2006年房产调控加紧 外来地产大鳄煮酒青岛楼市
●为何以前行情暴涨的时候没有来？
●青岛地产还有巨大财富想象空间吗？
●是否会引发青岛楼市产品革命性的变化？
伴随着一个个大项目的落地，外来资本进入青岛房地产业的步伐正在加速，不少青岛业内人士发出“狼来了”的惊呼。其实，近两年来，内地房产巨头、港资、外资地产大鳄在青岛异常活跃。
外来地产低调进驻
与本地企业持谨慎态度相反的是，在宏观调控紧锣密鼓的背景下，外地房地产大鳄开始把目光转向了青岛市场。继天津顺驰、上海上实、香江创富等外地企业成功介入我市综合用地开发后，对青岛市场“觊觎”已久的房产大腕杭州绿城、深圳万科终于在2006年一偿夙愿，在经过周密的观察和调研后看准时机，分别在李沧东部和城阳市区锁定地块，正式加入青岛住宅开发市场。
近日，香港中路8号，一宗面积为18229.2平方米的商业住宅用地被重庆渝能(集团)公司和青岛某公司联合组建成立的青岛中金渝能置业有限公司获得，总价9.l亿元，平均每亩地价约合3328万元。与此同时，北京、上海、河南等地的房产大牌公司纷纷进入青岛，或调研，或洽谈，进驻青岛房地产市场的决心极为迫切。
外地开发企业在2006年青岛楼市的表现可圈可点，速度之快甚至让本地开发商有些措手不及。其中香江集团在胶州的商业项目胶州湾财富中心已经进入销售收尾阶段，上实地产在黄岛的达利广场项目已经于9月1日开盘销售。另据知情者透露，绿城·理想之城的前期准备工作已经就绪，开工已是箭在弦上，第一期房源会在2007年下半年推出。其他如万科·魅力之城、宝龙城市广场、万邦中心、和记黄埔·小港湾项目等均在紧张筹备之中。
似乎是刹那之间，外来地产大鳄带着雄厚的资金实力、成熟的品牌形象、丰富的运作经验、精干的工作团队，开始“煮酒”青岛楼市。
面对纷至沓来的地产巨鳄，人们不禁发问：外来资金在前几年青岛地产行情暴涨的时候为何没来？当下国内外地产大鳄抢滩青岛，是否兆示着青岛房地产还有较大的财富想象空间？
地产大鳄缘何纷至沓来
从表面上看，目前房地产市场似乎正处于宏观调控的漩涡中心，它们此时前来似乎在逆势而为。但宏观调控带来的土地和资金游戏规则的双重改变，对大品牌而言，无疑是利好。业内人士认为，除偶然性机遇因素外，主要是目前青岛市场的整体环境给他们提供了合适的契机。
首先与青岛这座城市的整体吸引力有关。在与外地开发企业交流时，他们纷纷表示：“青岛是环渤海区域内最活跃的商业中心之一，随着2008年奥运会临近，青岛城市交通环境的改善等因素的合力，必将促进青岛新一轮的发展，也会拉动人们对优质住宅房产的需求。”毫无疑问，是城市的经济活力与发展空间吸引了他们的眼球。
其次，此次房地产调控提供了契机。随着一线城市房地产开发利润空间的下滑，大牌开发企业开始转战二线城市。青岛无忧房网www.51fdc.com就青岛房地产市场情况来看，特别是去年和今年的地产宏观调控之后，投机性需求退出市场，投资性需求得到有效遏制，而以自住为主的良性需求大幅增长，加上土地、金融及区域开发政策的优惠措施使得外地开发企业更加青睐青岛市场。
再次，青岛房地产市场的楼盘品质与北京、上海、广州、深圳等地相比还有一定差距。在大城市发展多年的地产大鳄拥有更加成熟的开发理念，加上青岛消费者对精品住宅的渴求、相对开放的消费观念以及持续增长的市场需求量等综合因素，使他们选择了青岛市场。
另外还与本土房企“抛绣球”有关。一位多年从事项目代理的朋友解释说，以前房地产企业贷款容易，稍微有一点资金就可以通过贷款启动项目，激烈的竞争使得整个青岛市场基本没有缝隙留给外来开发商。宏观调控后银根紧缩，面临有项目、无资金、获得银行贷款困难的局面；而外来的企业普遍资金雄厚，这就为他们现在拿地或者与本地企业合作奠定了基础，其中联合控股等是低成本介入的最佳方式。
突破发展瓶颈是关键
当问及为何选在青岛房地产市场徘徊不前的今年大举进入青岛时，这些外地房地产商有一个共同的解释：“减速好上车”。“要放在几年前楼市一片红火时，我们还不敢来青岛拿地，现在，青岛的调控成效已经显现，从长远看，市场是健康向上的。”目前青岛地价相对理性回归，国内外地产大鳄趁本土开发企业收缩战线的时候进入，不失为一个好时机。
对各界纷纷叫好的外来投资大举进入，也有人表示担忧，认为这对楼市健康发展是一把“双刃剑”。其理由是，大量外来地产商主要开发中高档楼盘，势必大幅拉升现有房价水平，并带动其周边片区一些本来素质较低的本地企业开发楼盘价格虚高，不仅令中低收入阶层更难解决住房问题，“房价高产品素质低”这一结构性问题也将日趋严重。
此外，外来地产商在销售楼盘时几乎肯定会利用其原有客户资源，以相对较低的楼价和良好的升值前景为饵，吸引更多外来购房投资者，无形中为投资炒房热潮推波助澜。有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫，但与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。因此，避开以上种种问题，突破发展瓶颈，实现品牌本地化，扎根青岛市场，将是外来地产大鳄成功与否的关键。
