2006城市与建筑论坛 房地产是否提升了城市价值？2
房地产是否提升了城市价值？
反方
孙克放：中国城市的三张“网”没有编好
所有的城市建设面临三种情况：第一就是现代城市对原来城市的更新和改建。第二是原来城市的扩大。第三，新城的建立。任何一个城市都不能摆脱这三个问题。
在这里，不管你建什么城市都有三个系统要建立起来，或者用我个人的话说有三张“网”。第一张是交通网，第二是商业服务网，第三就是生态网。我们用三张网把它覆盖起来，才会决定城市的机理。占据我们城市很大体量的住宅，跟这三张网的发展密切相关，一个住宅的好坏，与网的编织程度是否合理都有关系。
我们中国很多城市为什么随意建设，很大程度上就是我们的网没有编好。我只说一个问题，没有一个完整的规划，城市不能搞好，包括我们的老百姓，你的居住问题、交通问题，都和规划密切相连。城市就像一个泉水，人才流、金融流等因素流向城市的时候，就是城市具有活力的时候，像喷泉似的涌现出来，使城市变得更漂亮。
开彦：快速城市化给人居环境带来灾难性的破坏
今天，在快速城市化发展当中，也带来了灾难性的人居环境的破坏。由于废气、污水、垃圾等等，在错误的导向下，自然资源、水、河流等超负荷的滥用，间接性的破坏，使人居环境受到严重损坏，切断了城市的文化、文脉。城市的继续膨胀，使城市负荷日益严重。我们现在的城市工业，让人们享受到空前的精神文明和物质文明的同时，也让人们付出了惨重的代价，这是我们今天需要引起重视的重大问题。
对于人居环境发展的战略思考，主要是包括对自然资源的保护，对不可再生资源的利用和节约。这是我们全社会应关注的问题。
周榕：过度房地产化使城市长期价值严重受损
中国城市现在面临的一个重要陷阱是过度房地产化。这个陷阱危害极大，一大恶果就是城市的长期和整体价值严重受损。
中国城市的发展，在上世纪90年代中期之后出现了很明显的变化。随着经济体制的改革，从计划经济体制向市场经济体制转型过程中，城市定位发生了根本变化。什么根本变化呢？在经济体制下城市是资源分配的中枢。市场经济的转型之后，城市被很突然被抛到市场去，不是个人、公司、企业，是整个城市被抛到竞争中去，市场经济从一开始的企业竞争，很快转化成城市之间的竞争。
在这样大的竞争格局下，直接导致中国现在的城市在上世纪90年代之后，有一种自我城市化的要求。中国城市化已经不再是经济发展的非常自然的要求，在税收体制尚不能提供城市发展的动因或者动力不足的情况下，就必然要采用拉动内需的方式，自我制造城市化的需求来推动城市化，这也就是所谓经营城市理念的出现。我们注意到在上世纪90年代后期，有一个很明显的发展变化，从新城开发区模式，转向房地产开发模式，这个模式是个惊人的转换。
经营城市模式，带来两个后果。其中之一就是地方政府在经营城市理念指导下，非常自觉地把自己当成是一级土地开发商来思考问题。它所思考的问题，都是怎么直接把城市变现，怎样推动市场，非常快速的积累资本，进行城市化的发展，达到城市致胜的目的。
在地方政府把自己放在土地一级开发的模式上之后，城市的长期和整体价值严重受损。城市现在关注的是如何更快地把城市的土地空间变现，城市的公共利益因此得不到保障。公共资源配置，不能实现利润，一定会被市政府放在末尾来思考，一个城市只要有空地都要卖出去作为房地产开发。我们粗略统计，中国的城市60％到70％都是房地产项目，这是一个非常危险的情况。有些城市大概在几年间就把未来几十年的发展用地已经全卖光。不少城市为了发展经济，在最黄金的地段采用非常低水平的开发技术。实际上房地产思维归根到底是短期的思维、它是一种交易思维，重在交易、一次性的消费，不是人居的思维，所以城市化的本质也是交易，而不是建设、养育的思维，本身是短期行为。
何道峰：城市规划要跳出“摊大饼”模式
可以预计，未来的30年，将会在中国发生前所未有的城市化运动，也就是说将有5到7亿人从农村搬到城市来居住。这是人类历史上规模最大、速度最快的城市化运动。我们今天讨论房地产的许多问题，要放到这个大的经济背景和城市化背景下来考虑，才容易看清楚，才不至于失去方向从而常常杞人忧天。
城市化的趋势不可阻挡，但迅速城市化带来了问题和忧虑。比如，在中国，各城市规划都学北京“摊大饼”，一环二环三环，在外边睡觉在里边工作，又不注重公共交通的建设。最后城市就瘫痪了，走不动。从西方的城市经验来看，要思考两种方法：一种是在城市内城要做精做细，分功能建设公共交通系统。另一种就是跳出传统城市之外，通过交通线串联形成“蛙跳式“的新兴市镇群落。这也有利于城市周边自然资源的保护。让没有经历过城市化的人冲进来，让厌倦了城市的人有机会冲出去。因此这是一个值得思考的问题。
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楼市
