政策严肃性重于合理性 90平米是硬指标
意见稿的合理性
意见稿究竟是怎么违反相关规定的？据参与意见稿的专家说，建设部废止时并没有向他们说明，可能关键在于两个点，一个是对于90平米套型面积的定义，意见稿中对于90平米的理解是套内面积加上本层的公摊，并不是整个楼的公摊，这二者之间有一定的差距；另一个最为重要的是修正系数，意见稿中的90平米设计是以6层的多层住宅为基数，结合地区和楼层差异乘以一定的修正系数。
专家们是从非常理想化的住宅设计角度出发，那么这样的设计是不是有它的合理性？
对于90平米的定义，业内人现在基本上都将它理解成建筑面积，包括套内和公摊。而公摊仅指的是本栋楼的公摊，按相关规定，本小区不直接为业主使用的部分是不能摊的，比如小区的物业、锅炉房等是不能算入公摊的，能摊的有电梯井、电梯机房、消防室等。因此本层公摊还是本栋楼的公摊在雷越姝看来差不了多少，尤其是单栋住宅，他们曾估算过，最多差3%，实际上一般情况下连3%都不高，可能除了本层分摊的面积，剩余整个楼的分摊就是一两百平方米，分到每户就更少了。 “因此还是老老实实按建筑面积好一点。”
对于修正系数，作为户型研究的专家，李小宁认为，北方地区限高，墙体厚，户型都比较大，90平米对北方和南方而言差距就非常大。“90平米这是个比较尴尬的数字，在北方地区，90平米做一居室太大了，三居室比较难，只能做两居室，两居起居室开间最多3.6米、3.7米，也比较紧凑，如果100平米或者98平米做两室两卫还说得过去。在南方地区，比如广州，就可以做到三居室，甚至两个卫生间。因此，如果完全是一个硬尺度的话，对于南北方来说就显得不太平衡。“我们现在房地产市场到这个程度，如果突然拉的太猛大家就难以接受。从未来可持续性发展，三居室是比较适合需求的，从这个角度，我比较同意适当的放开北方地区和调节系数的做法。”
政策严肃性重于合理性
作为开发商，雷越姝自然是欢迎106平米，“从市场角度来说肯定106平米的指标要合理一些”，但是，从宏观角度来看，她仍然觉得应该坚持90平米这个指标，可能90平米对个别市场会比较难做，但从宏观的角度来说确实要维持政策的严肃性，“当你站到一个行业的角度或者站到国民经济的角度看问题之后就不能那么考虑问题，总体来说，我觉得最后废止了106平米这个征求意见稿，从大的方面来说是有它的客观需要的和合理性。”
“目前，政策的严肃性、刚性已经重于公平性、合理性，保持政府的公信力是第一位的。”
虽然这只是一份意见稿，设计要点也只是一份技术参考标准，算不上真正意义上的文件，不过，一旦通过，所有的开发商都将以此作为参考依据，很多项目会自愿依据106的上限执行。
邵念强说，90平米、70%这个政策不是方向性的错误，是战术层面的、是技术层面的，“尽管它不合理，也得把它执行下去，执行五年、十年一定是灾难的，但是两三年这个市场是可以容纳这个政策的。两年以后再调整，政策也有威信，市场也接受，其实可怕的就是不确定性。一旦106平米放开之后，就会变成宏观调控是不是坚持、失败还是成功、原来政策对不对，变成一象征的意义了。”
“这个政策一旦执行的话，首先开发商就要进行所有的规划调整，特别是在我们北方，规划调整会造成房屋上市供应量的断档期，供应量减少，供应量减少需求依然强劲，这样必然导致房价猛涨”贾卧龙说。
“回过头来对整个宏观调控方向质疑。90平米的政策下住房舒适度可能会降低，土地利用率降低，房价成本一定是上升的，单价一定会上升。但90平米、70%更大的意义是总价下降了，对买房人来讲，总价下降的意义实际上远比单价的控制要好得多。
