房价不单纯是供求问题 07年房价阶段性上涨成必然
日前参加一个房地产论坛，有一位经济学家讲，经济社会的所有问题都可以归结为“供”和“求”。理论研究学者或许可以这样下论断，但是我们都知道所有经济模型的推论总要有一堆的假设条件，什么完全竞争啊，充分就业啊，往往都是一些现实中难以到达的理想境界。
以笔者以市场参与者的角度看，这房价问题就不是独立存在的，供求关系固然会影响房价涨跌，但单纯由供求关系来判断，却不能说清楚房价这回事儿。
一、理解06年房价的关键：宏观调控没有错
通过2006年这一年的宏观调控，投资规模增幅有所下降，在一定程度上对房地产价值有促进上涨的作用。因为投资下降，就意味着供应下降，而市场的需求并没有减少，供不应求的现象确实造成了房价上涨。
那么能因此就认为宏观调控是错的，是失败的吗？先回答一个问题，为什么要控制投资规模？我们要跳出房地产这个框框来看看这个问题。一直以来，有两只轮子在推动国内经济发展，一只是对外贸易，一只是国内需求。在对外贸易方面，外贸增长快币值就会有压力，因此需要控制国内的投资速度。在这方面宏观调控是达到了目的。
再来看看宏观调控起了什么作用，除去前面提到的投资规模增幅下降以外，宏观调控还在土地出让方面加强了管理，令土地出让更加公开化透明化。
在未来的一年里，中央经济工作的总体方向应该是以加强和改善宏观调控为主，总体的调子就是调整结构、多层次保障、加强监管，这些工作会在两个方向上加强，一个是以建设部为主的产业部门方向，一个是以人民银行为主的金融部门方向。
而2007年的宏观调控有几点是需要坚持的，首先是要坚持90/70政策，这个政策是2006年房地产价格上涨的主要因素之一，大家普遍认为未来大户型供应减少，青岛无忧房网 www.51fdc.com因此推动了大户型价格上涨，也成为房价上涨的领头羊。90/70政策的作用会在2008年以后发生作用，届时小户型供应增多，而大户型减少，在价格方面会有一定的抑制作用。所以这个政策必须要坚持下去，而关于小户型课题的研究，以及小户型如何向中大户型过渡，也会成为今后主要的思考方向。
第二个要坚持的，就是公共房屋体系。目前公共房屋没有起到作用的原因，在于供应太少，不能有效完成社会保障的任务，影响到了社会情绪的变化，所以2007年应该加强廉租屋和经济房的供应。
另外需要坚持的，就是对已经出台的政策加强监管，比如禁地令。此外，2007年可能会出台一些新的政策，如大户型保有税，这项政策在征集意见时，遭到80%网民反对，这可能会使得政策迈步较小，但启动是势在必行的。
理清了宏观调控的思路和作用，就不难得出以下共识，第一，2006年房价上涨确实是因为供需不平衡造成，因此加大供应成了大家基本的共识。第二，要完善税收，税收体系应该作为整体来考虑，不能再头痛医头脚痛医脚。
二、预测07年房价的关键：用数字说话
2007年的房价是涨是跌呢？关于房价，要用几个数字来说话。首先看土地供应量，土地供应对房地产市场发生影响是在三年后形成，在建工程量能够影响两年内的市场，而批准预售影响到当年的市场。因此分别追踪这些数据，就可以分析出房地产走向。举个例子，2003年深圳关内土地开始紧缩供应，这不仅造成了2006年房价的上涨，也会导致2007年供应不足。而在另一个方面，银行又在加大力度推广个贷，不断放大需求，这等于加剧了原来就很突出的供需矛盾。
第二个要看的数字是币值。目前来说，人民币的价值还是被低估的，而人民币币值是衡量价格高低的尺子，当尺子缩水时，表象就是房地产价格在升高。07年虽然国际上对人民币升值的压力很大，但有关专家纷纷预测币值不会升得很快，这就会造成一个现象：钱太多了。也是放大需求的一个因素。
