集资建房的法律困境 融资与建房主体是关键问题
融资与建房主体是问题关键
主持人：有观点认为，个人集资建房涉嫌“非法集资”。法律上如何界定“非法集资”？如何看待“个人集资建房”与“非法集资”的界线？
张立军：据国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》[1998]247号令的规定，非法集资是指未经依法批准、以任何名义向社会不特定对象进行的融资行为。就是说，个人集资建房与非法集资的主要界限就在于个人集资建房行为是否具有融资性质。如果集资目的是为了自住并为改善自己的居住条件、解决住房困难，应当说不具有融资性质，也就不构成非法集资。对于个人集资建房的行为不能一概而论，只有在个人集资建房过程中承诺在一定期限内以货币、实物及其他方式向出资人还本付息或给予回报，才构成非法集资。
楼建波：两者的界限很难从定义上厘清。若严格按照《城镇住宅合作社管理暂行办法》的规定操作，那一定不是非法集资，而是个人集资建房。应该注意到，团购或合作消费，钱一交、所有权就应该归属消费者。但温州模式有一个关键问题：土地登记在开发商名下，地是开发商的，房子建好以后也是开发商的，但是钱已经先给开发商了。开发商拿着集资者的钱将房子建好以后，还有一个产权转移的过程，只能按买卖去操作。集资者先支付给开发商的这笔钱，如果理解为预付房款，则涉嫌违反预售规定；如果理解为是集资者把钱借给开发商建房，那就涉嫌非法集资了。
孟宪生：非法集资是指集资人为自己的经济目的和利益，未经法定程序批准或许可，擅自向不特定多数人集资的行为，参与者获得的是资金回报。合作建房则是合作者为共同目的（取得房屋，可自建或委托他人建设）、自愿联合消费用以对抗因市场垄断带来的不利的消费地位的一种行为，合作的参与者自愿归集资金，且合作者未丧失对资金的控制。
主持人：2005年，大连的个人合作建房行动胎死腹中，源于该市房管局的一份文件(《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》)。该文件认为，合作建房的主体“未经房地产主管部门批准，因此不合法”。您如何看待这样的认定？
孟宪生：个人合作消费可以采取多种方式，合作社是最理想的方式。没有经过合作社登记、以合作社的名义进行活动属于非法。如果以其他法律不禁止的行为进行合作消费，政府则不应当干预。另外，为正确引导合作消费行为，政府应当完善和健全合作社制度，以使合作消费行为在法制的轨道上正常运行。
楼建波：此认定符合现行法律规定。1992年颁布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》对住宅合作社的成立、加入、退出都作出了明确的规定，不符合规定即违法。至于合作消费，也即团购，需要明确的是，团购也需和开发商签定买卖合同，这又涉及了变相商品房买卖的问题。
张立军：大连市的做法主要是依据《城镇住宅合作社管理暂行办法》的规定，具有法律依据，它认为在个人集资建房中组织住房合作社的成立，未经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准，不符合《办法》第三条的相关规定，由此认定个人合作建房组织不具备合法的集资建房主体资格而应以撤销。
主持人：温州个人集资建房发起人赵智强曾对媒体坦承自己可能从中盈利，并称“这是一开始就向社会公布过的，也是项目的参与者都认可的”。就“个人集资建房”这种模式来讲，发起人可以从中盈利吗？
孟宪生：合作消费本身不以营利为目的，但组织者或专业服务机构应该获取必要的报酬。合作消费本身也是一种经济行为，不是公益活动。
楼建波：从法律层面讲，如果发起人盈利，那就应视作是一种营业信托，而在我国开展营业信托业务，必须取得相关执照。青岛无忧房网 www.51fdc.com从政策层面看，政府之所以没有全然否定集资建房，是因为目前房价较高，可以通过此方式解决部分住房问题，但若发起人盈利，相当于发起人在做生意，政府的优惠政策就失去了存在的意义。
张立军：若发起人的确有出售房屋以进行盈利的目的和行为，则与建设部等机构制定的《城镇住宅合作社管理暂行办法》中关于合作住宅不得向社会出租、出售的规定相悖。应当说，个人集资建房的发起人不应当有从中盈利的行为，这一行为在现有的法律框架下缺少法律依据。
