土地有偿使用费要翻番 理成本效应“放大”房价
心理成本效应“放大”房价
然而，事情真的会这么简单和一厢情愿吗？话锋一转，李铁岗教授接下来的分析却有点出乎记者的意料。
“请注意，我刚才分析的‘土地使用费翻番对房价的影响不大’是单纯从数字和理论上来说的。但现实情况是，许多时候，房价并不仅仅取决于土地等制造成本，而是取决于所处环境和消费者心理。有时候，‘心理成本效应’的作用是非常大的。”
李铁岗分析，受地价成本推动作用影响，房价肯定要涨。房价上涨有两个结果：一个是转移给消费者，另一个是挤压开发商的利润。但在目前我国房产市场还是卖方市场的情况下，由开发商承担成本压力的可能性很小，转嫁到消费者身上的可能性是相当大的。
“开发商的成本转移存在放大效应，对房价的心理成本效应，作用将会相当大。”尽管土地使用费只占土地成本的一小部分，但李铁岗仍然担心开发商会借机“放大”成本，将增加的税费也一并“放大”，最终转移到消费者身上。“届时，土地使用费每平方米涨了数十元，房价却涨了数百元，这种可能性是不能排除的。”
为了进一步说明问题，李铁岗打了个形象的比方：如今粮油价格上涨了，一些大酒店就趁机大幅提高酒菜的价格。成本虽然上涨很少，但提高的价格却是提高成本的数倍乃至数十倍。“正应了那句话，买的没有卖的精。”
李铁岗认为，目前房地产市场的价格混乱，相当程度上是由于供求双方的信息不对称造成的。一方面，政府对城市土地使用意向不明确；青岛无忧房网 www.51fdc.com另一方面，房地产的开发过程复杂，一般消费者不太可能明了具体成本组成。为防止开发商借土地使用费提高炒作房价上涨，李铁岗建议，应当考虑让开发商在销售环节公开地价成本，增加透明度。
李铁岗同时强调，心理成本效应尽管作用不小，但持续时间不会很长。从不久前召开的中央经济工作会议来看，国内今后的经济发展首先是强调“好”，然后才是“快”。国家调控房价的政策还会继续持紧，房价大幅上涨的可能性不大。
开发商看涨房价
对这一问题，开发商又是怎么看的呢？某置业有限公司副总经理谭晓慧表示，虽然土地成本只占房价成本的30%左右，土地使用费也只占土地成本的一小部分，但土地使用费“一下子翻番”对房地产市场的心理作用无疑是巨大的，开发商的定价策略可能发生一些微妙的变化。
“现在开发商最头疼的是拿不到地。”谭晓慧实话实说：尽管济南市区中心地区一亩地能拍卖到几百万元，但有幸拿到地的开发商也只是极少数。土地使用费翻番无疑强化了开发商这种“奇货可居”的心理。另一方面，由于土地是不可再生的资源，消费者看到地价上涨，绝大多数会联想起“物以稀为贵”的说法，提早买房，从而导致需求增长，间接拉动房价上涨。
谭晓慧所在公司的发展历程一定程度上代表着目前房地产业的发展状况。前些年该公司曾经在济南市成功开发了几个中高档居民小区，均价由最初的3700元/平方米上升到今年的5000元/平方米，几乎都是销售一空。但近几年来，随着土地的愈发吃紧，像很多开发商一样，他们也不得不把目光投向中小城市。两年前，该公司在章丘市投资开发了一个40万平方米的大盘。虽然其均价达到2800元/平方米，每平方米高出当地价格800多元，但仍然销售势头很好。截至目前，66000平方米的一期工程已售出80%之多。
谭晓慧坦言，近年来，国家调控房价的“新政”虽然接连出台，但产生的作用并没有预想的大，各地房价仍然在持续上涨。这说明供需关系仍然很紧张，而土地使用费的大幅提高势必拉动房价的进一步提高。至于会有一个怎样的幅度，这一方面要看有关政策的力度，另一方面要看市场供求的变化。[上一页]
经济导报
