任志强：限制土地供给不能控制房价上涨
2、限制土地供给不能控制房价上涨
对土地供给的限制目标是增加普通商品房的建设用地，试图用相对低价的土地供给控制住房价格的上涨速度。
一个疑问是市场中的商品房用什么来区分普通商品房与非普通商品房的标准。现有标准有二：一是，国八条文件中曾规定每套户型为120平方米，正负浮动不大于20%的面积，解释为普通商品房的定义，各地税务部门大多以此面积限定数为普通商品房的税费缴纳标准。二是，以当地一手房市场平均交易价格的两倍单价为划分普通商品房的价格限制标准，并以此为纳税标准。个别地区也有将两者结合为区分标准的。
但市场中可以明显看到的是经济适用住房中有大量超过144平方米的住房，而高档公寓中则有大量低于144平方米的一居室和两居室。可见不管是用90平方米还是120平方米乘以20%的面积标准都无法准确的定义普通商品房的标准与概念。同样当以价格为依据作为区分标准时，又遇到精装修与毛坯房的价格差别和房价不断上涨中的销售平均价格的变化等问题。
其实，只要是商品房、只要是在交纳土地出让金的出让土地上建设的商品房，既然都没有公共政策的因素、既然在《房地产法》中都只有一种统一的定义，那么就无法再区分为普通商品房与高档商品房。在一个高速发展的宏观经济背景下，房地产的建设水平和经济发展同步都在高速的发展与变化中，技术水平与材料水平的提高、环境质量与配套条件的改善很快就改变了原有住房的对比标准。同时不管是销售时定义的住房为什么标准，都在市场的租金收益变化和居住环境变化中改变着房价和定义标准。许多普通商品房的租金收益已使其在二手房交易中的价格远远超过了新建高档公寓的一手房销售价格，也超过了原为高级公寓的二手房再转让价格。
立法中并没有商品房定义之中的价格歧视和面积歧视，也没有三六九等的地位差别，包括独立式别墅也不过是产品的名称而不是《房地产法》立法中的商品房分类。青岛无忧房网 www.51fdc.com这种人为的普通商品房的定义差别其实是为了税收差别而在上位法中没有明确的规定的情况下，由行政法规违背上位法的立法原则而专门出台的特殊约定。假设房地产交易中的税收(包括营业税、契约税、二次转让税费等)都改变为非交易环节而是保有环节的税收。都以交易的市场价格或市场的评估价格确定时，还需要这种普通与非普通的住房区分吗？
重要的问题在于不管土地的供给价格是多少，建设出的住房套型与房屋价格都会按市场的供求关系和建设的标准而确定。即可能是符合普通商品房定义的面积套型但价格高于平均房价的两倍，也可能是房型面积超过标准而价格在平均房价与两倍房价之间的单价。连排别墅的价格不一定高于城市中心的普通住房，但面积可能会大。中心区位置的房型不大，但可能价格很高。因此只要是用招拍挂的办法供给的土地，都是商品房并且无法严格的区分普通与非普通的概念。
如华润拍得的清河地块，户型与定位都为普通商品房，但价格远远高于北京的平均销售价格，又如何区分呢？
3、限价商品房不能稳定房价的增幅
政府试图用限价商品房的办法，在土地竞拍的同时约定房价的最高限价来稳定房价的增幅，确实这种办法会对房价的增长起到一定抑制作用，但这个限价并不一定是低价，这个限价对市场的意义何在呢？是为求得房价稳定的名声还是为确保解决中低收入家庭的住房问题呢？
只要政府在试图从土地中获取国有资产增值保值的最大收益，那么就一定不是真正想解决中低收入家庭的住房问题。因为前面已经提到了政府要真想解决中低收入家庭的住房问题，完全可以不征收土地的出让金，用更多的土地去建设经济适用住房或廉租房，而不是在商品房中挤牙膏。政府也完全有能力用非市场化的方式自行建设限价房，不应一方面不愿减少政府的土地收益，希望在限价房建设的土地中也获取最高的收益，同时又用限价的方式压缩投资人的收益，试图将政府的社会保障责任转嫁给社会的投资者。
由此可见，只要政府不放弃从土地中获取高出让收益的谋利意图，不管对商品房领域的供给用什么方式都无法调整市场中的商品供给与社会保障性住房的用地比重，也无法调节这两种不同类型产品的供给数量。即无法真正解决低收入家庭的住房问题，即无法解决房价的增长问题。
调控重点应放在商品房与非商品房的供给结构上
房屋的价格能否稳定，涨幅的逐步放缓最终不是仅仅因商品房产品结构的受控而改变，仍将以供求关系为最重要的影响关系，以资产价格的高低影响消费面积的选择，以社会保障住房的供给总量和商品房的供给总量关系决定消费需求的导向。
与其将政府的工作重点放在对市场化的商品房的产品结构进行调整上，不如将政府的工作重点放在商品房与非商品房的供给结构调整上。问题的根本还在于政府是否真的以解决中低收入家庭的住房问题为关注点，是否真的原意拿出更多的不收土地出让金收益的土地来用于建设非商品房的保障性住房，真正调整三类不同供给对象的住房供给结构。
决定商品房户型产品结构的因素是实际的市场需求，或者说要了解什么人具备购买商品房的能力？为什么要购买商品房而不是选择购买二手房或者租房？现有住房存量中的拥有情况基础条件和这些存量条件对购房原因的影响，以及存量资产对消费能力的影响。 [上一页]
