2007房地产业宏观政策格局“适度双紧”将是主基调
2006年是纷纷扰扰的一年。在这不寻常的一年里，以上海为代表的长三角地区由房价疯涨逆转而下，而以深圳、北京为代表的一些城市又开始了新一轮喧嚣与骚动。市场和政策永远牵动着圈里圈外人的视线，2007年国内房地产业将面临怎样的宏观政策格局？政策调控的重点会出现哪些变化？这一系列问题正被人们关注着。
我们先来看明年房地产行业的宏观环境。时近2006年年底，分析发现今年的财政与货币政策可以说是都实行了适度从紧。财政政策在适度从紧的同时，实行了资金投入的大幅转向，而货币政策的紧缩力度很大，迄今已三次上调存款准备金率，两次加息。在前不久举行的2007年中国行业发展报告会上，财政部副部长楼继伟表示，明年将继续实行稳健的或者说谨慎的财政政策。观察最新的宏观数据我们不难发现，青岛无忧房网 www.51fdc.com从今年前三季度来看，中国GDP增速达到10.7%，全社会固定资产投资增幅仍比去年同期加快1.2个百分点，前三季度外贸顺差已超过去年全年水平。在我们看来，即使明年经济增速有所放缓，仍将保持较快增长的态势。就此而言，明年的“双稳健”政策的实质将会是适度的“双紧缩”政策。
将关注点拉回到具体行业。明年国家针对房地产业的调控仍将严厉，这将主要体现在继续采用“地根”加“银根”的大体模式。但在具体执行过程中，与往年不同的是，明年可能采取针对不同城市、不同区域市场区别对待的形式。我们知道，从政策贯彻来说，“一刀切”的管理模式实际上2004年就已出台，如今看来，其贯彻执行并不到位，因此才有了国务院今年再次出台的“关于加强土地调控有关问题的通知”，以示中央调控的决心并起到警告地方的作用。
近期，中国社科院金融研究所所长李扬表示，在中国宏观经济运行的投资问题中，房地产投资作为调控重点，增速非但没有回落，反而在三季度出现了加速趋势。他还透露，建设部、国土资源部正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策。下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效和有区别地控制房价。尽管目前关于“有区别”的具体政策还未得知详细内容，但细化下来，很可能是将地方落实的条件进行细分，这将有助于中央的验收及地方的操作，整体上并不影响“地根、银根双紧”的总调子。
然而，明年我国的房地产业仍然存在一些不确定的因素，这将可能最终影响到主要调控地区的调控力度或执行强度，因此值得我们高度关注。其中最为重要的一点是，现如今中国的房地产调控已经不是单纯的行业调控或者经济调控，而是带有强烈的稳定社会的性质。据了解，国务院日前已授意全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各地方及各部委发布通报，要求严格贯彻国务院政策，继续做好调控工作。在2007年一季度，建设部将牵头对各地落实各种调控问题进行核查，对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市，要限期整改并追究有关领导责任。这就牵扯到地方政府明年的执行情况，也是最大的不确定因素。由于明年地方政府将会完成换届，而地方政府换届后往往会引发新的投资冲动。因此明年会否在地方出现固定资产投资的反弹现象，尚不可知，而抑制地方政府的投资“热情”有可能成为调控的另一重点。
总体来说，国内明年将对房地产业继续实行从紧的调控政策。虽然可能不会出台新的调控政策，但在既有政策的执行中将会加大力度，来对国内房地产业进行规范。这可能进一步加快房地产行业内部的整合。
随着宏观调控政策作用的继续显现，预计今年第四季度房地产投资的增长幅度将继续回落。对于明年的房地产行业而言，一方面在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。
中国房地产报 （作者为安邦集团研究总部分析师）
我们先来看明年房地产行业的宏观环境。时近2006年年底，分析发现今年的财政与货币政策可以说是都实行了适度从紧。财政政策在适度从紧的同时，实行了资金投入的大幅转向，而货币政策的紧缩力度很大，迄今已三次上调存款准备金率，两次加息。在前不久举行的2007年中国行业发展报告会上，财政部副部长楼继伟表示，明年将继续实行稳健的或者说谨慎的财政政策。观察最新的宏观数据我们不难发现，青岛无忧房网 www.51fdc.com从今年前三季度来看，中国GDP增速达到10.7%，全社会固定资产投资增幅仍比去年同期加快1.2个百分点，前三季度外贸顺差已超过去年全年水平。在我们看来，即使明年经济增速有所放缓，仍将保持较快增长的态势。就此而言，明年的“双稳健”政策的实质将会是适度的“双紧缩”政策。
将关注点拉回到具体行业。明年国家针对房地产业的调控仍将严厉，这将主要体现在继续采用“地根”加“银根”的大体模式。但在具体执行过程中，与往年不同的是，明年可能采取针对不同城市、不同区域市场区别对待的形式。我们知道，从政策贯彻来说，“一刀切”的管理模式实际上2004年就已出台，如今看来，其贯彻执行并不到位，因此才有了国务院今年再次出台的“关于加强土地调控有关问题的通知”，以示中央调控的决心并起到警告地方的作用。
近期，中国社科院金融研究所所长李扬表示，在中国宏观经济运行的投资问题中，房地产投资作为调控重点，增速非但没有回落，反而在三季度出现了加速趋势。他还透露，建设部、国土资源部正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策。下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效和有区别地控制房价。尽管目前关于“有区别”的具体政策还未得知详细内容，但细化下来，很可能是将地方落实的条件进行细分，这将有助于中央的验收及地方的操作，整体上并不影响“地根、银根双紧”的总调子。
然而，明年我国的房地产业仍然存在一些不确定的因素，这将可能最终影响到主要调控地区的调控力度或执行强度，因此值得我们高度关注。其中最为重要的一点是，现如今中国的房地产调控已经不是单纯的行业调控或者经济调控，而是带有强烈的稳定社会的性质。据了解，国务院日前已授意全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各地方及各部委发布通报，要求严格贯彻国务院政策，继续做好调控工作。在2007年一季度，建设部将牵头对各地落实各种调控问题进行核查，对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市，要限期整改并追究有关领导责任。这就牵扯到地方政府明年的执行情况，也是最大的不确定因素。由于明年地方政府将会完成换届，而地方政府换届后往往会引发新的投资冲动。因此明年会否在地方出现固定资产投资的反弹现象，尚不可知，而抑制地方政府的投资“热情”有可能成为调控的另一重点。
总体来说，国内明年将对房地产业继续实行从紧的调控政策。虽然可能不会出台新的调控政策，但在既有政策的执行中将会加大力度，来对国内房地产业进行规范。这可能进一步加快房地产行业内部的整合。
随着宏观调控政策作用的继续显现，预计今年第四季度房地产投资的增长幅度将继续回落。对于明年的房地产行业而言，一方面在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。
中国房地产报 （作者为安邦集团研究总部分析师）
