。这与“90m2•70%”政策还有相当大的差距。
截至2006年11月29日，北京市可售商品房情况统计
（数据来源：北京房地产信息网）
2. 新增项目受“90m2•70%”政策限制的数量有限。
北京市政策规定：2006年6月之前招拍挂方式取得的土地维持原状态，不受90m2·70%”的限制；2006年6月之前审批开工的住房项目也不受“90m2·70%”的限制。
根据北京市国土局在2006年7月份公开发布的土地数据统计显示，在2004年、2005年、2006年1-6月出让的土地，截至2006年6月， 共计1949公顷的土地正在进行房屋建设（正在开发建设面积，见下图）状态。由于其中多数土地目前已经形成在售项目，能在2007年形成有效供给土地（在售项目）只是其中的一部分。假设按照15%的保守比例计算，可得出明年会形成在售项目供应的土地达到约292公顷。
2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计
（数据来源：北京市国土资源局）
注：
2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。
2006.7至2006.10的土地出让面积根据国土局网站公开监测的统计数据得出。
另外，已完成土地开发面积中的招拍挂方式取得的土地不受户型“90m2·70%”的限制。2004-2006年6月共计有这类土地350公顷。考虑到招拍挂拿地的开发商在现金流的压力下会尽快进行项目开工建设，可以按照80%的比例，计算得出在明年形成项目供应的土地达到约280公顷。
这样，不受到“90m2•70%”政策限制的土地大约有572公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，能够在2007年形成超过1000万平方米的住房供给。这部分产品的推出必将使得07年“90m2·70%”政策效果在商品住宅供应方面暂时仍无法体现。
另一方面，随着政策叫停商业银行向未封顶楼盘发放按揭贷款，在一定程度上导致项目从拿地到形成有效供应的周期进一步变长，青岛无忧房网www.51fdc.com从而致使2006年6月份以后受“90m2•70%”政策限制的地块推出项目的时间滞后，于2007年形成有效供应的数量有限。
3. 综上所述，无论从目前可售住宅的供应结构，还是从2007年即将形成的供应情况来看，未受“90m2•70%”政策限制的项目仍占多数，因此可以推断，2007年“90m2•70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现。
[伟业顾问：2007年北京房地产市场预测报告]
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15]
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作为2006年宏观调控中最具分量的一笔，“90m2•70%”政策无疑对调整住房供应结构、引导合理消费有着积极而深远的意义。但从目前市场存量和增量来看，90m2以下的供应量仍不足整体的30%，加之2007年新增项目受“90m2•70%”政策限制的数量也将有限，因此预计“90m2•70%”政策对住宅供应结构的影响效果在2007年暂时无法体现，但长远影响会在以后逐年释放。
论述：
1. 目前北京市所有可售住宅的套均面积148 m2。
数据显示，目前北京可售的住宅共计10.5万套，总可售面积1558万m2，套均面积148 m2，90 m2以下反而不足30%。这与“90m2•70%”政策还有相当大的差距。
截至2006年11月29日，北京市可售商品房情况统计
（数据来源：北京房地产信息网）
2. 新增项目受“90m2•70%”政策限制的数量有限。
北京市政策规定：2006年6月之前招拍挂方式取得的土地维持原状态，不受90m2·70%”的限制；2006年6月之前审批开工的住房项目也不受“90m2·70%”的限制。
根据北京市国土局在2006年7月份公开发布的土地数据统计显示，在2004年、2005年、2006年1-6月出让的土地，截至2006年6月， 共计1949公顷的土地正在进行房屋建设（正在开发建设面积，见下图）状态。由于其中多数土地目前已经形成在售项目，能在2007年形成有效供给土地（在售项目）只是其中的一部分。假设按照15%的保守比例计算，可得出明年会形成在售项目供应的土地达到约292公顷。
2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计
（数据来源：北京市国土资源局）
注：
2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。
2006.7至2006.10的土地出让面积根据国土局网站公开监测的统计数据得出。
另外，已完成土地开发面积中的招拍挂方式取得的土地不受户型“90m2·70%”的限制。2004-2006年6月共计有这类土地350公顷。考虑到招拍挂拿地的开发商在现金流的压力下会尽快进行项目开工建设，可以按照80%的比例，计算得出在明年形成项目供应的土地达到约280公顷。
这样，不受到“90m2•70%”政策限制的土地大约有572公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，能够在2007年形成超过1000万平方米的住房供给。这部分产品的推出必将使得07年“90m2·70%”政策效果在商品住宅供应方面暂时仍无法体现。
另一方面，随着政策叫停商业银行向未封顶楼盘发放按揭贷款，在一定程度上导致项目从拿地到形成有效供应的周期进一步变长，青岛无忧房网www.51fdc.com从而致使2006年6月份以后受“90m2•70%”政策限制的地块推出项目的时间滞后，于2007年形成有效供应的数量有限。
3. 综上所述，无论从目前可售住宅的供应结构，还是从2007年即将形成的供应情况来看，未受“90m2•70%”政策限制的项目仍占多数，因此可以推断，2007年“90m2•70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现。
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