两方博弈：楼市买卖双方实力格局重新洗牌
两方博弈
买方与卖方是任何一个市场都无法回避的基本关系，在市民经济生活中占相当重要地位的房地产市场同样年复一年地呈献着这出精彩的“对手戏”。 2005年以前，改善居住条件的巨大需求以及对房地产市场无限良好的预期让买卖双方的对立向卖方一边倾倒。但市场不会允许永远顺风顺水的“角色”，“国六条”等调控措施的出台，加速了楼市买卖双方实力格局的重新洗牌。
春：开发商集中发力
2006年伊始，青岛的开发商就很忙。年假放得晚，结束得却早。正月里，一些楼盘就迎来了销售小高潮，房子也成了大家忙年的一个内容。
经过了之前六七个月的观望和等待，消费者似乎形成了这样的共识：房子还要涨，早买合算。于是积攒了很久的购房热情在春节前后开始释放。
与此同时，二手房市场也因为拆迁的增多而热闹起来，房地产商家期待的暖冬暖春变成了热冬热春，开发商也审时度势地配合这种楼市新气象， 1月至 4月份期间，楼盘调价频频出现，使 2005年七八月间有点谱及态势的楼盘打折优惠销声匿迹。当时，东部某高层楼盘刚过春节，就把价格调到了 10000元／平方米以上，而早在 2005年七八月间，这个楼盘曾经遭遇了 9000元／平方米的内部认购价却仍被退房的事件，前海一线东部房产单价全面突破万元也正是从这个时候开始的。
而青岛周边区市的楼盘也开始逐渐唤回了生机，胶州、即墨、西海岸等区域开始重新回到购房者的选房菜单中。西海岸某楼盘一至四月份涨了几次价，还是卖得不错，开发商甚至连原先的销售代理公司都炒掉了，房子好卖，还找销售代理，省下钱发奖金吧。
在 2006年春季，购房者理性锤炼的强硬态度转而妥协，投机炒房行为有所抬头，开发商对市场的信心和对利润的追加全面爆发，老格局似乎要重新摆上青岛楼市的台面。
夏：调控冰冻购买力
房产市场重新萌生的冲动一直持续到5月中旬，直到“国六条”、九部委意见等房产新政的出台而恢复了平静。政府调控政策在5月下旬制造了二手房排队交易的局面，却在6月天开始大吹冷风。
房产新政调控的“制冷效果”是明显的，某郊区楼盘在 2006年 5月份的成交记录是 60多套，而到了6月份，该楼盘的成交量甚至不到5套。而在当时，有类似遭遇的楼盘绝不仅仅只有这一家，喊“冷”的楼盘都是以区域计。
房产新政调控下，购房者的理性再度回归，炒房资金开始与楼市诀别。与此相关，另一个投资渠道股市开始告别持续多年的低迷，全线飘红的字样越来越多地出现在那时及之后的报纸股评版上。
市场遇冷是显而易见的，青岛无忧房网 www.51fdc.com首当其冲的就是买卖双方的心理，观望情绪再次感染楼市，不同的购房者的观望中充满期待和希望，希望房价可以降降，希望 90平方米以下户型彻底成为市场主力产品；开发商的观望中则带着迷茫，前景如何没有人愿意真心预测，“狼来了”不再是故事而是事实。买卖双方之间的博弈在这一阶段暂无战事。
秋：楼盘促销求买家
“国六条”的相关政策接二连三出台，阅读政策成了开发商们的必备功课。等大家终于找到了政策之中的“黄金屋”，一种务实心态在楼市卖方中传播开来。市场还得做，楼盘还得卖，把房地产这项百年大计做出个模样来，即便向曾经毫无发言权的消费者稍微让点步又何妨？何况人家真的就是房地产行业的衣食父母。把房子做好，尽量为购房者着想，并且适当地给些优惠，开发商这个时候突然变得好说话起来。
和开发商相比，消费者对政策的领悟速度当然要略为滞后，相对应的，就是市场并没有立即下定决心放低姿态的开发商的情，于是前所未有的销售优惠在楼市频频出现，从房价打折到送车送装修，什么业主回馈月、社区开发周，噱头不少，意思一样，楼市的表演很精彩，埋单的“父母”快回来。
这一回合里，开发商追着消费者买房子，后者算是小占一回上风。不过你追我不跑的，开发商不一定很爽，消费者的优势也只停留在心理层面，要说把实惠的房子“拣”到手这种大便宜，没遇到。
冬：价格不降买家动
冬天到了，新年再度和我们招手，楼市买卖双方“打打停停”，力量你消我涨，也算是要为这一年画上一个内容复杂的句号。
在 2006年最后这几个月里，开发商仍然很焦急，卖房子的也要“过年”，年底需要回拢资金，因为房产新政耽误的几个月时间，让年初的销售任务很多都成了水中之月。不过只要找到瓢，水中的月亮也能捞起来，继续优惠、让利、打折、促销就是开发商手中的瓢。于是，各种构思精巧的促销行为在开发商这边一点点地普及开来，甚至有楼盘开发商喊出了“买别墅送普通住宅”之类令人心动不已的口号。而博弈的另一方————观望了大半年的购房者看到房价依旧在上涨，不少人开始重拾购房计划。两个对弈者会在年根以和为贵吗？又一个供销两旺的冬季会来到楼市吗？
回顾买卖双方在 2006年里的攻防进退，可谓是各有胜负，而也许这种博弈才是更胜于一边倒的房地产市场的魅力所在。
[见证－2006年青岛楼市大史记]
[一声调控]
[两方博弈]
[三个数字]
[四条大鳄]
[五大板块]
[六个瞬间]
[七种遗憾]
[八大名词]
[9人评析]
[十分期待]
