一声调控：调控奏出强音 房价依仍上涨
一声调控
2006年5月，“国六条”和九部委意见出台， 6月 1日，这些意见正式在楼市中“变现”。刚经历 2005年的宏观政策调控并找到一点适应感觉的楼市，还没来得及“喘口气”，就必须全面调整状态，应对新的政策。而这些政策条文，对于对政策十分敏感的房地产市场来说，当然是 2006年必须浓笔重书的内容。
三年来调控最强音
从 2004年开始，政府宏观调控政策作用于楼市，力度也在逐步加大。从初期的控制“银根”、“地根”，到 2005年以税收杠杆影响房地产流通层面等举措，对房地产行业产生震撼力。在评价2005年宏观调控效果时，房地产业界有不同的声音，其中较为客观的说法是：“国八条”及以其为核心思想的具体调控措施起到了抑制房地产过热的作用，但离决策者的希望还有一定距离，比如房价涨幅小了，但还是没落，而且2005年备受打击的炒房资金在2006年第一季度又有所抬头。与此同时，新的宏观调控措施即将出台的消息在业内流传。终于，2006年 5月，“国六条”及九部委意见相继出台，并于 6月1日正式实施。
从力度上看，上述两个文件涉及的宏观调控内容是自2004年以来最强有力的，其内容除在金融、土地等方面对房地产“旁敲侧击”外，对房地产流通领域税收杠植调整更为严格，营业税的金额征收期限由两年变成 5年，这一限制使开发商短线炒作的难度更大了。同时，“国六条”及九部委意见对住宅户型的开发比例提出强制性要求：要求90平方米以下户型要占到总开发量的70％，要求各地控制拆迁规模，减小被动性需求等。
新政直击楼市弊病
与 2005年的宏观调控相比， 2006年的房产新政更具有针对性和可实施性，对楼市一些不正常现象起到了“拨乱反正”效果。今年的宏观调控具体意见是九部委发布的，除去年的7个部委外，新增加的监察部及国家统计局都为房产新政的顺利实施起到了监督、震慑的作用。而新政明文限制户型比例，规定量化、明确，无法变通，对彻底扭转住宅产品“虚胖＂的现象起到了积极的作用。
此外，2005年的房产交易涉税时限是“两年”，对抑制楼市投资和投机有一定作用，但并不明显。而新政将原来两年的期限变为5年，则将这种抑制深化。因为投资与否主要依靠对未来市场走势的预测，在变幻的房地产市场，根据经验对未来两年市场进行预测，难度已不小，而若想准确预测未来 5年的市场变化情况，难度之大可想而知，并且时下房地产政策不断出台，政策风险大，套现难度大，这些不利因素都让投资者在投资时再三思量。
房产新政还强调了开发自有资金35％的比例，并且规定：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”防范银行风险的同时对开发商的要求也提高。同时，房产新政提高了购房按揭的首付比例，青岛无忧房网 www.51fdc.com并通过差异化首付强制引导中低档房消费，房产新政通过土地“三限”力遏房价猛涨，即限制土地供应比例，限制套型和房价。提出优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
新政明确规定，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。这一规定更好地维护了老百姓的利益，有效地控制了拆迁带来的被动需求。新政还解决了廉租房建设资金的难题，规定地方政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。而房地产信息的统计披露制度也在新政中得以完善。
调控带来“冰冻期”
宏观调控措施出台后，对一、二两级市场都起到了一定的制冷作用。尤其是二级市场，6月、7月和 8月连续遭遇交易低潮，一直延续到 9月下旬才有所好转。房产新政对房产转让的税收限制措施更加严厉，让很多二手房购买者望“五（年内）”却步。但与此同时，二手房租赁市场却十分火爆，尤其是在 7月份和 8月份因为旅游旺季引发的短期租赁业务，成为二手房市场的热门交易。
与去年房产新政后新盘整体遇冷不同，今年六七月份，市场对新房的需求表现出很大的选择性。市内四区、崂山、城阳等区域，一些性价比较为合理的楼盘，在销售上受到的影响不是太大，相反郊区市一些具有很强投资意味的楼盘，则受到新政较大的冲击，尤其是开发区、胶州、即墨、胶南、莱西、平度等区域的楼盘，均在5月和 6月之交，遭遇了冰火两重天的际遇，甚至相当多的楼盘滞销，直到今年 10月份，销售情况才有所好转。新政也让相当多区域的楼盘面临户型调整，6月至8月市场鲜有新盘亮相，而无法制造更多新鲜吸引购房者，也是今年岛城部分区域市场回暖较慢的原因所在。
房屋价格仍在上涨
总结一下今年房产新政的调控效果，应该说，在抑制炒房、规范购房理念方面，新政还是起到了不错的效果。人们的购房行为更加理性，新政过后，开发商也开始深入研究消费者的需求，无论是产品质量还是营销手段，都更加人性化，这些都为房地产市场良性发展打下了一定基础。
房产新政对房价的涨幅起到了一定的遏制效果。8月份统计数据表明，青岛市的房价同比涨幅在 6％以上，而去年的平均涨幅为10％，涨幅小了，但广大购房者热切盼望的价格回落并未出现。对此，业内人士认为，房价涨落应该由供求关系决定，指望房价回落还需要时间。也有人认为，房产新政的举措有所成效，可能要在 2007年，从今年年底诸多楼盘的优惠促销看，局部区域的房价回落还是显现了一些苗头。
[见证－2006年青岛楼市大史记]
[一声调控]
[两方博弈]
[三个数字]
[四条大鳄]
[五大板块]
[六个瞬间]
[七种遗憾]
[八大名词]
[9人评析]
[十分期待]