主持人：个人集资建房是否存在法律障碍？需要注意哪些法律问题？
孟宪生：合作建房不存在法律障碍。国家没有通过法律法规禁止合作消费行为，而且国务院的历次文件对合作建房都持鼓励态度，要求政府对合作建房给与优惠和支持。房地产管理法也鼓励合作开发房地产，相关法律、法规也允许个人在市场同等条件下，取得土地使用权。
楼建波：法律障碍主要有两个方面在于：建房主体和融资问题。目前的个人集资建房处于一种两难境地，若不委托开发商，自己拿地、开发、建设都存在很大困难；委托开发商拿地建设，又有非法集资或变相商品房买卖的嫌疑。集资建房应尽量朝向住房合作社的模式发展，国家应对《城镇住宅合作社管理暂行办法》作相应修改，使其更适合目前的现实需要。
张立军：目前最大障碍是法律条款不够具体和完善。因此，首先要加强立法工作，进一步明确规定个人集资建房的范围和具体操作规程，保证集资建房工作有法可依；第二，严格规定个人集资建房违法操作应负的法律责任，增强打击力度，使这种新的模式能够得以有效实施；第三，制定个人集资建房的法律监管措施，保障个人集资建房的工作依法进行。链接中国合作建房运动史北京：2003年12月1日，于凌罡(于凌罡博客,于凌罡新闻,于凌罡说吧)率先在网上发布合作建房倡议书。几年间，于凌罡的合作建房计划先后竞拍芍药居、工体4号、朝阳区大屯等地块，均以失败告终。
深圳：2004年12月，林立人为解决员工住房困难，倡导个人合作建房，瞄准烂尾楼改造。至今年7月，林立人三次竞拍均因价格过高而止拍。
大连：2005年1月20日，自称“房先生”的大连市民倡导在大连建第一家住房合作社，3个月内集资建房款数千万元但其召集的合作建房项目被大连市房管局以“合作建房主体不合法”为由下文叫停。
温州：2006年11月15日，由赵智强召集的个人集资建房项目，委托开发商以1.0458亿元的价格拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到土地的“先驱”。12月13日，项目被指违规操作，当地房管局局长称其为变相商品房买卖且涉嫌欺诈，并已向建设部递交调查报告。温州个人集资建房项目面临被政府收回所取得地块的土地使用权 [上一页]
中国房地产报
主持人：有观点认为，个人集资建房涉嫌“非法集资”。法律上如何界定“非法集资”？如何看待“个人集资建房”与“非法集资”的界线？
张立军：据国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》[1998]247号令的规定，非法集资是指未经依法批准、以任何名义向社会不特定对象进行的融资行为。就是说，个人集资建房与非法集资的主要界限就在于个人集资建房行为是否具有融资性质。如果集资目的是为了自住并为改善自己的居住条件、解决住房困难，应当说不具有融资性质，也就不构成非法集资。对于个人集资建房的行为不能一概而论，只有在个人集资建房过程中承诺在一定期限内以货币、实物及其他方式向出资人还本付息或给予回报，才构成非法集资。
楼建波：两者的界限很难从定义上厘清。若严格按照《城镇住宅合作社管理暂行办法》的规定操作，那一定不是非法集资，而是个人集资建房。应该注意到，团购或合作消费，钱一交、所有权就应该归属消费者。但温州模式有一个关键问题：土地登记在开发商名下，地是开发商的，房子建好以后也是开发商的，但是钱已经先给开发商了。开发商拿着集资者的钱将房子建好以后，还有一个产权转移的过程，只能按买卖去操作。集资者先支付给开发商的这笔钱，如果理解为预付房款，则涉嫌违反预售规定；如果理解为是集资者把钱借给开发商建房，那就涉嫌非法集资了。
孟宪生：非法集资是指集资人为自己的经济目的和利益，未经法定程序批准或许可，擅自向不特定多数人集资的行为，参与者获得的是资金回报。合作建房则是合作者为共同目的（取得房屋，可自建或委托他人建设）、自愿联合消费用以对抗因市场垄断带来的不利的消费地位的一种行为，合作的参与者自愿归集资金，且合作者未丧失对资金的控制。
主持人：2005年，大连的个人合作建房行动胎死腹中，源于该市房管局的一份文件(《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》)。该文件认为，合作建房的主体“未经房地产主管部门批准，因此不合法”。您如何看待这样的认定？
