潘石屹博客：总结的影响房价的六个因素
二、总结的影响房价的六个因素
这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房价下跌的力量。
首先，是中国经济持续快速的增长。中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济发展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最安全的国家。在这样的环境和氛围中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。
其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。。在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。
第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供应量在增加，但是比不上市场需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面积2288万平方米，比2005年仅仅增长了3.2%，远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米，是当年销售面积的五分之一；2005年公开出让土地433万平方米，也是当年销售面积的五分之一；2006年公开出让土地面积是824万平方米，是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大部分在三环之外。另外，市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收（现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%），也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。
第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌，有实力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供应量自然就会减少。
第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场，中国人没有其他投资的渠道，只能在房子和股票中选择，而在房子和股票中，更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有安全感，首先想到的是给他们准备一套房子，儿女们能有一套房子，成了成家立业的基础，有了房子，老人的心里就踏实了。反过来，儿女们对父母的孝顺也表现在房子上，儿女们也希望自己能有一套房子，把年迈的父母接到城里来，接到自己身边，方便照顾。房子牵挂多少心，房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。
第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购买限价商品房？如何购买？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。
第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。否则，停半年的工，北京市场上房子的供应量更少了，房价不涨得更快了吗？
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这几年促使房价总体上涨的原因到底是什么呢？未来还会有一些什么样的原因影响房价呢？房价在市场中总是上涨力量和下跌两种力量相互作用，达成平衡妥协的结果。我们看一看，在2007年哪些因素是推高房价的力量，哪些是推动房价下跌的力量。
首先，是中国经济持续快速的增长。中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济发展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最安全的国家。在这样的环境和氛围中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。
其次，是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。。在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。
第三，近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上，看房子的供应量在增加，但是比不上市场需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面积2288万平方米，比2005年仅仅增长了3.2%，远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米，是当年销售面积的五分之一；2005年公开出让土地433万平方米，也是当年销售面积的五分之一；2006年公开出让土地面积是824万平方米，是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积，是可比的，并且这些出让土地大部分在三环之外。另外，市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年，不断地增加二手房在流通环节的税收（现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%），也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。
第四，最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来，一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩，这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少，2007年更是如此，这并不利于房价的回落，这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军，是推动房价走低的主要力量，他们没有品牌，也没有足够的资金实力，只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌，有实力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税，这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量，因为生产的厂家都不存在了，产品就更加无法制造出来，没有房地产商，房子的供应量自然就会减少。
第五，从中国人的消费观念上来看，中国人过了许多年的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。购买房子大多是为了投资，而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场，中国人没有其他投资的渠道，只能在房子和股票中选择，而在房子和股票中，更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有安全感，首先想到的是给他们准备一套房子，儿女们能有一套房子，成了成家立业的基础，有了房子，老人的心里就踏实了。反过来，儿女们对父母的孝顺也表现在房子上，儿女们也希望自己能有一套房子，把年迈的父母接到城里来，接到自己身边，方便照顾。房子牵挂多少心，房子对很多人的意义已经不只是居住，而是获得生活安全感的重要基础。
第六，北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房，一共两千万平方米。北京每年销售面积约两千万平方米。在未来三年，这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的价位，将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。这么大的供应量如果能如期地推向市场，会成为拉低中低档房房价的重要力量。经济适用房政策已经很明确，但这一千万平方米的限价高品房政策还没有出台，外地人可不可以购买限价商品房？如何购买？限价商品房如何再交易？发什么样的房产证？这些都有待明确。
第七，在去年，曾有传言说，在2008年奥运会期间，北京市政府要让工地停工，谣言传得有鼻子有眼儿。今年初，北京市政府正式澄清了谣言，08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价，并且增加市场上房子的供应量。否则，停半年的工，北京市场上房子的供应量更少了，房价不涨得更快了吗？
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