中国房地产业步入高风险期 风险也正在急剧累积
在宏观调控的背景下，房价不管不顾地上涨，确实令人很无奈。而且，近期我接触的几乎所有专家、地产商，均众口一词地表示：以北京、广州、深圳为代表的大城市，2007年房价仍将较快上涨。
股票价格和房地产价格，都属于资产价格。很显然，目前我国资产价格正处于高涨阶段。正像许多证券分析师和房地产专家所论证的，两种资产价格的这种高涨，有其合理的因素，但是，巨大的风险也正在急剧累积。
股指和相当数量股票的大幅上涨，本质上是一种透支预期的体现。以股权分置改革作为股指上涨的动力，从1000点涨至2000点，已经基本到位了；而以经济增长和公司业绩为股指上涨的动力，依据不足，否则就难以解释为什么2001-2005年我国经济增长强劲，股市却陷入严重低迷，而绝大部分上市公司业绩2006年并没有成倍增长。股指和众多股票对预期的透支，是有天花板的，而绝不是无止境的。
同样，房价的大幅上涨，也是一种透支预期的体现。以上海为代表的长三角，2002年-2005年，房价翻了几番；北京、深圳从去年下半年开始，似乎有意效仿上海，试图令房价再行翻番。由于房价不是由成本定价，而是市场定价，所以房价本质上是由购房（住房）需求决定的。以购房群体为例，我国22-29岁的青年人群已成为当前房地产市场的购房主力，而欧美国家这类购房人群是34岁以后。但住房需求对预期的透支也是有天花板的。
资产价格暴涨之后的泡沫破裂，是导致日本90年代经济跌入低谷的直接原因。目前，我国股票市场和房地产市场的形势与日本泡沫破灭前有相当类似之处。决策层不可能对这种形势视若无睹。
那么，股价和房价什么时候会碰到用水泥浇铸的坚硬的天花板？
如果股票市场不进行自我调整，非理性的疯涨仍将持续，不排除决策层采取行政手段调整，最极端的做法依然是人民日报社论。
如果房价仍旧这么上涨，即使不继续采取行政手段调控，市场化手段也会很激烈。譬如，汇率和利率的调整。
有迹像表明，2007年汇率调整步伐会加速。人民币升值过慢，是货币流动性过大、信贷快速扩张及资产价格膨胀的重要导因。2007年人民币升值3%-5%甚至更多是完全必需的。
2007年，利率必须也可能加速上调。银行利率过低，是货币流动性过大、信贷快速扩张及资产价格膨胀的另一个更重要的导因。2007年上调两次利率，是完全必需的。
倘若2007年汇率和利率同时调整，房地产市场是影响最大的行业之一。它必然同时作用于地产商和购房者（包括投资者）。那时，即是已积累多年的房地产风险释放的开始。
焦点房客2711 2007-01-05 12:36:38 发表于焦点房地产网-谈房论市-业内论坛
股票价格和房地产价格，都属于资产价格。很显然，目前我国资产价格正处于高涨阶段。正像许多证券分析师和房地产专家所论证的，两种资产价格的这种高涨，有其合理的因素，但是，巨大的风险也正在急剧累积。
股指和相当数量股票的大幅上涨，本质上是一种透支预期的体现。以股权分置改革作为股指上涨的动力，从1000点涨至2000点，已经基本到位了；而以经济增长和公司业绩为股指上涨的动力，依据不足，否则就难以解释为什么2001-2005年我国经济增长强劲，股市却陷入严重低迷，而绝大部分上市公司业绩2006年并没有成倍增长。股指和众多股票对预期的透支，是有天花板的，而绝不是无止境的。
同样，房价的大幅上涨，也是一种透支预期的体现。以上海为代表的长三角，2002年-2005年，房价翻了几番；北京、深圳从去年下半年开始，似乎有意效仿上海，试图令房价再行翻番。由于房价不是由成本定价，而是市场定价，所以房价本质上是由购房（住房）需求决定的。以购房群体为例，我国22-29岁的青年人群已成为当前房地产市场的购房主力，而欧美国家这类购房人群是34岁以后。但住房需求对预期的透支也是有天花板的。
资产价格暴涨之后的泡沫破裂，是导致日本90年代经济跌入低谷的直接原因。目前，我国股票市场和房地产市场的形势与日本泡沫破灭前有相当类似之处。决策层不可能对这种形势视若无睹。
那么，股价和房价什么时候会碰到用水泥浇铸的坚硬的天花板？
如果股票市场不进行自我调整，非理性的疯涨仍将持续，不排除决策层采取行政手段调整，最极端的做法依然是人民日报社论。
如果房价仍旧这么上涨，即使不继续采取行政手段调控，市场化手段也会很激烈。譬如，汇率和利率的调整。
有迹像表明，2007年汇率调整步伐会加速。人民币升值过慢，是货币流动性过大、信贷快速扩张及资产价格膨胀的重要导因。2007年人民币升值3%-5%甚至更多是完全必需的。
2007年，利率必须也可能加速上调。银行利率过低，是货币流动性过大、信贷快速扩张及资产价格膨胀的另一个更重要的导因。2007年上调两次利率，是完全必需的。
倘若2007年汇率和利率同时调整，房地产市场是影响最大的行业之一。它必然同时作用于地产商和购房者（包括投资者）。那时，即是已积累多年的房地产风险释放的开始。
焦点房客2711 2007-01-05 12:36:38 发表于焦点房地产网-谈房论市-业内论坛
