任志强：调控商品房结构不能解决房价问题
科学发展的前提是要有科学的调控手段，否则科学的发展观也会被不科学的调控手段调歪了，变成了不科学的发展路径。
目前的调控政策更多调控的并不是上文所说的不同供给对象的供给结构，而是在调整某一单一供给体系中的产品结构。
廉租房作为完全社会保障性质的住房，其目标是保证基本生存条件，不是提高生活质量的消费过程自然就必须严格的由提供保障的政府对产品的结构、户型提出或制定严格的标准、限制准入准出的条件。这个类别产品的位置、配置、户型及规划当然都是政府直接管辖的控制范围，没有用地的供给与资金的保障当然也就不可能提供这种财政转移支付的社会保障了。
经济适用住房虽然也是销售(今后更多的应为出租)，但仍为政府补贴与保障性质的住房，否则为什么要免出让金和部分税费呢。这类住房不同于廉租房，不是政府全额补贴，而是部分补贴，并要求居住者个人承担一定的购买与租用资金支付的。政府应有权根据政府转移支付的补贴能力来决定对不同收入家庭补贴的数额，这个数额在无法用人头补贴的现有条件(个人收入申报无基础统计的条件下无法准确掌握个人和家庭的收入信息)下，只能用砖头补贴的方式按建筑或居住面积实行有限度的补贴。那就要严格的控制建筑的户型标准与建筑水平的等级标准。同时用限制最大户型标准或不同户型面积比例的方式给被补贴的消费居民一定程度的自由选择权。可以和应该在满足基本生存条件之外，更多的用于改善居住条件和适度提高生活质量，用租或售的方式搭建过渡性消费的空间。
上述两类住房都是政府免收土地出让收益、带有公共住房性质和社会保障性质的住房产品，因此政府有权也完全可以限制这两类住房的产品结构，完全可以调节这两类产品的供给结构。
但商品房产品结构则与公共政策无关了，价格按《房地产法》与《价格法》的上位法规定，也并不属政府产品的管辖范围，同样不在政府定价与指导价的范围之内，是市场调节的范围。其供给的对象是国务院文件中规定的中高收入家庭。
本来商品房的供给对象就从来不是中低收入家庭，那么为什么要对商品房的产品结构进行强制性调控和行政性规定呢。这种规定又能起到什么效果呢？
调控商品房产品结构是否能解决房价问题
1、压缩户型面积不能降低住房总价
对商品房进行产品结构调整的目标是想用限制户型的面积数来降低一套住房的总价。用产品型号规格的调整来适应消费群体的购买能力，类似于汽车发动机的排量小了、车型小了就可能价格低了。但很遗憾住房不是汽车，其住房标准和配置与户型大小无关。青岛无忧房网 www.51fdc.com小户型也可能配置高标准的卫生间与厨房，大户型也可能配置无装修的卫生间与厨房。居住的环境、外立面、地理位置、会所与商业的配置都可能影响到房屋的单价与总价，就像小外形的奔驰跑车价格远远大于大外形的普通车辆一样，户型小并不等于单价低，也不等于总价低。
在总的土地供给量不能增加的条件下，用户型面积的压缩可以增加一些户数的供给量，但仍无法解决供不应求的矛盾。当供给无法增加时，限价房如果真能保证低价位的供给，必然加大需求增长，仍会增加供求之间的矛盾，市场上的价格仍会因供求之间的不平衡仍然处于长期上涨的趋势。供求不平衡的现象并不会因商品房产品结构的调整和70%的土地用于建设普通商品房而改善。
从另一个侧面看，住房面积的消费能力同时与住房的资产价格相关。从经济学的角度看，同等住房消费能力，当住房资产价格偏低时，人们会自然的倾向于扩大住房面积的消费。当住房的资产价格较高时，人们就会适度控制消费的面积。当资产价格过高时，人们就会压缩住房消费的面积。就像现实中许多人会在选择购买经济适用住房时扩大消费面积，购买大户型，而同等消费能力的家庭购买商品房时就会选择中等户型或压缩面积需求。可见市场会用价格与供求关系调节户型与需求。
住房的消费是以家庭收入计算的，同样住房的面积需求也是以家庭人口和每个人的消费面积计算的。户型的面积限制本意是想用套面积的压缩来控制人均消费的面积。但小户型在同样是90平方米一套中可以是一室一厅，可以是两室一厅，也可以是三室一厅，就像小型汽车可以是五人座位，也可以是双人座位一样。除非90平方米的户型都必须是三居室，以满足一户三口以上的家庭居住，否则都可能是双人或单人居住时，其实际的消费面积不是缩小了，反而是增加了。与消费面积相对应的当然是人均住房的消费能力，同样还有与消费者对应的消费观念。实际商品房消费倾向来源于消费者的自由选择权。
对应房价而言，个人消费面积的多少决定着消费套面积的总量与套住房的总价。消费的档次水平决定着单价的高低，两者的结合决定着消费的选择。户型的大小并非唯一标准。[下一页]