孟宪生：个人合作消费可以采取多种方式，合作社是最理想的方式。没有经过合作社登记、以合作社的名义进行活动属于非法。如果以其他法律不禁止的行为进行合作消费，政府则不应当干预。另外，为正确引导合作消费行为，政府应当完善和健全合作社制度，以使合作消费行为在法制的轨道上正常运行。
楼建波：此认定符合现行法律规定。1992年颁布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》对住宅合作社的成立、加入、退出都作出了明确的规定，不符合规定即违法。至于合作消费，也即团购，需要明确的是，团购也需和开发商签定买卖合同，这又涉及了变相商品房买卖的问题。
张立军：大连市的做法主要是依据《城镇住宅合作社管理暂行办法》的规定，具有法律依据，它认为在个人集资建房中组织住房合作社的成立，未经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准，不符合《办法》第三条的相关规定，由此认定个人合作建房组织不具备合法的集资建房主体资格而应以撤销。
主持人：温州个人集资建房发起人赵智强曾对媒体坦承自己可能从中盈利，并称“这是一开始就向社会公布过的，也是项目的参与者都认可的”。就“个人集资建房”这种模式来讲，发起人可以从中盈利吗？
孟宪生：合作消费本身不以营利为目的，但组织者或专业服务机构应该获取必要的报酬。合作消费本身也是一种经济行为，不是公益活动。
楼建波：从法律层面讲，如果发起人盈利，那就应视作是一种营业信托，而在我国开展营业信托业务，必须取得相关执照。青岛无忧房网 www.51fdc.com从政策层面看，政府之所以没有全然否定集资建房，是因为目前房价较高，可以通过此方式解决部分住房问题，但若发起人盈利，相当于发起人在做生意，政府的优惠政策就失去了存在的意义。
张立军：若发起人的确有出售房屋以进行盈利的目的和行为，则与建设部等机构制定的《城镇住宅合作社管理暂行办法》中关于合作住宅不得向社会出租、出售的规定相悖。应当说，个人集资建房的发起人不应当有从中盈利的行为，这一行为在现有的法律框架下缺少法律依据。
主持人：个人集资建房是否存在法律障碍？需要注意哪些法律问题？
孟宪生：合作建房不存在法律障碍。国家没有通过法律法规禁止合作消费行为，而且国务院的历次文件对合作建房都持鼓励态度，要求政府对合作建房给与优惠和支持。房地产管理法也鼓励合作开发房地产，相关法律、法规也允许个人在市场同等条件下，取得土地使用权。
楼建波：法律障碍主要有两个方面在于：建房主体和融资问题。目前的个人集资建房处于一种两难境地，若不委托开发商，自己拿地、开发、建设都存在很大困难；委托开发商拿地建设，又有非法集资或变相商品房买卖的嫌疑。集资建房应尽量朝向住房合作社的模式发展，国家应对《城镇住宅合作社管理暂行办法》作相应修改，使其更适合目前的现实需要。
张立军：目前最大障碍是法律条款不够具体和完善。因此，首先要加强立法工作，进一步明确规定个人集资建房的范围和具体操作规程，保证集资建房工作有法可依；第二，严格规定个人集资建房违法操作应负的法律责任，增强打击力度，使这种新的模式能够得以有效实施；第三，制定个人集资建房的法律监管措施，保障个人集资建房的工作依法进行。链接中国合作建房运动史北京：2003年12月1日，于凌罡(于凌罡博客,于凌罡新闻,于凌罡说吧)率先在网上发布合作建房倡议书。几年间，于凌罡的合作建房计划先后竞拍芍药居、工体4号、朝阳区大屯等地块，均以失败告终。
深圳：2004年12月，林立人为解决员工住房困难，倡导个人合作建房，瞄准烂尾楼改造。至今年7月，林立人三次竞拍均因价格过高而止拍。
大连：2005年1月20日，自称“房先生”的大连市民倡导在大连建第一家住房合作社，3个月内集资建房款数千万元但其召集的合作建房项目被大连市房管局以“合作建房主体不合法”为由下文叫停。
温州：2006年11月15日，由赵智强召集的个人集资建房项目，委托开发商以1.0458亿元的价格拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到土地的“先驱”。12月13日，项目被指违规操作，当地房管局局长称其为变相商品房买卖且涉嫌欺诈，并已向建设部递交调查报告。温州个人集资建房项目面临被政府收回所取得地块的土地使用权 [上一页]
中国房地产报