反方
孙克放：中国城市的三张“网”没有编好
所有的城市建设面临三种情况：第一就是现代城市对原来城市的更新和改建。第二是原来城市的扩大。第三，新城的建立。任何一个城市都不能摆脱这三个问题。
在这里，不管你建什么城市都有三个系统要建立起来，或者用我个人的话说有三张“网”。第一张是交通网，第二是商业服务网，第三就是生态网。我们用三张网把它覆盖起来，才会决定城市的机理。占据我们城市很大体量的住宅，跟这三张网的发展密切相关，一个住宅的好坏，与网的编织程度是否合理都有关系。
我们中国很多城市为什么随意建设，很大程度上就是我们的网没有编好。我只说一个问题，没有一个完整的规划，城市不能搞好，包括我们的老百姓，你的居住问题、交通问题，都和规划密切相连。城市就像一个泉水，人才流、金融流等因素流向城市的时候，就是城市具有活力的时候，像喷泉似的涌现出来，使城市变得更漂亮。
开彦：快速城市化给人居环境带来灾难性的破坏
今天，在快速城市化发展当中，也带来了灾难性的人居环境的破坏。由于废气、污水、垃圾等等，在错误的导向下，自然资源、水、河流等超负荷的滥用，间接性的破坏，使人居环境受到严重损坏，切断了城市的文化、文脉。城市的继续膨胀，使城市负荷日益严重。我们现在的城市工业，让人们享受到空前的精神文明和物质文明的同时，也让人们付出了惨重的代价，这是我们今天需要引起重视的重大问题。
对于人居环境发展的战略思考，主要是包括对自然资源的保护，对不可再生资源的利用和节约。这是我们全社会应关注的问题。
周榕：过度房地产化使城市长期价值严重受损
中国城市现在面临的一个重要陷阱是过度房地产化。这个陷阱危害极大，一大恶果就是城市的长期和整体价值严重受损。
中国城市的发展，在上世纪90年代中期之后出现了很明显的变化。随着经济体制的改革，从计划经济体制向市场经济体制转型过程中，城市定位发生了根本变化。什么根本变化呢？在经济体制下城市是资源分配的中枢。市场经济的转型之后，城市被很突然被抛到市场去，不是个人、公司、企业，是整个城市被抛到竞争中去，市场经济从一开始的企业竞争，很快转化成城市之间的竞争。
在这样大的竞争格局下，直接导致中国现在的城市在上世纪90年代之后，有一种自我城市化的要求。中国城市化已经不再是经济发展的非常自然的要求，在税收体制尚不能提供城市发展的动因或者动力不足的情况下，就必然要采用拉动内需的方式，自我制造城市化的需求来推动城市化，这也就是所谓经营城市理念的出现。我们注意到在上世纪90年代后期，有一个很明显的发展变化，从新城开发区模式，转向房地产开发模式，这个模式是个惊人的转换。
经营城市模式，带来两个后果。其中之一就是地方政府在经营城市理念指导下，非常自觉地把自己当成是一级土地开发商来思考问题。它所思考的问题，都是怎么直接把城市变现，怎样推动市场，非常快速的积累资本，进行城市化的发展，达到城市致胜的目的。
在地方政府把自己放在土地一级开发的模式上之后，城市的长期和整体价值严重受损。城市现在关注的是如何更快地把城市的土地空间变现，城市的公共利益因此得不到保障。公共资源配置，不能实现利润，一定会被市政府放在末尾来思考，一个城市只要有空地都要卖出去作为房地产开发。我们粗略统计，中国的城市60％到70％都是房地产项目，这是一个非常危险的情况。有些城市大概在几年间就把未来几十年的发展用地已经全卖光。不少城市为了发展经济，在最黄金的地段采用非常低水平的开发技术。实际上房地产思维归根到底是短期的思维、它是一种交易思维，重在交易、一次性的消费，不是人居的思维，所以城市化的本质也是交易，而不是建设、养育的思维，本身是短期行为。
何道峰：城市规划要跳出“摊大饼”模式
可以预计，未来的30年，将会在中国发生前所未有的城市化运动，也就是说将有5到7亿人从农村搬到城市来居住。这是人类历史上规模最大、速度最快的城市化运动。我们今天讨论房地产的许多问题，要放到这个大的经济背景和城市化背景下来考虑，才容易看清楚，才不至于失去方向从而常常杞人忧天。
城市化的趋势不可阻挡，但迅速城市化带来了问题和忧虑。比如，在中国，各城市规划都学北京“摊大饼”，一环二环三环，在外边睡觉在里边工作，又不注重公共交通的建设。最后城市就瘫痪了，走不动。从西方的城市经验来看，要思考两种方法：一种是在城市内城要做精做细，分功能建设公共交通系统。另一种就是跳出传统城市之外，通过交通线串联形成“蛙跳式“的新兴市镇群落。这也有利于城市周边自然资源的保护。让没有经历过城市化的人冲进来，让厌倦了城市的人有机会冲出去。因此这是一个值得思考的问题。
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