《蓝筹地产评论》
目前的调控政策更多调控的并不是上文所说的不同供给对象的供给结构，而是在调整某一单一供给体系中的产品结构。
廉租房作为完全社会保障性质的住房，其目标是保证基本生存条件，不是提高生活质量的消费过程自然就必须严格的由提供保障的政府对产品的结构、户型提出或制定严格的标准、限制准入准出的条件。这个类别产品的位置、配置、户型及规划当然都是政府直接管辖的控制范围，没有用地的供给与资金的保障当然也就不可能提供这种财政转移支付的社会保障了。
经济适用住房虽然也是销售(今后更多的应为出租)，但仍为政府补贴与保障性质的住房，否则为什么要免出让金和部分税费呢。这类住房不同于廉租房，不是政府全额补贴，而是部分补贴，并要求居住者个人承担一定的购买与租用资金支付的。政府应有权根据政府转移支付的补贴能力来决定对不同收入家庭补贴的数额，这个数额在无法用人头补贴的现有条件(个人收入申报无基础统计的条件下无法准确掌握个人和家庭的收入信息)下，只能用砖头补贴的方式按建筑或居住面积实行有限度的补贴。那就要严格的控制建筑的户型标准与建筑水平的等级标准。同时用限制最大户型标准或不同户型面积比例的方式给被补贴的消费居民一定程度的自由选择权。可以和应该在满足基本生存条件之外，更多的用于改善居住条件和适度提高生活质量，用租或售的方式搭建过渡性消费的空间。
上述两类住房都是政府免收土地出让收益、带有公共住房性质和社会保障性质的住房产品，因此政府有权也完全可以限制这两类住房的产品结构，完全可以调节这两类产品的供给结构。
但商品房产品结构则与公共政策无关了，价格按《房地产法》与《价格法》的上位法规定，也并不属政府产品的管辖范围，同样不在政府定价与指导价的范围之内，是市场调节的范围。其供给的对象是国务院文件中规定的中高收入家庭。
本来商品房的供给对象就从来不是中低收入家庭，那么为什么要对商品房的产品结构进行强制性调控和行政性规定呢。这种规定又能起到什么效果呢？
调控商品房产品结构是否能解决房价问题
1、压缩户型面积不能降低住房总价
对商品房进行产品结构调整的目标是想用限制户型的面积数来降低一套住房的总价。用产品型号规格的调整来适应消费群体的购买能力，类似于汽车发动机的排量小了、车型小了就可能价格低了。但很遗憾住房不是汽车，其住房标准和配置与户型大小无关。青岛无忧房网 www.51fdc.com小户型也可能配置高标准的卫生间与厨房，大户型也可能配置无装修的卫生间与厨房。居住的环境、外立面、地理位置、会所与商业的配置都可能影响到房屋的单价与总价，就像小外形的奔驰跑车价格远远大于大外形的普通车辆一样，户型小并不等于单价低，也不等于总价低。
在总的土地供给量不能增加的条件下，用户型面积的压缩可以增加一些户数的供给量，但仍无法解决供不应求的矛盾。当供给无法增加时，限价房如果真能保证低价位的供给，必然加大需求增长，仍会增加供求之间的矛盾，市场上的价格仍会因供求之间的不平衡仍然处于长期上涨的趋势。供求不平衡的现象并不会因商品房产品结构的调整和70%的土地用于建设普通商品房而改善。
从另一个侧面看，住房面积的消费能力同时与住房的资产价格相关。从经济学的角度看，同等住房消费能力，当住房资产价格偏低时，人们会自然的倾向于扩大住房面积的消费。当住房的资产价格较高时，人们就会适度控制消费的面积。当资产价格过高时，人们就会压缩住房消费的面积。就像现实中许多人会在选择购买经济适用住房时扩大消费面积，购买大户型，而同等消费能力的家庭购买商品房时就会选择中等户型或压缩面积需求。可见市场会用价格与供求关系调节户型与需求。
住房的消费是以家庭收入计算的，同样住房的面积需求也是以家庭人口和每个人的消费面积计算的。户型的面积限制本意是想用套面积的压缩来控制人均消费的面积。但小户型在同样是90平方米一套中可以是一室一厅，可以是两室一厅，也可以是三室一厅，就像小型汽车可以是五人座位，也可以是双人座位一样。除非90平方米的户型都必须是三居室，以满足一户三口以上的家庭居住，否则都可能是双人或单人居住时，其实际的消费面积不是缩小了，反而是增加了。与消费面积相对应的当然是人均住房的消费能力，同样还有与消费者对应的消费观念。实际商品房消费倾向来源于消费者的自由选择权。
对应房价而言，个人消费面积的多少决定着消费套面积的总量与套住房的总价。消费的档次水平决定着单价的高低，两者的结合决定着消费的选择。户型的大小并非唯一标准。[下一页]
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