2006年二手房市场年终盘点 二级市场跨越2006(2)
限制外资炒房
新闻回放：7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
点评：“限外政策”对市场的影响主要有以下几方面：抑制部分中高档二手房的需求；对境内个人投资投机者产生一种心理震慑，加速其离场；加强了普通购房自住者对房价下降的预期。境外人员除了选择购买中高档二手房外，其实中高档新房也是他们的选择对象，但 “限外政策”的提出，同样会使以前被境外人员看好的新房市场成交受到影响，成交价格也可能随之降低。这样一来，又会影响到这些区域内的二手房挂牌价格和成交量。因此，如果没有其他利好消息，在一段时间内，中高档二手房可能会出现低迷的格局。
个税全面征收
新闻回放：7月26日，国家税务总局公布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定自8月1日起，所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税。这次通知还首次明确了税前扣除项目。
点评：紧接营业税之后出台的住宅转让所得税，着实像一记重拳再次打向了二手房市场。业内人士认为，《通知》希望通过增加二手房市场转让环节的税收，压缩二手房投机的利润空间，从而达到平抑房价的最终目的。
该政策的发布可能会引起两种后果：一是一部分房主转向租赁市场，造成二手房房源进一步稀缺；二是提高的交易成本全部或部分转嫁给买房人。两者都有可能令二手房价格升高，买房人可能回流到一级市场，进一步推高新房房价。但不可否认的是，百分之二十的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。
强征二手房交易个人所得税的消息传出后，全国多个城市的房产市场反响强烈。但这一政策的出台对我市二手房市场影响不大，因为我市从去年起就已开始强制征收二手房交易个税。
受赠房产全额征收契税
新闻回放：10月13日，国家税务总局对外公布《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。《通知》明确，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。受赠房屋若再出售，个税征管更严格。根据这一发文，受赠房产再转让须按20％税率据实征收个税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
点评：据了解，在国家对房地产宏观调控政策出台之后，不少市民在二手房买卖中开始流行“无偿赠与”逃税的做法。业内人士认为，青岛无忧房网 www.51fdc.com该规定可以一定程度上减少房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易行为以偷逃税款的行为，但该规定实施也可能令部分二手房市场非投机性买卖成为打击目标。
关于加强个人将受赠不动产对外销售的营业税征管问题，此次新政首次将个人无偿赠予行为区分为一般赠予行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠予)和其他无偿赠予行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠予方式取得住房的购房时间问题加以区分。
专项打击不规范操作
新闻回放：10月31日，建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》（以下简称《规则》），明令禁止房地产中介“吃差价”。《规则》要求，“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”
点评：《规则》将矛头对准了当前房地产经纪行业两种不规范的行为，即“签两方约”(经纪公司与买卖双方分别签署买卖合同，从中赚取差价)行为和“现金收房”行为，会对遏制当前房地产经纪行业的“乱吃差价”现象起到积极的作用。
业内人士认为，不允许吃差价的政策执行到位，将打破当前众多经营不规范经纪公司操作的“潜规则”，使得这些不良经纪公司的经营“底线”被突破，必将会促使部分经纪公司的市场份额缩减甚至淘汰出局。而对于实现“透明交易”的经纪公司来说，该政策的实施将有助于其业务的更好开展。对于整个经纪行业乃至整个二手房市场来说，有利于营造良好的交易环境，促进市场进一步发展。而此项政策的实施对于消费者来说，无论从交易安全还是自身利益上，无疑也都是重大的利好。[上一页]
[地产年终报道：2006青岛房地产关注中的365天]
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[2006年青岛房地产市场宏观调控政策概览]
青岛日报 记者 吕 蕾
新闻回放：7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
点评：“限外政策”对市场的影响主要有以下几方面：抑制部分中高档二手房的需求；对境内个人投资投机者产生一种心理震慑，加速其离场；加强了普通购房自住者对房价下降的预期。境外人员除了选择购买中高档二手房外，其实中高档新房也是他们的选择对象，但 “限外政策”的提出，同样会使以前被境外人员看好的新房市场成交受到影响，成交价格也可能随之降低。这样一来，又会影响到这些区域内的二手房挂牌价格和成交量。因此，如果没有其他利好消息，在一段时间内，中高档二手房可能会出现低迷的格局。
个税全面征收
新闻回放：7月26日，国家税务总局公布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定自8月1日起，所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税。这次通知还首次明确了税前扣除项目。
点评：紧接营业税之后出台的住宅转让所得税，着实像一记重拳再次打向了二手房市场。业内人士认为，《通知》希望通过增加二手房市场转让环节的税收，压缩二手房投机的利润空间，从而达到平抑房价的最终目的。
该政策的发布可能会引起两种后果：一是一部分房主转向租赁市场，造成二手房房源进一步稀缺；二是提高的交易成本全部或部分转嫁给买房人。两者都有可能令二手房价格升高，买房人可能回流到一级市场，进一步推高新房房价。但不可否认的是，百分之二十的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。
强征二手房交易个人所得税的消息传出后，全国多个城市的房产市场反响强烈。但这一政策的出台对我市二手房市场影响不大，因为我市从去年起就已开始强制征收二手房交易个税。
受赠房产全额征收契税
新闻回放：10月13日，国家税务总局对外公布《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。《通知》明确，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。受赠房屋若再出售，个税征管更严格。根据这一发文，受赠房产再转让须按20％税率据实征收个税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
点评：据了解，在国家对房地产宏观调控政策出台之后，不少市民在二手房买卖中开始流行“无偿赠与”逃税的做法。业内人士认为，青岛无忧房网 www.51fdc.com该规定可以一定程度上减少房屋买卖双方以假赠与形式掩盖买卖交易行为以偷逃税款的行为，但该规定实施也可能令部分二手房市场非投机性买卖成为打击目标。
关于加强个人将受赠不动产对外销售的营业税征管问题，此次新政首次将个人无偿赠予行为区分为一般赠予行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠予)和其他无偿赠予行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠予方式取得住房的购房时间问题加以区分。
专项打击不规范操作
新闻回放：10月31日，建设部正式发布了《中国房地产经纪执业规则》（以下简称《规则》），明令禁止房地产中介“吃差价”。《规则》要求，“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。”
点评：《规则》将矛头对准了当前房地产经纪行业两种不规范的行为，即“签两方约”(经纪公司与买卖双方分别签署买卖合同，从中赚取差价)行为和“现金收房”行为，会对遏制当前房地产经纪行业的“乱吃差价”现象起到积极的作用。
业内人士认为，不允许吃差价的政策执行到位，将打破当前众多经营不规范经纪公司操作的“潜规则”，使得这些不良经纪公司的经营“底线”被突破，必将会促使部分经纪公司的市场份额缩减甚至淘汰出局。而对于实现“透明交易”的经纪公司来说，该政策的实施将有助于其业务的更好开展。对于整个经纪行业乃至整个二手房市场来说，有利于营造良好的交易环境，促进市场进一步发展。而此项政策的实施对于消费者来说，无论从交易安全还是自身利益上，无疑也都是重大的利好。[上一页]
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青岛日报 记者 吕 蕾
