2007调控需要大智慧 开征房地产保有税的目的
开征房地产保有税的目的
近日，有建设部官员说，有关部门正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。其目的显然是想通过税收政策，来调整市场供应结构。但如果我们对以往中央有关部门设计房地产保有税的初衷进行一番探研，就会发现开征房地产保有税的目的不仅仅是调控房地产市场。
早在十六届三中全会上就曾提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”所谓物业税实际上就是财产税，准确地说，将这一税种称作是房地产税更为恰当，因为物业税是引用香港的说法，而香港的物业税是向出租房屋受益人所征收的所得税，并不是财产税。
房地产税政改革的初衷是要达到三个目标：一是将目前各地方向房地产征收的各种五花八门税费进行清理，规范征收与使用程序，以减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；二是使地方政府分享土地增值带来的收益以及获得长期稳定的收入来源；三是遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。
从这一税改设计的基本框架看，房地产税将采取从价计征的原则，通俗点的理解就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少来作为征税依据。客观地说，这一税政改革的设想与国际上发达国家较为合理的税制理念是一致的。
上个世纪80年代实行分税制改革以后，地方政府在税收上相应地有了自己的利益。分税制一方面赋予了地方政府发展经济的激励性动力，另一方面也赋予了地方与中央政府博弈的力量。
一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多。房地产成为地方财政最大的税源。然而这也留下了一定隐患，土地卖一块少一块，这就透支了未来地方政府的财政收入。再有，由于土地资源的不可再生性以及房地产的不可移动性，使得谁手中握有更多的不动产谁就拥有垄断性资源与财富。这实际上也有违社会财富分配的公平。
改革需要大智慧
一旦开征房地产税，难免会让社会各方重新考量自己的利益得失。普通老百姓所担心的是，改征房地产保有税会不会增加税负负担和居住成本；已买的房已经提前预交了70年的各种税费，如果再交房产保有税是否合理；开发商会不会在前期开发税费减少的情况下依然高价卖房？
政府所考虑的是，这一税种的开征是否具有可操作性以及征管成本能否预测，如果土地收益改为地租和房产税按年收取这会对地方财政有何影响？开发商则会盘算，开征房产税势必会使前期的开发成本节省很多青岛无忧房网 www.51fdc.com（土地出让金变为地租、相当一部分政府收取的房地产税费变为房地产保有税按年收取，这些目前是由开发商代交的），在理论上盈利空间加大的情况下，相当一部分高端客户也会随之流失，那么开发高档产品的风险是否也在增加？
房产投资者也许会暗自思量，要是按拥有房产多少（经评估后的财产）征税，持有的房产越多税负则会越重，或许趁新税制出台前抛出房产持有股票是个明智的选择。
总之，如果开征房地产税，肯定是要经历一个利益格局大调整的过程。虽说房地产税政改革的结果会是怎样，目前还不好预测，但如果不改革的结果会怎样是可以预测的：高房价继续催生高地价，高地价又反过来推升高房价。在这一点上，地方政府与开发商的利益基本上是一致的。
房产投资依然长期看好，随着人民币升值以及城市土地资源的日益枯竭，作为不动产的人民币资产只会越来越值钱；
未来地方政府财政将因土地拍卖殆尽，而失去一个重要的税收来源；开发商仍然会高价买地、高价卖房（而且不愁卖）；
中央政府运用市场干预的调控方式，因与地方政府利益有所矛盾，因而其调控的有效性与时效性可能越来越不理想；城市中低收入人群依然因房价高企而改善生存状况无望；“有房无人住，有人无房住”或将更为普遍……。
中国房地产经历了十几年的市场化历程，有着太多的经验教训需要梳理与反思。未来的房地产市场能否健康发展，很大程度上取决于政府部门是否具有大智慧。[上一页]
中国证券报 孟坚
近日，有建设部官员说，有关部门正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。其目的显然是想通过税收政策，来调整市场供应结构。但如果我们对以往中央有关部门设计房地产保有税的初衷进行一番探研，就会发现开征房地产保有税的目的不仅仅是调控房地产市场。
早在十六届三中全会上就曾提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”所谓物业税实际上就是财产税，准确地说，将这一税种称作是房地产税更为恰当，因为物业税是引用香港的说法，而香港的物业税是向出租房屋受益人所征收的所得税，并不是财产税。
房地产税政改革的初衷是要达到三个目标：一是将目前各地方向房地产征收的各种五花八门税费进行清理，规范征收与使用程序，以减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；二是使地方政府分享土地增值带来的收益以及获得长期稳定的收入来源；三是遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。
从这一税改设计的基本框架看，房地产税将采取从价计征的原则，通俗点的理解就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少来作为征税依据。客观地说，这一税政改革的设想与国际上发达国家较为合理的税制理念是一致的。
上个世纪80年代实行分税制改革以后，地方政府在税收上相应地有了自己的利益。分税制一方面赋予了地方政府发展经济的激励性动力，另一方面也赋予了地方与中央政府博弈的力量。
一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多。房地产成为地方财政最大的税源。然而这也留下了一定隐患，土地卖一块少一块，这就透支了未来地方政府的财政收入。再有，由于土地资源的不可再生性以及房地产的不可移动性，使得谁手中握有更多的不动产谁就拥有垄断性资源与财富。这实际上也有违社会财富分配的公平。
改革需要大智慧
一旦开征房地产税，难免会让社会各方重新考量自己的利益得失。普通老百姓所担心的是，改征房地产保有税会不会增加税负负担和居住成本；已买的房已经提前预交了70年的各种税费，如果再交房产保有税是否合理；开发商会不会在前期开发税费减少的情况下依然高价卖房？
政府所考虑的是，这一税种的开征是否具有可操作性以及征管成本能否预测，如果土地收益改为地租和房产税按年收取这会对地方财政有何影响？开发商则会盘算，开征房产税势必会使前期的开发成本节省很多青岛无忧房网 www.51fdc.com（土地出让金变为地租、相当一部分政府收取的房地产税费变为房地产保有税按年收取，这些目前是由开发商代交的），在理论上盈利空间加大的情况下，相当一部分高端客户也会随之流失，那么开发高档产品的风险是否也在增加？
房产投资者也许会暗自思量，要是按拥有房产多少（经评估后的财产）征税，持有的房产越多税负则会越重，或许趁新税制出台前抛出房产持有股票是个明智的选择。
总之，如果开征房地产税，肯定是要经历一个利益格局大调整的过程。虽说房地产税政改革的结果会是怎样，目前还不好预测，但如果不改革的结果会怎样是可以预测的：高房价继续催生高地价，高地价又反过来推升高房价。在这一点上，地方政府与开发商的利益基本上是一致的。
房产投资依然长期看好，随着人民币升值以及城市土地资源的日益枯竭，作为不动产的人民币资产只会越来越值钱；
未来地方政府财政将因土地拍卖殆尽，而失去一个重要的税收来源；开发商仍然会高价买地、高价卖房（而且不愁卖）；
中央政府运用市场干预的调控方式，因与地方政府利益有所矛盾，因而其调控的有效性与时效性可能越来越不理想；城市中低收入人群依然因房价高企而改善生存状况无望；“有房无人住，有人无房住”或将更为普遍……。
中国房地产经历了十几年的市场化历程，有着太多的经验教训需要梳理与反思。未来的房地产市场能否健康发展，很大程度上取决于政府部门是否具有大智慧。[上一页]
中国证券报 孟坚