半岛都市报 记者 魏建华
2006年5月，“国六条”和九部委意见出台， 6月 1日，这些意见正式在楼市中“变现”。刚经历 2005年的宏观政策调控并找到一点适应感觉的楼市，还没来得及“喘口气”，就必须全面调整状态，应对新的政策。而这些政策条文，对于对政策十分敏感的房地产市场来说，当然是 2006年必须浓笔重书的内容。
三年来调控最强音
从 2004年开始，政府宏观调控政策作用于楼市，力度也在逐步加大。从初期的控制“银根”、“地根”，到 2005年以税收杠杆影响房地产流通层面等举措，对房地产行业产生震撼力。在评价2005年宏观调控效果时，房地产业界有不同的声音，其中较为客观的说法是：“国八条”及以其为核心思想的具体调控措施起到了抑制房地产过热的作用，但离决策者的希望还有一定距离，比如房价涨幅小了，但还是没落，而且2005年备受打击的炒房资金在2006年第一季度又有所抬头。与此同时，新的宏观调控措施即将出台的消息在业内流传。终于，2006年 5月，“国六条”及九部委意见相继出台，并于 6月1日正式实施。
从力度上看，上述两个文件涉及的宏观调控内容是自2004年以来最强有力的，其内容除在金融、土地等方面对房地产“旁敲侧击”外，对房地产流通领域税收杠植调整更为严格，营业税的金额征收期限由两年变成 5年，这一限制使开发商短线炒作的难度更大了。同时，“国六条”及九部委意见对住宅户型的开发比例提出强制性要求：要求90平方米以下户型要占到总开发量的70％，要求各地控制拆迁规模，减小被动性需求等。
新政直击楼市弊病
与 2005年的宏观调控相比， 2006年的房产新政更具有针对性和可实施性，对楼市一些不正常现象起到了“拨乱反正”效果。今年的宏观调控具体意见是九部委发布的，除去年的7个部委外，新增加的监察部及国家统计局都为房产新政的顺利实施起到了监督、震慑的作用。而新政明文限制户型比例，规定量化、明确，无法变通，对彻底扭转住宅产品“虚胖＂的现象起到了积极的作用。
此外，2005年的房产交易涉税时限是“两年”，对抑制楼市投资和投机有一定作用，但并不明显。而新政将原来两年的期限变为5年，则将这种抑制深化。因为投资与否主要依靠对未来市场走势的预测，在变幻的房地产市场，根据经验对未来两年市场进行预测，难度已不小，而若想准确预测未来 5年的市场变化情况，难度之大可想而知，并且时下房地产政策不断出台，政策风险大，套现难度大，这些不利因素都让投资者在投资时再三思量。
房产新政还强调了开发自有资金35％的比例，并且规定：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”防范银行风险的同时对开发商的要求也提高。同时，房产新政提高了购房按揭的首付比例，青岛无忧房网 www.51fdc.com并通过差异化首付强制引导中低档房消费，房产新政通过土地“三限”力遏房价猛涨，即限制土地供应比例，限制套型和房价。提出优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
新政明确规定，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。这一规定更好地维护了老百姓的利益，有效地控制了拆迁带来的被动需求。新政还解决了廉租房建设资金的难题，规定地方政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。而房地产信息的统计披露制度也在新政中得以完善。
调控带来“冰冻期”
宏观调控措施出台后，对一、二两级市场都起到了一定的制冷作用。尤其是二级市场，6月、7月和 8月连续遭遇交易低潮，一直延续到 9月下旬才有所好转。房产新政对房产转让的税收限制措施更加严厉，让很多二手房购买者望“五（年内）”却步。但与此同时，二手房租赁市场却十分火爆，尤其是在 7月份和 8月份因为旅游旺季引发的短期租赁业务，成为二手房市场的热门交易。
与去年房产新政后新盘整体遇冷不同，今年六七月份，市场对新房的需求表现出很大的选择性。市内四区、崂山、城阳等区域，一些性价比较为合理的楼盘，在销售上受到的影响不是太大，相反郊区市一些具有很强投资意味的楼盘，则受到新政较大的冲击，尤其是开发区、胶州、即墨、胶南、莱西、平度等区域的楼盘，均在5月和 6月之交，遭遇了冰火两重天的际遇，甚至相当多的楼盘滞销，直到今年 10月份，销售情况才有所好转。新政也让相当多区域的楼盘面临户型调整，6月至8月市场鲜有新盘亮相，而无法制造更多新鲜吸引购房者，也是今年岛城部分区域市场回暖较慢的原因所在。
房屋价格仍在上涨
总结一下今年房产新政的调控效果，应该说，在抑制炒房、规范购房理念方面，新政还是起到了不错的效果。人们的购房行为更加理性，新政过后，开发商也开始深入研究消费者的需求，无论是产品质量还是营销手段，都更加人性化，这些都为房地产市场良性发展打下了一定基础。
房产新政对房价的涨幅起到了一定的遏制效果。8月份统计数据表明，青岛市的房价同比涨幅在 6％以上，而去年的平均涨幅为10％，涨幅小了，但广大购房者热切盼望的价格回落并未出现。对此，业内人士认为，房价涨落应该由供求关系决定，指望房价回落还需要时间。也有人认为，房产新政的举措有所成效，可能要在 2007年，从今年年底诸多楼盘的优惠促销看，局部区域的房价回落还是显现了一些苗头。
[见证－2006年青岛楼市大史记]
[一声调控]
[两方博弈]
[三个数字]
[四条大鳄]
[五大板块]
[六个瞬间]
[七种遗憾]
[八大名词]
[9人评析]
[十分期待]
半岛都市报 记者 魏建华