为什么出一个90平米、70%，因为管理层也意识到，老8条、新8条，再国6条，都是一些原则性的东西，没有一个可以考量的标准，决策者出台的时候一定知道有不合理性，但是回过头来看中国的很多东西不拿一刀切是没有办法的，先一刀切切下去，等热的东西凉下来，两三年之后再调整”。
李小宁对此也认同，对于这么大的房地产市场，不用担心出现一大堆90平米的房子，因为咱们的需求量非常大，这一两年的调整并不定有多少。
对于未来的政策走势，雷越姝说，感觉征求意见稿的风波之后，政策的严肃性和延续性都可能大幅度提升。“这对对开发商是件好事，尽管90平米在具体执行的时候有不合理性，但是作为开发商来说我们欢迎政策是持续稳定的，因为政策对于所有开发商来说都是一个大背景，对所有开发商来说是一个前提条件。对于开发商来说你要想在市场上胜出，是在同一政策背景下你比别人具有更强的操盘力，无非就是我在90平米的条件下比赛还是在106平米的条件下比赛，对于开发商群体来说宁可有长期稳定的政策，哪怕这个政策有一定的不合理性，如果说你不停的在变，开发成本、时间成本普遍增加，对市场来说不是好事，对开发商群体不是一件好事，对购房者来说也不是一件好事。”
不过，对于政府，还是希望在处理政策时程序上更为严谨，同时，相关的配套完善以后再公布或出台。90平米的政策为什么出现这么多的波折，曾导致无数悬念和争论，李小宁认为，就是还没有完全成熟、相关的配套政策、细节没有完善就仓促出台。联系到最近的大户型征税的事情，“领导讲了一句话媒体就开始猜，各方就开始揣摩，老百姓就开始议论。建设部出台的应该是配套非常成熟的政策，特别是房地产问题这么敏感的情况下，不是简单的先把一个数据和想法扔出来。” [上一页]
焦点房地产网 子月
意见稿究竟是怎么违反相关规定的？据参与意见稿的专家说，建设部废止时并没有向他们说明，可能关键在于两个点，一个是对于90平米套型面积的定义，意见稿中对于90平米的理解是套内面积加上本层的公摊，并不是整个楼的公摊，这二者之间有一定的差距；另一个最为重要的是修正系数，意见稿中的90平米设计是以6层的多层住宅为基数，结合地区和楼层差异乘以一定的修正系数。
专家们是从非常理想化的住宅设计角度出发，那么这样的设计是不是有它的合理性？
对于90平米的定义，业内人现在基本上都将它理解成建筑面积，包括套内和公摊。而公摊仅指的是本栋楼的公摊，按相关规定，本小区不直接为业主使用的部分是不能摊的，比如小区的物业、锅炉房等是不能算入公摊的，能摊的有电梯井、电梯机房、消防室等。因此本层公摊还是本栋楼的公摊在雷越姝看来差不了多少，尤其是单栋住宅，他们曾估算过，最多差3%，实际上一般情况下连3%都不高，可能除了本层分摊的面积，剩余整个楼的分摊就是一两百平方米，分到每户就更少了。 “因此还是老老实实按建筑面积好一点。”
对于修正系数，作为户型研究的专家，李小宁认为，北方地区限高，墙体厚，户型都比较大，90平米对北方和南方而言差距就非常大。“90平米这是个比较尴尬的数字，在北方地区，90平米做一居室太大了，三居室比较难，只能做两居室，两居起居室开间最多3.6米、3.7米，也比较紧凑，如果100平米或者98平米做两室两卫还说得过去。在南方地区，比如广州，就可以做到三居室，甚至两个卫生间。因此，如果完全是一个硬尺度的话，对于南北方来说就显得不太平衡。“我们现在房地产市场到这个程度，如果突然拉的太猛大家就难以接受。从未来可持续性发展，三居室是比较适合需求的，从这个角度，我比较同意适当的放开北方地区和调节系数的做法。”
