2007年给您出了一道土地出让方式的选择题
2002年7月1日颁布的“11号令”对市场化出让土地规定了三种方式：招标、拍卖和挂牌。在2006年土地出让中，这三种方式已经被多次使用，而且各地有所不同。
作为用地中数量最大、涉及范围最广的工业用地，其出让一直是重中之重。在“11号令”的制定过程中，有关专家和官员就考虑到在工业用地出让中考虑逐步采用这三种方式，用以取代不规范的协议出让。
但由于工业用地情况复杂，而且牵涉到地方政府的GDP业绩等因素，暂时就没有对工业用地做出规定，只提到了房地产开发、商业等方面的用地必须用市场化方式出让。
4年的实践经验，已经为工业用地市场化出让奠定了实践基础，工业用地招拍挂的条件也逐渐成熟，为此，国务院也多次在文件中提出，各地应该进行这方面的实践探索。
2006年底，国土资源部正式公布了工业用地最低出让标准，并提出使用招拍挂出让工业用地的意见。
住宅用地和商服用地的出让方式也在悄然发生变化。以北京为例，纵观全年土地出让，尤其是去年6月以后，拍卖出让方式已经不见了踪影，采用最多的方式是招标。北京市国土资源局有关人士在备受关注的广渠路地块招标结果出台来曾表示，“招标结果已经完全实现了政府用出让方式来降低地价进而调控房地产市场的目的。”以此可以看出，在房地产宏观调控中，土地出让方式的选择是一种技巧性的选择。
北京只是一个特例。在四川省，拍卖仍是重要的土地出让方式。2006年底，当记者与成都市国土系统有关官员聊起这个话题，他们认为，拍卖已经成为土地出让的重要方式，当地市场人士和政府部门也已经接受了这种出让方式，而且四川省还为此在2003年专门发文做出了相关要求。
在比较北京市和成都市采用这两种出让方式时，有一个不容忽视的因素就是在中央政府控制房价涨幅、调整房屋供应结构的背景下，北京与成都面临的不同境况。
北京市房价涨幅连续几个月在全国都属于前列甚至是数一数二，而成都总体房价水平与其西南重镇的地位还很不相符，因地选择法律法规允许范围内的方式是一种策略。
与这种出让方式类似的还有对出让土地条件的限制。对房价涨幅过快的城市来说，加大90平方米以下户型房屋供应已经成为了一种紧迫的现实选择。
这从北京市2006年下半年几次有影响的地块出让结果就可以看出，如果对“90·70”条件有所反应并在标书中承诺，企业就会在招标中占得先机。但对于像四川省乐山市这样的三线城市来说这样的规定也许有些勉为其难了。
任何政令都无法放之四海而皆准。尤其是在中国这样一个广博的国度，各地情况千差万别，一刀切的方法并不一定是最佳选择，就像招标挂牌和拍卖方式选择一样，只要在中央政策允许范围内，地方政府的执行可以具有相对的灵活性。
可以预见，随着中央政府行政和法律调控手段的逐步深入，在调控效果已经初现的情况下，土地出让方式在政策允许的情况下有因地制宜的选择，这也是政府成熟的一个标志。
中国房地产报 王伟民
作为用地中数量最大、涉及范围最广的工业用地，其出让一直是重中之重。在“11号令”的制定过程中，有关专家和官员就考虑到在工业用地出让中考虑逐步采用这三种方式，用以取代不规范的协议出让。
但由于工业用地情况复杂，而且牵涉到地方政府的GDP业绩等因素，暂时就没有对工业用地做出规定，只提到了房地产开发、商业等方面的用地必须用市场化方式出让。
4年的实践经验，已经为工业用地市场化出让奠定了实践基础，工业用地招拍挂的条件也逐渐成熟，为此，国务院也多次在文件中提出，各地应该进行这方面的实践探索。
2006年底，国土资源部正式公布了工业用地最低出让标准，并提出使用招拍挂出让工业用地的意见。
住宅用地和商服用地的出让方式也在悄然发生变化。以北京为例，纵观全年土地出让，尤其是去年6月以后，拍卖出让方式已经不见了踪影，采用最多的方式是招标。北京市国土资源局有关人士在备受关注的广渠路地块招标结果出台来曾表示，“招标结果已经完全实现了政府用出让方式来降低地价进而调控房地产市场的目的。”以此可以看出，在房地产宏观调控中，土地出让方式的选择是一种技巧性的选择。
北京只是一个特例。在四川省，拍卖仍是重要的土地出让方式。2006年底，当记者与成都市国土系统有关官员聊起这个话题，他们认为，拍卖已经成为土地出让的重要方式，当地市场人士和政府部门也已经接受了这种出让方式，而且四川省还为此在2003年专门发文做出了相关要求。
在比较北京市和成都市采用这两种出让方式时，有一个不容忽视的因素就是在中央政府控制房价涨幅、调整房屋供应结构的背景下，北京与成都面临的不同境况。
北京市房价涨幅连续几个月在全国都属于前列甚至是数一数二，而成都总体房价水平与其西南重镇的地位还很不相符，因地选择法律法规允许范围内的方式是一种策略。
与这种出让方式类似的还有对出让土地条件的限制。对房价涨幅过快的城市来说，加大90平方米以下户型房屋供应已经成为了一种紧迫的现实选择。
这从北京市2006年下半年几次有影响的地块出让结果就可以看出，如果对“90·70”条件有所反应并在标书中承诺，企业就会在招标中占得先机。但对于像四川省乐山市这样的三线城市来说这样的规定也许有些勉为其难了。
任何政令都无法放之四海而皆准。尤其是在中国这样一个广博的国度，各地情况千差万别，一刀切的方法并不一定是最佳选择，就像招标挂牌和拍卖方式选择一样，只要在中央政策允许范围内，地方政府的执行可以具有相对的灵活性。
可以预见，随着中央政府行政和法律调控手段的逐步深入，在调控效果已经初现的情况下，土地出让方式在政策允许的情况下有因地制宜的选择，这也是政府成熟的一个标志。
中国房地产报 王伟民
