三个数字：2006年楼市宏观调控的主旋律
三个数字
一首乐曲再脍炙人口，组成它的不过就是7个音符。2006年楼市的主旋律仍是宏观调控，但这曲市场高歌的着力点也不过是几个数字———全额营业税的征收年限由两年变为5年，90平方米以下户型要占开发量的70％，今年人民币贷款利率两次上调， 6．84％成为最新的5年以上期个人房贷基准利率。这几个数字给2006年楼市带来了什么影响？就让我们一起回顾一下。
5年
九部委意见中明确规定，从 2006年6月1日起，对购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5年（含 5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
有关住房转让征收营业税的期限，去年的规定是购房两年之内，从今年 6月份起就变成了 5年。您可别小看这一数字的改变，它反映了宏观调控决策者抑制炒房行为的决心和态度。
对于这一政策，有业内人士指出，2005年关于非普通住房转手交易期限的相关规定出台以后，对房产市场的炒作起到一定限制作用，但随着对楼市市场变化的逐渐适应，今年第一季度，炒房势力有所抬头。而5年新期限出台后，则扼杀了大多数楼盘炒家投机房产谋利的念头，也让因为炒房增加需求造成的供求紧张关系得到相当大的缓解，进一步给房价稳定或回落创造了条件。
在青岛楼市，5年政策也对抑制炒房群体在一、二级市场重新燃起的投机致富心理起到一定的作用。尤其是在二手房市场和部分郊区市场，这种作用非常明显。统计显示，二手房市场6月、7月、8月3个月份的成交量连创新低，而部分自住需求暂时不大的郊区楼盘，“2变5”的规定带来的投资者退潮，一定时期内也让这些房产几乎陷入购买力真空。
90平方米
同样是2006年5月份出台的九部委意见，出现了对户型开发比例的强制性规定，即90平方米以下户型要占开发量的70％。
过去对房产开发户型限制的手段主要是通过税收杠杆调节，但调节的效果显然并没让宏观调控决策者满意，于是将户型开发比例做强制性规定就成了新政中最重要的内容之一。
在青岛楼市，90平方米以下户型占楼盘开发总量的 70％这一规定，在新政实施的最初一两个月内，产生了一些比较奇怪的现象，比如小户型房子不好卖了，原本为找买主发愁的大户型房子却反倒热销。
调控政策会导致对大户型未来稀缺这一判断是造成这种现象的原因之一，而购买需求强烈、本来与中小户型对口的普通购房者，也因为认为中小户型未来会趋于普及，市场竞争加剧，青岛无忧房网 www.51fdc.com可能会让这种未来市场的主力户型价格回落等心理预期，而观望等待起来。可以说，从消费者角度来看，“90平方米占 70％”这一规定培育了房地产市场更浓的观望情绪，并在新政实施初期，引导了房地产市场剩余不多的投资者的投资方向。但经过一段时间观望后，中小户型仍是最受欢迎的户型，倒是一些大户型因为滞销而不得不“一分为二”，进行“瘦身”。
在房产开发商方面，关于户型比例的规定同样引起了相当大的反响，一些在国内市场有发言权的房地产商、专家和学者对此各持己见、争论不休，楼市一时热闹非凡。
尽管楼市业内人士对上述规定普遍持有保留意见，但在热火朝天地争辩一番后，开发商们还是尽快把精力投入到户型调整和小户型设计等课题上，毕竟楼盘还是要卖，市场规律不得不遵守。而之前因为户型调整而耽误的营销周期，也把一年中楼市最热闹的时光挤到了冬季。
于是，本来该在夏秋上市的房子统统延迟到了冬季才开盘，这一方面使得 2006年“金九银十”变成了让开发商叹息的“铜九银十”；另一方面，2006年的冬季，房地产市场出现了难得的温暖景象，也让开发商在经历了近一年的低潮之后看到了一丝希望。
6．84％
4月 27日和8月29日，央行连续两次提高贷款利率，其中5年期以上贷款基准年利率从 6．12％增加到 6．39％，随后再增加到6．84％。
头一次加息中，个人购房贷款最多可享受 9折优惠，而第二次加息中，优惠利率的底限达到了8．5折。
在4月27日央行第一次加息后，有业内人士指出，这是中央新一轮宏观调控即将开始的信号，果然，仅一个月左右的时间，“国六条”与九部委意见就相继出台，政府大规模的宏观调控开始影响全国楼市。而有业内专家认为，央行的这次加息对投资者和全款购房者的影响不大，但很可能会造成购房群体中的一定程度的持币待购，因此，央行加息对整个房地产业抑制购房需求的作用肯定是有的。
8月29日，央行再次加息。贷款期限不同，利率涨幅也不同，还规定，优惠利率幅度增加 0．5个百分点。宏观调控决策者通过这种利率规定，仍然表达了对房产炒作者的限制。比如规定第一套房享受优惠措施，而第二套房则不享受。
从央行两次加息后的情况来看，加息对房地产市场需求的抑制作用多在购房者的心理上，对未来加息的担忧，确实让部分打算贷款买房的人暂时放缓了买房的脚步，而与此同时，市民的消费习惯也在改变，特别是央行第二次加息后，3年至 5年期贷款基准利率首次超过了市场上存在的固定利率产品的利率，在上海、广州等地，原本无人问津的固定利率终于找到了属于自己的市场。
[见证－2006年青岛楼市大史记]
[一声调控]
[两方博弈]
[三个数字]
[四条大鳄]
[五大板块]
[六个瞬间]
[七种遗憾]
[八大名词]
[9人评析]
[十分期待]
