中国房地产税收政策研究 新税种开征有难度
那么，为何当年花了许多时间与精力设计的物业税方案，却迟迟不见动静？据推测，这或许与该税种的操作难度以及征管成本有关。目前，我国房地产税管理中的核心问题是评估体系不健全，而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此在物业税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量之少，还不足以胜任如此巨大的评估需要；第二，出于对控制税收征管成本和保证征管效率的考虑，还需要培养公民对此项税收的纳税意识以及建立有效的信息系统技术支持和提高银行服务效率；第三，由于房地产价值评估是决定征税多少的主要依据，因此既为了公平也为防止腐败行为发生，对房地产评估人员和评估机构也需建立有效的监督机制与机构。由此看来，从完美的税制设计到完美地操作实施还有相当一段路要走。
新税种开征有难度
尽管“大户型税”操作难度要比原先设计的物业税要小的多，但是它所能达到的功效也要小的多，并且征管效率仍有待验证。近年来，在人民币升值的大背景下，投资性购房已成为拉动房价上涨的重要力量。从目前国内各大城市的房产投资情况看，大户型房产并非是大多数投资者的首选。
据京城一位房产中介公司经理介绍，在北京一般房产投资者实际上是偏爱小户型、低总价的房产。这是因为房地产市场大致是呈“金字塔”状的，低端客户构成金字塔塔基，而高端客户则处于塔的顶端。这就决定了小户型产品无论是租还是售，其市场流通性均要好于高端产品，而且小户型的投资平均收益率并不比大户型低。所以说，开征“大户型税”与其说是要打压房产投资客，还不如说其真正目标是调整市场结构。
可以想象的是，“大户型税”将沿着这样一条路径来影响市场：首先，人们在购房时会反复测算今后的居住成本，这有可能将相当一部分购买力“挤”出市场；其次，这一市场需求的变化传导至开发商时，房地产企业在做市场规划时就会相应缩减大户型产品的市场供应量。“可以说，开征大户型房产保有税也算是政府调控市场的一个‘次优’选择吧。”这位房产中介公司经理认为。
大户型房产保有税的开征或许也不是件容易事。因为，这一按年征收的税种能否顺利征收在很大程度上取决于人们的纳税意愿。在很多发达国家，政府的税收政策有一个很重要的理念就是“纳税受益”原则，尤其是由地方政府征收的财产税（如不动产税）有很大一部分比例用于政府的社会公众福利开支，并且政府的财政支出是受地方议会监督的，这就在很大程度上化解了民众的抵触情绪，同时也大大降低了税收的征管成本。在我国，税收征管一直强调的是强制性、无偿性、义务性。从房地产领域的税收征管情况看，流转税缴率之所以比较高是因为如果不交税则无法进行产权过户，而房屋租赁的所得税征收率奇低也许与政府缺少强制性的征管手段有关。上个世纪政府废止的自行车捐，或许也是与老百姓纳税意愿不强以及征管成本过高有关。
开征房地产保有税可以说是政府运用税收杠杆进行市场调控的一种新尝试，也可为今后物业税的开征（假定还要征收）获取一些有益的经验，但从根本上讲，房地产税制改革是一个庞大的社会系统工程，需要从全局的角度通盘考虑，才有可能取得进展。 [上一页]
中国证券报 孟坚
新税种开征有难度
尽管“大户型税”操作难度要比原先设计的物业税要小的多，但是它所能达到的功效也要小的多，并且征管效率仍有待验证。近年来，在人民币升值的大背景下，投资性购房已成为拉动房价上涨的重要力量。从目前国内各大城市的房产投资情况看，大户型房产并非是大多数投资者的首选。
据京城一位房产中介公司经理介绍，在北京一般房产投资者实际上是偏爱小户型、低总价的房产。这是因为房地产市场大致是呈“金字塔”状的，低端客户构成金字塔塔基，而高端客户则处于塔的顶端。这就决定了小户型产品无论是租还是售，其市场流通性均要好于高端产品，而且小户型的投资平均收益率并不比大户型低。所以说，开征“大户型税”与其说是要打压房产投资客，还不如说其真正目标是调整市场结构。
可以想象的是，“大户型税”将沿着这样一条路径来影响市场：首先，人们在购房时会反复测算今后的居住成本，这有可能将相当一部分购买力“挤”出市场；其次，这一市场需求的变化传导至开发商时，房地产企业在做市场规划时就会相应缩减大户型产品的市场供应量。“可以说，开征大户型房产保有税也算是政府调控市场的一个‘次优’选择吧。”这位房产中介公司经理认为。
大户型房产保有税的开征或许也不是件容易事。因为，这一按年征收的税种能否顺利征收在很大程度上取决于人们的纳税意愿。在很多发达国家，政府的税收政策有一个很重要的理念就是“纳税受益”原则，尤其是由地方政府征收的财产税（如不动产税）有很大一部分比例用于政府的社会公众福利开支，并且政府的财政支出是受地方议会监督的，这就在很大程度上化解了民众的抵触情绪，同时也大大降低了税收的征管成本。在我国，税收征管一直强调的是强制性、无偿性、义务性。从房地产领域的税收征管情况看，流转税缴率之所以比较高是因为如果不交税则无法进行产权过户，而房屋租赁的所得税征收率奇低也许与政府缺少强制性的征管手段有关。上个世纪政府废止的自行车捐，或许也是与老百姓纳税意愿不强以及征管成本过高有关。
开征房地产保有税可以说是政府运用税收杠杆进行市场调控的一种新尝试，也可为今后物业税的开征（假定还要征收）获取一些有益的经验，但从根本上讲，房地产税制改革是一个庞大的社会系统工程，需要从全局的角度通盘考虑，才有可能取得进展。 [上一页]
中国证券报 孟坚
