一个主作房地产信贷的银行信贷员看房价涨跌
做了房地产信贷五年了，实在是看不下去有的人的胡言乱语道听途说了，讲讲自己的看法，或许客观，或许片面，或许偏执，仁者见仁，智者见智。请看官们不吝赐教，但望发乎情，止乎礼。
经过几年的锻炼洗礼，大家应该也能看出谢端倪了，2003年还是2004年忘记了，121号文出来，要求四证不齐自有资金不足35％的开发商不许放贷，导致开发商从银行拿不到钱，只能去市场狠捞－提价吧，无论有无预售证都要销售回款；然后政策又说：建委开始网上签约，让没有预售证的房子买不出去，好，于是手里有地的纷纷高价把地皮转手，可是每多转一道手地就溢价一次，最后不都是百姓买单吗？
接下来，国六条等政策纷纷洋洋下来了，土地招牌挂也走入市场了，事实我们受益了吗？我来算算看：一级开发和二级开发分开以后，作拆迁的时傻子，因为利润只有8％；一级开发以后，新名堂就出来了，比方说吧，一块地，上面住满了老百姓，A去拆迁，花了10亿，七通一平以后，地还土地储备中心，储备中心以10亿八千万的价格为底价挂牌拍卖，这时候好戏上演了，会有许多开发商来举牌，成交价格会高出地价许多许多，但是，即使最终成交价是108亿，一级开发商A也是只得到了10亿八千万回家去了。108亿减去10亿八千万的部分就归了土地储备中心了。然后就是二级开发商算算成本，加上建安和市政，加上利润，开盘销售。价格会降才见鬼呢。但是这里面的利润去了哪里，土地储备中心才知道。
再来讲大环境，现在开发商没有不贷款的，贷多少呢？银行的两个依据就是抵押物（土地）评估值和资金缺口孰低的原则，评估值会参考成交价的，所以房价决不能跌，一旦跌了，银行的抵押物将不足值，开发商销售收入减少将影响还贷，开发商不还钱直接影响银行资产质量和金融稳定，金融稳定是社会稳定发展的前充要条件。。。
结论是：不能跌。
其次，2006年下半年开始，股市复苏，三季度，银监局开始严肃检查：未封顶楼盘严禁发放按揭款！！于是各家银行都在四季度基本停下了按揭的脚步，但是再看银行报表的业绩：四季度个贷是不降反升的，原因呢？由于股市大红，很多银行内部员工将自有房产抵押贷款流向股市盈利，我的小环境里这样作的银行员工比例大的惊人，加上银行也支持这样作，还顺势推出同名转按－－就是没还完按揭，但是可以将以前还的部分技术取现。所以，银行资产又和股市基金有了千丝万缕的联系，股市跌，银行资产质量和金融稳定受影响，金融稳定是社会稳定发展的前充要条件。。。
结论是：股市也不会大跌。。。。
只要银行股市坚挺，开发商的资金来源就有保证，开发商有钱，土地储备中心才能拿到溢价款，所以，储备中心就从根上不希望房价跌。。。。
结论是：房价不会跌的。。。直到政府担心过高房价影响稳定，影响安定团结的时候。。。。。。
粗浅看法，或许旁辟，欢迎指正。
焦点房地产网-谈房论市-业内论坛
经过几年的锻炼洗礼，大家应该也能看出谢端倪了，2003年还是2004年忘记了，121号文出来，要求四证不齐自有资金不足35％的开发商不许放贷，导致开发商从银行拿不到钱，只能去市场狠捞－提价吧，无论有无预售证都要销售回款；然后政策又说：建委开始网上签约，让没有预售证的房子买不出去，好，于是手里有地的纷纷高价把地皮转手，可是每多转一道手地就溢价一次，最后不都是百姓买单吗？
接下来，国六条等政策纷纷洋洋下来了，土地招牌挂也走入市场了，事实我们受益了吗？我来算算看：一级开发和二级开发分开以后，作拆迁的时傻子，因为利润只有8％；一级开发以后，新名堂就出来了，比方说吧，一块地，上面住满了老百姓，A去拆迁，花了10亿，七通一平以后，地还土地储备中心，储备中心以10亿八千万的价格为底价挂牌拍卖，这时候好戏上演了，会有许多开发商来举牌，成交价格会高出地价许多许多，但是，即使最终成交价是108亿，一级开发商A也是只得到了10亿八千万回家去了。108亿减去10亿八千万的部分就归了土地储备中心了。然后就是二级开发商算算成本，加上建安和市政，加上利润，开盘销售。价格会降才见鬼呢。但是这里面的利润去了哪里，土地储备中心才知道。
再来讲大环境，现在开发商没有不贷款的，贷多少呢？银行的两个依据就是抵押物（土地）评估值和资金缺口孰低的原则，评估值会参考成交价的，所以房价决不能跌，一旦跌了，银行的抵押物将不足值，开发商销售收入减少将影响还贷，开发商不还钱直接影响银行资产质量和金融稳定，金融稳定是社会稳定发展的前充要条件。。。
结论是：不能跌。
其次，2006年下半年开始，股市复苏，三季度，银监局开始严肃检查：未封顶楼盘严禁发放按揭款！！于是各家银行都在四季度基本停下了按揭的脚步，但是再看银行报表的业绩：四季度个贷是不降反升的，原因呢？由于股市大红，很多银行内部员工将自有房产抵押贷款流向股市盈利，我的小环境里这样作的银行员工比例大的惊人，加上银行也支持这样作，还顺势推出同名转按－－就是没还完按揭，但是可以将以前还的部分技术取现。所以，银行资产又和股市基金有了千丝万缕的联系，股市跌，银行资产质量和金融稳定受影响，金融稳定是社会稳定发展的前充要条件。。。
结论是：股市也不会大跌。。。。
只要银行股市坚挺，开发商的资金来源就有保证，开发商有钱，土地储备中心才能拿到溢价款，所以，储备中心就从根上不希望房价跌。。。。
结论是：房价不会跌的。。。直到政府担心过高房价影响稳定，影响安定团结的时候。。。。。。
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