半岛都市报 记者 魏建华
一首乐曲再脍炙人口，组成它的不过就是7个音符。2006年楼市的主旋律仍是宏观调控，但这曲市场高歌的着力点也不过是几个数字———全额营业税的征收年限由两年变为5年，90平方米以下户型要占开发量的70％，今年人民币贷款利率两次上调， 6．84％成为最新的5年以上期个人房贷基准利率。这几个数字给2006年楼市带来了什么影响？就让我们一起回顾一下。
5年
九部委意见中明确规定，从 2006年6月1日起，对购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5年（含 5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
有关住房转让征收营业税的期限，去年的规定是购房两年之内，从今年 6月份起就变成了 5年。您可别小看这一数字的改变，它反映了宏观调控决策者抑制炒房行为的决心和态度。
对于这一政策，有业内人士指出，2005年关于非普通住房转手交易期限的相关规定出台以后，对房产市场的炒作起到一定限制作用，但随着对楼市市场变化的逐渐适应，今年第一季度，炒房势力有所抬头。而5年新期限出台后，则扼杀了大多数楼盘炒家投机房产谋利的念头，也让因为炒房增加需求造成的供求紧张关系得到相当大的缓解，进一步给房价稳定或回落创造了条件。
在青岛楼市，5年政策也对抑制炒房群体在一、二级市场重新燃起的投机致富心理起到一定的作用。尤其是在二手房市场和部分郊区市场，这种作用非常明显。统计显示，二手房市场6月、7月、8月3个月份的成交量连创新低，而部分自住需求暂时不大的郊区楼盘，“2变5”的规定带来的投资者退潮，一定时期内也让这些房产几乎陷入购买力真空。
90平方米
同样是2006年5月份出台的九部委意见，出现了对户型开发比例的强制性规定，即90平方米以下户型要占开发量的70％。
过去对房产开发户型限制的手段主要是通过税收杠杆调节，但调节的效果显然并没让宏观调控决策者满意，于是将户型开发比例做强制性规定就成了新政中最重要的内容之一。
在青岛楼市，90平方米以下户型占楼盘开发总量的 70％这一规定，在新政实施的最初一两个月内，产生了一些比较奇怪的现象，比如小户型房子不好卖了，原本为找买主发愁的大户型房子却反倒热销。
调控政策会导致对大户型未来稀缺这一判断是造成这种现象的原因之一，而购买需求强烈、本来与中小户型对口的普通购房者，也因为认为中小户型未来会趋于普及，市场竞争加剧，青岛无忧房网 www.51fdc.com可能会让这种未来市场的主力户型价格回落等心理预期，而观望等待起来。可以说，从消费者角度来看，“90平方米占 70％”这一规定培育了房地产市场更浓的观望情绪，并在新政实施初期，引导了房地产市场剩余不多的投资者的投资方向。但经过一段时间观望后，中小户型仍是最受欢迎的户型，倒是一些大户型因为滞销而不得不“一分为二”，进行“瘦身”。
在房产开发商方面，关于户型比例的规定同样引起了相当大的反响，一些在国内市场有发言权的房地产商、专家和学者对此各持己见、争论不休，楼市一时热闹非凡。
尽管楼市业内人士对上述规定普遍持有保留意见，但在热火朝天地争辩一番后，开发商们还是尽快把精力投入到户型调整和小户型设计等课题上，毕竟楼盘还是要卖，市场规律不得不遵守。而之前因为户型调整而耽误的营销周期，也把一年中楼市最热闹的时光挤到了冬季。
于是，本来该在夏秋上市的房子统统延迟到了冬季才开盘，这一方面使得 2006年“金九银十”变成了让开发商叹息的“铜九银十”；另一方面，2006年的冬季，房地产市场出现了难得的温暖景象，也让开发商在经历了近一年的低潮之后看到了一丝希望。
6．84％
4月 27日和8月29日，央行连续两次提高贷款利率，其中5年期以上贷款基准年利率从 6．12％增加到 6．39％，随后再增加到6．84％。
头一次加息中，个人购房贷款最多可享受 9折优惠，而第二次加息中，优惠利率的底限达到了8．5折。
在4月27日央行第一次加息后，有业内人士指出，这是中央新一轮宏观调控即将开始的信号，果然，仅一个月左右的时间，“国六条”与九部委意见就相继出台，政府大规模的宏观调控开始影响全国楼市。而有业内专家认为，央行的这次加息对投资者和全款购房者的影响不大，但很可能会造成购房群体中的一定程度的持币待购，因此，央行加息对整个房地产业抑制购房需求的作用肯定是有的。
8月29日，央行再次加息。贷款期限不同，利率涨幅也不同，还规定，优惠利率幅度增加 0．5个百分点。宏观调控决策者通过这种利率规定，仍然表达了对房产炒作者的限制。比如规定第一套房享受优惠措施，而第二套房则不享受。
从央行两次加息后的情况来看，加息对房地产市场需求的抑制作用多在购房者的心理上，对未来加息的担忧，确实让部分打算贷款买房的人暂时放缓了买房的脚步，而与此同时，市民的消费习惯也在改变，特别是央行第二次加息后，3年至 5年期贷款基准利率首次超过了市场上存在的固定利率产品的利率，在上海、广州等地，原本无人问津的固定利率终于找到了属于自己的市场。
[见证－2006年青岛楼市大史记]
[一声调控]
[两方博弈]
[三个数字]
[四条大鳄]
[五大板块]
[六个瞬间]
[七种遗憾]
[八大名词]
[9人评析]
[十分期待]
半岛都市报 记者 魏建华
