政府态度暧昧 “90平米70%”以遗憾作别2006
2006年是宏观调控政策频出的一年。这期间，政府成为楼市的主角，牢牢掌握着楼市话语权。先是国六条出台，随后九部委颁布“十五条”、165号文、1101号文等政策接踵而至。
面对2006年，开发商似乎集体失语，在忐忑不安中度过。“90平米70％”之限使得600余个“被卡”商品住宅项目命运各异。其中部分项目推盘日期延迟。
在2006年的新政中，“90平米70%”比例的限制成为最为核心的政策。
虽然该政策具有强烈的指向性意义，但是最终却以遗憾的姿态告别了2006年。
楼市表情
改规划
时间：2006年6月21日下午地点：京西南某Townhouse项目建设现场
场景：前面是低密度的Townhouse，后面却新建起了高层住宅。受政策影响，该项目三四期改为中小户型为主的普通住宅。本报记者周晓东摄
●开发商：陈力，受户型政策影响，推迟二期开盘时间
紧急召开会议商讨对策
2006年12月31日，是南城一楼盘交房的日子。房地产新政频出的2006年已经过去。项目总负责人陈力（化名）心情大好，他特意安排手下做了一场“秀”，傍晚时分为最后一批收房业主送上了礼包。
“如今二期已明确还是以Townhouse为主。如果一切顺利，二期可望于今春开盘。”陈力说。
但在半年前，他的心情远非如此，当时他聘请的设计师正在加班加点对二期进行规划设计，但九部委新政彻底打乱了原定的方案，二期如何开发一时成谜。
2006年5月29日下午5点许，记者的手机急促地响起来。接通后，话筒中传出一个男子略显焦急的声音：“我是陈力。青岛无忧房网 www.51fdc.com九部委刚推出了15条房产新政，90平米以下户型所占比重达70%要是落实到每个项目，像我们这样的低密度产品该怎么办？”陈力操盘的项目一期产品是以Townhouse为主。根据原定计划，项目二期将于2006年9月份拿到预售许可证，并正式推向市场。然而国六条、九部委新政等系列政策先后出台，彻底打乱了陈力的原定销售方案。
“按照原先审批的规划，我们项目中套型面积低于90平米的产品少之又少。而对照九部委新政中的15个条款，其第2条便明确提出，90平米以下户型比重不少于70％。那么我们项目的后续产品是否需要更改规划？”陈力对此疑虑重重。
除了新政带来的压力，陈力还得同时承担来自公司董事会的压力。作为职业经理人，陈力也曾跟董事会签署相关销售等协议。如果由于新政等因素而打乱了项目推广销售计划，到时候董事会做何反应，他目前还无法预计。
在九部委新政推出的几个小时内，陈力便组织项目各部门负责人召开会议，专门针对新政条款进行细致研究，商讨应对之策。次日上午，同类主题的会议再次在该项目召开。第三天一早，他第三次组织开会，研讨目标仍为九部委新政。
户型系列政策出台，部分项目现转机
在陈力看来，北京南城郊区建设套型面积在90平米以下的中小户型并不符合市场的实际需求，“而且原定方案一旦发生变化，势必将带来各项配套建设的改动，引起业主的不满。”一个个变通之道已在其心中逐渐形成。比如，一旦需要改建以90平米户型为主的产品，能否在设计上加强变化，将层高加高，或者把两套房子连为一体，可供一家居住，满足部分郊区业主住大房的需要。
但此后，北京市规划委下发了《容积率指标计算规则》并开始执行。规则规定，当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的两倍计算。按此规定，陈力原先预想的变通之道开始瓦解。
“我们真正感到解脱还是在2006年9月北京市规委‘1101号文’出台后，按照有关人士对这个文件的解读：2006年6月1日前已经取得土地证、规划证、开工证的住宅项目，就按开发商原来报批的规划方案进行开发建设。”陈力称，也就是说一个项目只要有一部分取得了施工许可证，其他后期项目都算过关。“尽管直到现在，有些东西还是无法得到证实。但事实上自2006年9、10月份之后，包括我们这个项目在内，已有多个项目取得施工许可证。”陈力表示。