半岛都市报 记者 魏建华
买方与卖方是任何一个市场都无法回避的基本关系，在市民经济生活中占相当重要地位的房地产市场同样年复一年地呈献着这出精彩的“对手戏”。 2005年以前，改善居住条件的巨大需求以及对房地产市场无限良好的预期让买卖双方的对立向卖方一边倾倒。但市场不会允许永远顺风顺水的“角色”，“国六条”等调控措施的出台，加速了楼市买卖双方实力格局的重新洗牌。
春：开发商集中发力
2006年伊始，青岛的开发商就很忙。年假放得晚，结束得却早。正月里，一些楼盘就迎来了销售小高潮，房子也成了大家忙年的一个内容。
经过了之前六七个月的观望和等待，消费者似乎形成了这样的共识：房子还要涨，早买合算。于是积攒了很久的购房热情在春节前后开始释放。
与此同时，二手房市场也因为拆迁的增多而热闹起来，房地产商家期待的暖冬暖春变成了热冬热春，开发商也审时度势地配合这种楼市新气象， 1月至 4月份期间，楼盘调价频频出现，使 2005年七八月间有点谱及态势的楼盘打折优惠销声匿迹。当时，东部某高层楼盘刚过春节，就把价格调到了 10000元／平方米以上，而早在 2005年七八月间，这个楼盘曾经遭遇了 9000元／平方米的内部认购价却仍被退房的事件，前海一线东部房产单价全面突破万元也正是从这个时候开始的。
而青岛周边区市的楼盘也开始逐渐唤回了生机，胶州、即墨、西海岸等区域开始重新回到购房者的选房菜单中。西海岸某楼盘一至四月份涨了几次价，还是卖得不错，开发商甚至连原先的销售代理公司都炒掉了，房子好卖，还找销售代理，省下钱发奖金吧。
在 2006年春季，购房者理性锤炼的强硬态度转而妥协，投机炒房行为有所抬头，开发商对市场的信心和对利润的追加全面爆发，老格局似乎要重新摆上青岛楼市的台面。
夏：调控冰冻购买力
房产市场重新萌生的冲动一直持续到5月中旬，直到“国六条”、九部委意见等房产新政的出台而恢复了平静。政府调控政策在5月下旬制造了二手房排队交易的局面，却在6月天开始大吹冷风。
房产新政调控的“制冷效果”是明显的，某郊区楼盘在 2006年 5月份的成交记录是 60多套，而到了6月份，该楼盘的成交量甚至不到5套。而在当时，有类似遭遇的楼盘绝不仅仅只有这一家，喊“冷”的楼盘都是以区域计。
房产新政调控下，购房者的理性再度回归，炒房资金开始与楼市诀别。与此相关，另一个投资渠道股市开始告别持续多年的低迷，全线飘红的字样越来越多地出现在那时及之后的报纸股评版上。
市场遇冷是显而易见的，青岛无忧房网 www.51fdc.com首当其冲的就是买卖双方的心理，观望情绪再次感染楼市，不同的购房者的观望中充满期待和希望，希望房价可以降降，希望 90平方米以下户型彻底成为市场主力产品；开发商的观望中则带着迷茫，前景如何没有人愿意真心预测，“狼来了”不再是故事而是事实。买卖双方之间的博弈在这一阶段暂无战事。
秋：楼盘促销求买家
“国六条”的相关政策接二连三出台，阅读政策成了开发商们的必备功课。等大家终于找到了政策之中的“黄金屋”，一种务实心态在楼市卖方中传播开来。市场还得做，楼盘还得卖，把房地产这项百年大计做出个模样来，即便向曾经毫无发言权的消费者稍微让点步又何妨？何况人家真的就是房地产行业的衣食父母。把房子做好，尽量为购房者着想，并且适当地给些优惠，开发商这个时候突然变得好说话起来。
和开发商相比，消费者对政策的领悟速度当然要略为滞后，相对应的，就是市场并没有立即下定决心放低姿态的开发商的情，于是前所未有的销售优惠在楼市频频出现，从房价打折到送车送装修，什么业主回馈月、社区开发周，噱头不少，意思一样，楼市的表演很精彩，埋单的“父母”快回来。
这一回合里，开发商追着消费者买房子，后者算是小占一回上风。不过你追我不跑的，开发商不一定很爽，消费者的优势也只停留在心理层面，要说把实惠的房子“拣”到手这种大便宜，没遇到。
冬：价格不降买家动
冬天到了，新年再度和我们招手，楼市买卖双方“打打停停”，力量你消我涨，也算是要为这一年画上一个内容复杂的句号。
在 2006年最后这几个月里，开发商仍然很焦急，卖房子的也要“过年”，年底需要回拢资金，因为房产新政耽误的几个月时间，让年初的销售任务很多都成了水中之月。不过只要找到瓢，水中的月亮也能捞起来，继续优惠、让利、打折、促销就是开发商手中的瓢。于是，各种构思精巧的促销行为在开发商这边一点点地普及开来，甚至有楼盘开发商喊出了“买别墅送普通住宅”之类令人心动不已的口号。而博弈的另一方————观望了大半年的购房者看到房价依旧在上涨，不少人开始重拾购房计划。两个对弈者会在年根以和为贵吗？又一个供销两旺的冬季会来到楼市吗？
回顾买卖双方在 2006年里的攻防进退，可谓是各有胜负，而也许这种博弈才是更胜于一边倒的房地产市场的魅力所在。
[见证－2006年青岛楼市大史记]
[一声调控]
[两方博弈]
[三个数字]
[四条大鳄]
[五大板块]
[六个瞬间]
[七种遗憾]
[八大名词]
[9人评析]
[十分期待]
半岛都市报 记者 魏建华
