2006年二手房市场年终盘点 二级市场跨越2006(1)
编者按：如果说岛城二手房市场艰难度过了不平静的2005年，那么在2006年里，岛城的二手房市场可以说是又经历了心有余悸的一年。营业税、个税、加息、90平方米……越来越多的名词带给消费者的是更加理性的思考。从央行的二次加息，再到国十五条的下发出台等一系列政策组合拳，无不直指目前居高不下的房价，对房地产市场起到一定的调控和抑制作用，促使房地产市场向着良性方向发展。值此2006岁末，本刊特对2006年影响二手房市场最深远的调控政策进行盘点，并结合当时政策实施情况加以点评，共同回顾和见证那些曾让我们或喜或忧的调控政策，以期对2006年二手房市场的发展有个小小的总结。
两次加息
新闻回放：4月27日，中国人民银行发布消息，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由原来的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。
8月18日，央行再次宣布：自2006年8月19日起再次上调金融机构人民币存贷款基准利率各27个基点。贷款利率由原来的5.85%提高到6.12%。同时，一年期存款利率由2.25%提高到2.52%。这次加息，距8月15日上调存款准备金0.5个百分点仅仅3天时间。
点评：这两次加息均是心理影响远大于实际效果。虽然加息行为旨在对整个宏观经济进行调整，但对于房地产这个聚集大量资金的行业依然颇具针对性。
房产研究机构指出，加息将会挤出一大部分房产“假需求”，使得对房产有真正需求的人能够加速跨进购房者行列，从而进一步遏制房产投机炒作。
有业内人士认为，两次加息给出了一个信号：央行将进一步执行差别化的利率政策，对于那些自住购房者（拥有一套房产）将采取更优惠、更灵活的利率政策，而对于投资性购房者（拥有两套以上房产）将实行更严厉的利率政策。
业内人士指出，在房地产市场宏观调控趋紧的情况下，央行进行加息并将利率下限扩大，这会给投资型房贷消费者很强的心理预期：一旦银行将自住型购房者与投资型购房者在还款利率上区别对待，投资型购房者的还款支出会急速增加，这将进一步抑制房产投机炒作。
九部委90平方米政策
新闻回放： 5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。
点评：九部委发布的此条政策原意是针对新建住宅，一手房市场，但其实对二手房市场也带来影响。
新政波及二手房市场主要表现为三点：首先一手房未来90平方米以下户型供应的充足，会带来二手交易中此类户型交易的观望；二是受此影响，在政策出台后近期开盘的项目供应量减少，选择有限，加之价格提升，迫使部分中端客户进入二手房市场，将造成交投的活跃；三是新政对90平方米的比例限定，在造成一手高端项目看好的同时，同样提升二手高端的预期。新政也引导了住宅市场的总体方向：即90平方米左右的实用小户型将成为市场主流。
营业税征收时限延长
新闻回放：5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。《通知》明确，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
点评: 今年新政中延长营业税征收时限的本意，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本的上升。新的税费政策的出现，令部分物业持有人的投资回报率降低，买卖双方的交易意愿减弱，市场上等待观望的心态日益浓厚。业主们“惜售”、“待售”的心理抑制了部分二手商品房特别是高档二手商品房房源的释放，从而导致了二手房市场上供应量更加难以得到有效释放的现象，市场供需比例矛盾依旧。
不可否认，今年5、6月份受到新政营业税征收年限延长的影响，二手房市场交易量出现了下降。但是宏观调控政策并没有去限制二手房市场发展的意图，其所提出的“提高首付”和“营业税时间由两年变成五年”等政策都是针对抑制房产投机。从长期来看，未来的市场依然会保持一个十分活跃的状态。人们在短期观望过后，对二手房市场的需求将会更加强劲。 [下一页]
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青岛日报 记者 吕 蕾
两次加息
新闻回放：4月27日，中国人民银行发布消息，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由原来的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。
8月18日，央行再次宣布：自2006年8月19日起再次上调金融机构人民币存贷款基准利率各27个基点。贷款利率由原来的5.85%提高到6.12%。同时，一年期存款利率由2.25%提高到2.52%。这次加息，距8月15日上调存款准备金0.5个百分点仅仅3天时间。
点评：这两次加息均是心理影响远大于实际效果。虽然加息行为旨在对整个宏观经济进行调整，但对于房地产这个聚集大量资金的行业依然颇具针对性。
房产研究机构指出，加息将会挤出一大部分房产“假需求”，使得对房产有真正需求的人能够加速跨进购房者行列，从而进一步遏制房产投机炒作。
有业内人士认为，两次加息给出了一个信号：央行将进一步执行差别化的利率政策，对于那些自住购房者（拥有一套房产）将采取更优惠、更灵活的利率政策，而对于投资性购房者（拥有两套以上房产）将实行更严厉的利率政策。
业内人士指出，在房地产市场宏观调控趋紧的情况下，央行进行加息并将利率下限扩大，这会给投资型房贷消费者很强的心理预期：一旦银行将自住型购房者与投资型购房者在还款利率上区别对待，投资型购房者的还款支出会急速增加，这将进一步抑制房产投机炒作。
九部委90平方米政策
新闻回放： 5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。
点评：九部委发布的此条政策原意是针对新建住宅，一手房市场，但其实对二手房市场也带来影响。
新政波及二手房市场主要表现为三点：首先一手房未来90平方米以下户型供应的充足，会带来二手交易中此类户型交易的观望；二是受此影响，在政策出台后近期开盘的项目供应量减少，选择有限，加之价格提升，迫使部分中端客户进入二手房市场，将造成交投的活跃；三是新政对90平方米的比例限定，在造成一手高端项目看好的同时，同样提升二手高端的预期。新政也引导了住宅市场的总体方向：即90平方米左右的实用小户型将成为市场主流。
营业税征收时限延长
新闻回放：5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。《通知》明确，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
点评: 今年新政中延长营业税征收时限的本意，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本的上升。新的税费政策的出现，令部分物业持有人的投资回报率降低，买卖双方的交易意愿减弱，市场上等待观望的心态日益浓厚。业主们“惜售”、“待售”的心理抑制了部分二手商品房特别是高档二手商品房房源的释放，从而导致了二手房市场上供应量更加难以得到有效释放的现象，市场供需比例矛盾依旧。
不可否认，今年5、6月份受到新政营业税征收年限延长的影响，二手房市场交易量出现了下降。但是宏观调控政策并没有去限制二手房市场发展的意图，其所提出的“提高首付”和“营业税时间由两年变成五年”等政策都是针对抑制房产投机。从长期来看，未来的市场依然会保持一个十分活跃的状态。人们在短期观望过后，对二手房市场的需求将会更加强劲。 [下一页]
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青岛日报 记者 吕 蕾