《蓝筹地产评论》
对土地供给的限制目标是增加普通商品房的建设用地，试图用相对低价的土地供给控制住房价格的上涨速度。
一个疑问是市场中的商品房用什么来区分普通商品房与非普通商品房的标准。现有标准有二：一是，国八条文件中曾规定每套户型为120平方米，正负浮动不大于20%的面积，解释为普通商品房的定义，各地税务部门大多以此面积限定数为普通商品房的税费缴纳标准。二是，以当地一手房市场平均交易价格的两倍单价为划分普通商品房的价格限制标准，并以此为纳税标准。个别地区也有将两者结合为区分标准的。
但市场中可以明显看到的是经济适用住房中有大量超过144平方米的住房，而高档公寓中则有大量低于144平方米的一居室和两居室。可见不管是用90平方米还是120平方米乘以20%的面积标准都无法准确的定义普通商品房的标准与概念。同样当以价格为依据作为区分标准时，又遇到精装修与毛坯房的价格差别和房价不断上涨中的销售平均价格的变化等问题。
其实，只要是商品房、只要是在交纳土地出让金的出让土地上建设的商品房，既然都没有公共政策的因素、既然在《房地产法》中都只有一种统一的定义，那么就无法再区分为普通商品房与高档商品房。在一个高速发展的宏观经济背景下，房地产的建设水平和经济发展同步都在高速的发展与变化中，技术水平与材料水平的提高、环境质量与配套条件的改善很快就改变了原有住房的对比标准。同时不管是销售时定义的住房为什么标准，都在市场的租金收益变化和居住环境变化中改变着房价和定义标准。许多普通商品房的租金收益已使其在二手房交易中的价格远远超过了新建高档公寓的一手房销售价格，也超过了原为高级公寓的二手房再转让价格。
立法中并没有商品房定义之中的价格歧视和面积歧视，也没有三六九等的地位差别，包括独立式别墅也不过是产品的名称而不是《房地产法》立法中的商品房分类。青岛无忧房网 www.51fdc.com这种人为的普通商品房的定义差别其实是为了税收差别而在上位法中没有明确的规定的情况下，由行政法规违背上位法的立法原则而专门出台的特殊约定。假设房地产交易中的税收(包括营业税、契约税、二次转让税费等)都改变为非交易环节而是保有环节的税收。都以交易的市场价格或市场的评估价格确定时，还需要这种普通与非普通的住房区分吗？
重要的问题在于不管土地的供给价格是多少，建设出的住房套型与房屋价格都会按市场的供求关系和建设的标准而确定。即可能是符合普通商品房定义的面积套型但价格高于平均房价的两倍，也可能是房型面积超过标准而价格在平均房价与两倍房价之间的单价。连排别墅的价格不一定高于城市中心的普通住房，但面积可能会大。中心区位置的房型不大，但可能价格很高。因此只要是用招拍挂的办法供给的土地，都是商品房并且无法严格的区分普通与非普通的概念。
如华润拍得的清河地块，户型与定位都为普通商品房，但价格远远高于北京的平均销售价格，又如何区分呢？
3、限价商品房不能稳定房价的增幅
政府试图用限价商品房的办法，在土地竞拍的同时约定房价的最高限价来稳定房价的增幅，确实这种办法会对房价的增长起到一定抑制作用，但这个限价并不一定是低价，这个限价对市场的意义何在呢？是为求得房价稳定的名声还是为确保解决中低收入家庭的住房问题呢？
只要政府在试图从土地中获取国有资产增值保值的最大收益，那么就一定不是真正想解决中低收入家庭的住房问题。因为前面已经提到了政府要真想解决中低收入家庭的住房问题，完全可以不征收土地的出让金，用更多的土地去建设经济适用住房或廉租房，而不是在商品房中挤牙膏。政府也完全有能力用非市场化的方式自行建设限价房，不应一方面不愿减少政府的土地收益，希望在限价房建设的土地中也获取最高的收益，同时又用限价的方式压缩投资人的收益，试图将政府的社会保障责任转嫁给社会的投资者。
由此可见，只要政府不放弃从土地中获取高出让收益的谋利意图，不管对商品房领域的供给用什么方式都无法调整市场中的商品供给与社会保障性住房的用地比重，也无法调节这两种不同类型产品的供给数量。即无法真正解决低收入家庭的住房问题，即无法解决房价的增长问题。
调控重点应放在商品房与非商品房的供给结构上
房屋的价格能否稳定，涨幅的逐步放缓最终不是仅仅因商品房产品结构的受控而改变，仍将以供求关系为最重要的影响关系，以资产价格的高低影响消费面积的选择，以社会保障住房的供给总量和商品房的供给总量关系决定消费需求的导向。
与其将政府的工作重点放在对市场化的商品房的产品结构进行调整上，不如将政府的工作重点放在商品房与非商品房的供给结构调整上。问题的根本还在于政府是否真的以解决中低收入家庭的住房问题为关注点，是否真的原意拿出更多的不收土地出让金收益的土地来用于建设非商品房的保障性住房，真正调整三类不同供给对象的住房供给结构。
决定商品房户型产品结构的因素是实际的市场需求，或者说要了解什么人具备购买商品房的能力？为什么要购买商品房而不是选择购买二手房或者租房？现有住房存量中的拥有情况基础条件和这些存量条件对购房原因的影响，以及存量资产对消费能力的影响。 [上一页]
《蓝筹地产评论》