然而，事情真的会这么简单和一厢情愿吗？话锋一转，李铁岗教授接下来的分析却有点出乎记者的意料。
“请注意，我刚才分析的‘土地使用费翻番对房价的影响不大’是单纯从数字和理论上来说的。但现实情况是，许多时候，房价并不仅仅取决于土地等制造成本，而是取决于所处环境和消费者心理。有时候，‘心理成本效应’的作用是非常大的。”
李铁岗分析，受地价成本推动作用影响，房价肯定要涨。房价上涨有两个结果：一个是转移给消费者，另一个是挤压开发商的利润。但在目前我国房产市场还是卖方市场的情况下，由开发商承担成本压力的可能性很小，转嫁到消费者身上的可能性是相当大的。
“开发商的成本转移存在放大效应，对房价的心理成本效应，作用将会相当大。”尽管土地使用费只占土地成本的一小部分，但李铁岗仍然担心开发商会借机“放大”成本，将增加的税费也一并“放大”，最终转移到消费者身上。“届时，土地使用费每平方米涨了数十元，房价却涨了数百元，这种可能性是不能排除的。”
为了进一步说明问题，李铁岗打了个形象的比方：如今粮油价格上涨了，一些大酒店就趁机大幅提高酒菜的价格。成本虽然上涨很少，但提高的价格却是提高成本的数倍乃至数十倍。“正应了那句话，买的没有卖的精。”
李铁岗认为，目前房地产市场的价格混乱，相当程度上是由于供求双方的信息不对称造成的。一方面，政府对城市土地使用意向不明确；青岛无忧房网 www.51fdc.com另一方面，房地产的开发过程复杂，一般消费者不太可能明了具体成本组成。为防止开发商借土地使用费提高炒作房价上涨，李铁岗建议，应当考虑让开发商在销售环节公开地价成本，增加透明度。
李铁岗同时强调，心理成本效应尽管作用不小，但持续时间不会很长。从不久前召开的中央经济工作会议来看，国内今后的经济发展首先是强调“好”，然后才是“快”。国家调控房价的政策还会继续持紧，房价大幅上涨的可能性不大。
开发商看涨房价
对这一问题，开发商又是怎么看的呢？某置业有限公司副总经理谭晓慧表示，虽然土地成本只占房价成本的30%左右，土地使用费也只占土地成本的一小部分，但土地使用费“一下子翻番”对房地产市场的心理作用无疑是巨大的，开发商的定价策略可能发生一些微妙的变化。
“现在开发商最头疼的是拿不到地。”谭晓慧实话实说：尽管济南市区中心地区一亩地能拍卖到几百万元，但有幸拿到地的开发商也只是极少数。土地使用费翻番无疑强化了开发商这种“奇货可居”的心理。另一方面，由于土地是不可再生的资源，消费者看到地价上涨，绝大多数会联想起“物以稀为贵”的说法，提早买房，从而导致需求增长，间接拉动房价上涨。
谭晓慧所在公司的发展历程一定程度上代表着目前房地产业的发展状况。前些年该公司曾经在济南市成功开发了几个中高档居民小区，均价由最初的3700元/平方米上升到今年的5000元/平方米，几乎都是销售一空。但近几年来，随着土地的愈发吃紧，像很多开发商一样，他们也不得不把目光投向中小城市。两年前，该公司在章丘市投资开发了一个40万平方米的大盘。虽然其均价达到2800元/平方米，每平方米高出当地价格800多元，但仍然销售势头很好。截至目前，66000平方米的一期工程已售出80%之多。
谭晓慧坦言，近年来，国家调控房价的“新政”虽然接连出台，但产生的作用并没有预想的大，各地房价仍然在持续上涨。这说明供需关系仍然很紧张，而土地使用费的大幅提高势必拉动房价的进一步提高。至于会有一个怎样的幅度，这一方面要看有关政策的力度，另一方面要看市场供求的变化。[上一页]
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