[1] [2] [3]
新京报 记者许子凌
面对2006年，开发商似乎集体失语，在忐忑不安中度过。“90平米70％”之限使得600余个“被卡”商品住宅项目命运各异。其中部分项目推盘日期延迟。
在2006年的新政中，“90平米70%”比例的限制成为最为核心的政策。
虽然该政策具有强烈的指向性意义，但是最终却以遗憾的姿态告别了2006年。
楼市表情
改规划
时间：2006年6月21日下午地点：京西南某Townhouse项目建设现场
场景：前面是低密度的Townhouse，后面却新建起了高层住宅。受政策影响，该项目三四期改为中小户型为主的普通住宅。本报记者周晓东摄
●开发商：陈力，受户型政策影响，推迟二期开盘时间
紧急召开会议商讨对策
2006年12月31日，是南城一楼盘交房的日子。房地产新政频出的2006年已经过去。项目总负责人陈力（化名）心情大好，他特意安排手下做了一场“秀”，傍晚时分为最后一批收房业主送上了礼包。
“如今二期已明确还是以Townhouse为主。如果一切顺利，二期可望于今春开盘。”陈力说。
但在半年前，他的心情远非如此，当时他聘请的设计师正在加班加点对二期进行规划设计，但九部委新政彻底打乱了原定的方案，二期如何开发一时成谜。
2006年5月29日下午5点许，记者的手机急促地响起来。接通后，话筒中传出一个男子略显焦急的声音：“我是陈力。青岛无忧房网 www.51fdc.com九部委刚推出了15条房产新政，90平米以下户型所占比重达70%要是落实到每个项目，像我们这样的低密度产品该怎么办？”陈力操盘的项目一期产品是以Townhouse为主。根据原定计划，项目二期将于2006年9月份拿到预售许可证，并正式推向市场。然而国六条、九部委新政等系列政策先后出台，彻底打乱了陈力的原定销售方案。
“按照原先审批的规划，我们项目中套型面积低于90平米的产品少之又少。而对照九部委新政中的15个条款，其第2条便明确提出，90平米以下户型比重不少于70％。那么我们项目的后续产品是否需要更改规划？”陈力对此疑虑重重。
除了新政带来的压力，陈力还得同时承担来自公司董事会的压力。作为职业经理人，陈力也曾跟董事会签署相关销售等协议。如果由于新政等因素而打乱了项目推广销售计划，到时候董事会做何反应，他目前还无法预计。
在九部委新政推出的几个小时内，陈力便组织项目各部门负责人召开会议，专门针对新政条款进行细致研究，商讨应对之策。次日上午，同类主题的会议再次在该项目召开。第三天一早，他第三次组织开会，研讨目标仍为九部委新政。
户型系列政策出台，部分项目现转机
在陈力看来，北京南城郊区建设套型面积在90平米以下的中小户型并不符合市场的实际需求，“而且原定方案一旦发生变化，势必将带来各项配套建设的改动，引起业主的不满。”一个个变通之道已在其心中逐渐形成。比如，一旦需要改建以90平米户型为主的产品，能否在设计上加强变化，将层高加高，或者把两套房子连为一体，可供一家居住，满足部分郊区业主住大房的需要。
但此后，北京市规划委下发了《容积率指标计算规则》并开始执行。规则规定，当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的两倍计算。按此规定，陈力原先预想的变通之道开始瓦解。
“我们真正感到解脱还是在2006年9月北京市规委‘1101号文’出台后，按照有关人士对这个文件的解读：2006年6月1日前已经取得土地证、规划证、开工证的住宅项目，就按开发商原来报批的规划方案进行开发建设。”陈力称，也就是说一个项目只要有一部分取得了施工许可证，其他后期项目都算过关。“尽管直到现在，有些东西还是无法得到证实。但事实上自2006年9、10月份之后，包括我们这个项目在内，已有多个项目取得施工许可证。”陈力表示。
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新京报 记者许子凌