青岛日报 记者 刘海亮 [下一页]
●青岛地产还有巨大财富想象空间吗？
●是否会引发青岛楼市产品革命性的变化？
伴随着一个个大项目的落地，外来资本进入青岛房地产业的步伐正在加速，不少青岛业内人士发出“狼来了”的惊呼。其实，近两年来，内地房产巨头、港资、外资地产大鳄在青岛异常活跃。
外来地产低调进驻
与本地企业持谨慎态度相反的是，在宏观调控紧锣密鼓的背景下，外地房地产大鳄开始把目光转向了青岛市场。继天津顺驰、上海上实、香江创富等外地企业成功介入我市综合用地开发后，对青岛市场“觊觎”已久的房产大腕杭州绿城、深圳万科终于在2006年一偿夙愿，在经过周密的观察和调研后看准时机，分别在李沧东部和城阳市区锁定地块，正式加入青岛住宅开发市场。
近日，香港中路8号，一宗面积为18229.2平方米的商业住宅用地被重庆渝能(集团)公司和青岛某公司联合组建成立的青岛中金渝能置业有限公司获得，总价9.l亿元，平均每亩地价约合3328万元。与此同时，北京、上海、河南等地的房产大牌公司纷纷进入青岛，或调研，或洽谈，进驻青岛房地产市场的决心极为迫切。
外地开发企业在2006年青岛楼市的表现可圈可点，速度之快甚至让本地开发商有些措手不及。其中香江集团在胶州的商业项目胶州湾财富中心已经进入销售收尾阶段，上实地产在黄岛的达利广场项目已经于9月1日开盘销售。另据知情者透露，绿城·理想之城的前期准备工作已经就绪，开工已是箭在弦上，第一期房源会在2007年下半年推出。其他如万科·魅力之城、宝龙城市广场、万邦中心、和记黄埔·小港湾项目等均在紧张筹备之中。
似乎是刹那之间，外来地产大鳄带着雄厚的资金实力、成熟的品牌形象、丰富的运作经验、精干的工作团队，开始“煮酒”青岛楼市。
面对纷至沓来的地产巨鳄，人们不禁发问：外来资金在前几年青岛地产行情暴涨的时候为何没来？当下国内外地产大鳄抢滩青岛，是否兆示着青岛房地产还有较大的财富想象空间？
地产大鳄缘何纷至沓来
从表面上看，目前房地产市场似乎正处于宏观调控的漩涡中心，它们此时前来似乎在逆势而为。但宏观调控带来的土地和资金游戏规则的双重改变，对大品牌而言，无疑是利好。业内人士认为，除偶然性机遇因素外，主要是目前青岛市场的整体环境给他们提供了合适的契机。
首先与青岛这座城市的整体吸引力有关。在与外地开发企业交流时，他们纷纷表示：“青岛是环渤海区域内最活跃的商业中心之一，随着2008年奥运会临近，青岛城市交通环境的改善等因素的合力，必将促进青岛新一轮的发展，也会拉动人们对优质住宅房产的需求。”毫无疑问，是城市的经济活力与发展空间吸引了他们的眼球。
其次，此次房地产调控提供了契机。随着一线城市房地产开发利润空间的下滑，大牌开发企业开始转战二线城市。青岛无忧房网www.51fdc.com就青岛房地产市场情况来看，特别是去年和今年的地产宏观调控之后，投机性需求退出市场，投资性需求得到有效遏制，而以自住为主的良性需求大幅增长，加上土地、金融及区域开发政策的优惠措施使得外地开发企业更加青睐青岛市场。
再次，青岛房地产市场的楼盘品质与北京、上海、广州、深圳等地相比还有一定差距。在大城市发展多年的地产大鳄拥有更加成熟的开发理念，加上青岛消费者对精品住宅的渴求、相对开放的消费观念以及持续增长的市场需求量等综合因素，使他们选择了青岛市场。
另外还与本土房企“抛绣球”有关。一位多年从事项目代理的朋友解释说，以前房地产企业贷款容易，稍微有一点资金就可以通过贷款启动项目，激烈的竞争使得整个青岛市场基本没有缝隙留给外来开发商。宏观调控后银根紧缩，面临有项目、无资金、获得银行贷款困难的局面；而外来的企业普遍资金雄厚，这就为他们现在拿地或者与本地企业合作奠定了基础，其中联合控股等是低成本介入的最佳方式。
突破发展瓶颈是关键
当问及为何选在青岛房地产市场徘徊不前的今年大举进入青岛时，这些外地房地产商有一个共同的解释：“减速好上车”。“要放在几年前楼市一片红火时，我们还不敢来青岛拿地，现在，青岛的调控成效已经显现，从长远看，市场是健康向上的。”目前青岛地价相对理性回归，国内外地产大鳄趁本土开发企业收缩战线的时候进入，不失为一个好时机。
对各界纷纷叫好的外来投资大举进入，也有人表示担忧，认为这对楼市健康发展是一把“双刃剑”。其理由是，大量外来地产商主要开发中高档楼盘，势必大幅拉升现有房价水平，并带动其周边片区一些本来素质较低的本地企业开发楼盘价格虚高，不仅令中低收入阶层更难解决住房问题，“房价高产品素质低”这一结构性问题也将日趋严重。
此外，外来地产商在销售楼盘时几乎肯定会利用其原有客户资源，以相对较低的楼价和良好的升值前景为饵，吸引更多外来购房投资者，无形中为投资炒房热潮推波助澜。有关专家表示，上述问题或可归结为楼市的隐性泡沫，但与上海等地高楼价下的地产投资虚热看上去不一样，实际上同样存在着值得警惕的危机。因此，避开以上种种问题，突破发展瓶颈，实现品牌本地化，扎根青岛市场，将是外来地产大鳄成功与否的关键。
青岛日报 记者 刘海亮 [下一页]