政策严肃性重于合理性
作为开发商，雷越姝自然是欢迎106平米，“从市场角度来说肯定106平米的指标要合理一些”，但是，从宏观角度来看，她仍然觉得应该坚持90平米这个指标，可能90平米对个别市场会比较难做，但从宏观的角度来说确实要维持政策的严肃性，“当你站到一个行业的角度或者站到国民经济的角度看问题之后就不能那么考虑问题，总体来说，我觉得最后废止了106平米这个征求意见稿，从大的方面来说是有它的客观需要的和合理性。”
“目前，政策的严肃性、刚性已经重于公平性、合理性，保持政府的公信力是第一位的。”
虽然这只是一份意见稿，设计要点也只是一份技术参考标准，算不上真正意义上的文件，不过，一旦通过，所有的开发商都将以此作为参考依据，很多项目会自愿依据106的上限执行。
邵念强说，90平米、70%这个政策不是方向性的错误，是战术层面的、是技术层面的，“尽管它不合理，也得把它执行下去，执行五年、十年一定是灾难的，但是两三年这个市场是可以容纳这个政策的。两年以后再调整，政策也有威信，市场也接受，其实可怕的就是不确定性。一旦106平米放开之后，就会变成宏观调控是不是坚持、失败还是成功、原来政策对不对，变成一象征的意义了。”
“这个政策一旦执行的话，首先开发商就要进行所有的规划调整，特别是在我们北方，规划调整会造成房屋上市供应量的断档期，供应量减少，供应量减少需求依然强劲，这样必然导致房价猛涨”贾卧龙说。
“回过头来对整个宏观调控方向质疑。90平米的政策下住房舒适度可能会降低，土地利用率降低，房价成本一定是上升的，单价一定会上升。但90平米、70%更大的意义是总价下降了，对买房人来讲，总价下降的意义实际上远比单价的控制要好得多。
为什么出一个90平米、70%，因为管理层也意识到，老8条、新8条，再国6条，都是一些原则性的东西，没有一个可以考量的标准，决策者出台的时候一定知道有不合理性，但是回过头来看中国的很多东西不拿一刀切是没有办法的，先一刀切切下去，等热的东西凉下来，两三年之后再调整”。
李小宁对此也认同，对于这么大的房地产市场，不用担心出现一大堆90平米的房子，因为咱们的需求量非常大，这一两年的调整并不定有多少。
对于未来的政策走势，雷越姝说，感觉征求意见稿的风波之后，政策的严肃性和延续性都可能大幅度提升。“这对对开发商是件好事，尽管90平米在具体执行的时候有不合理性，但是作为开发商来说我们欢迎政策是持续稳定的，因为政策对于所有开发商来说都是一个大背景，对所有开发商来说是一个前提条件。对于开发商来说你要想在市场上胜出，是在同一政策背景下你比别人具有更强的操盘力，无非就是我在90平米的条件下比赛还是在106平米的条件下比赛，对于开发商群体来说宁可有长期稳定的政策，哪怕这个政策有一定的不合理性，如果说你不停的在变，开发成本、时间成本普遍增加，对市场来说不是好事，对开发商群体不是一件好事，对购房者来说也不是一件好事。”
不过，对于政府，还是希望在处理政策时程序上更为严谨，同时，相关的配套完善以后再公布或出台。90平米的政策为什么出现这么多的波折，曾导致无数悬念和争论，李小宁认为，就是还没有完全成熟、相关的配套政策、细节没有完善就仓促出台。联系到最近的大户型征税的事情，“领导讲了一句话媒体就开始猜，各方就开始揣摩，老百姓就开始议论。建设部出台的应该是配套非常成熟的政策，特别是房地产问题这么敏感的情况下，不是简单的先把一个数据和想法扔出来。” [上一页]
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