从这些数字可以看出，在世联主营业务范围内（珠三角、长三角、环渤海区域）房价的阶段性上涨是必然的。
焦点博客 陈劲松
以笔者以市场参与者的角度看，这房价问题就不是独立存在的，供求关系固然会影响房价涨跌，但单纯由供求关系来判断，却不能说清楚房价这回事儿。
一、理解06年房价的关键：宏观调控没有错
通过2006年这一年的宏观调控，投资规模增幅有所下降，在一定程度上对房地产价值有促进上涨的作用。因为投资下降，就意味着供应下降，而市场的需求并没有减少，供不应求的现象确实造成了房价上涨。
那么能因此就认为宏观调控是错的，是失败的吗？先回答一个问题，为什么要控制投资规模？我们要跳出房地产这个框框来看看这个问题。一直以来，有两只轮子在推动国内经济发展，一只是对外贸易，一只是国内需求。在对外贸易方面，外贸增长快币值就会有压力，因此需要控制国内的投资速度。在这方面宏观调控是达到了目的。
再来看看宏观调控起了什么作用，除去前面提到的投资规模增幅下降以外，宏观调控还在土地出让方面加强了管理，令土地出让更加公开化透明化。
在未来的一年里，中央经济工作的总体方向应该是以加强和改善宏观调控为主，总体的调子就是调整结构、多层次保障、加强监管，这些工作会在两个方向上加强，一个是以建设部为主的产业部门方向，一个是以人民银行为主的金融部门方向。
而2007年的宏观调控有几点是需要坚持的，首先是要坚持90/70政策，这个政策是2006年房地产价格上涨的主要因素之一，大家普遍认为未来大户型供应减少，青岛无忧房网 www.51fdc.com因此推动了大户型价格上涨，也成为房价上涨的领头羊。90/70政策的作用会在2008年以后发生作用，届时小户型供应增多，而大户型减少，在价格方面会有一定的抑制作用。所以这个政策必须要坚持下去，而关于小户型课题的研究，以及小户型如何向中大户型过渡，也会成为今后主要的思考方向。
第二个要坚持的，就是公共房屋体系。目前公共房屋没有起到作用的原因，在于供应太少，不能有效完成社会保障的任务，影响到了社会情绪的变化，所以2007年应该加强廉租屋和经济房的供应。
另外需要坚持的，就是对已经出台的政策加强监管，比如禁地令。此外，2007年可能会出台一些新的政策，如大户型保有税，这项政策在征集意见时，遭到80%网民反对，这可能会使得政策迈步较小，但启动是势在必行的。
理清了宏观调控的思路和作用，就不难得出以下共识，第一，2006年房价上涨确实是因为供需不平衡造成，因此加大供应成了大家基本的共识。第二，要完善税收，税收体系应该作为整体来考虑，不能再头痛医头脚痛医脚。
二、预测07年房价的关键：用数字说话
2007年的房价是涨是跌呢？关于房价，要用几个数字来说话。首先看土地供应量，土地供应对房地产市场发生影响是在三年后形成，在建工程量能够影响两年内的市场，而批准预售影响到当年的市场。因此分别追踪这些数据，就可以分析出房地产走向。举个例子，2003年深圳关内土地开始紧缩供应，这不仅造成了2006年房价的上涨，也会导致2007年供应不足。而在另一个方面，银行又在加大力度推广个贷，不断放大需求，这等于加剧了原来就很突出的供需矛盾。
第二个要看的数字是币值。目前来说，人民币的价值还是被低估的，而人民币币值是衡量价格高低的尺子，当尺子缩水时，表象就是房地产价格在升高。07年虽然国际上对人民币升值的压力很大，但有关专家纷纷预测币值不会升得很快，这就会造成一个现象：钱太多了。也是放大需求的一个因素。
从这些数字可以看出，在世联主营业务范围内（珠三角、长三角、环渤海区域）房价的阶段性上涨是必然的。
焦点博客 陈劲松
