潘石屹博客：北京的房价分布像一条大头鱼
一、北京的房价分布像一条大头鱼。低档房是头，中高档房是腰，高档房是尾。
平均房价其实是不能说明任何问题的，它的涨或跌同样不能说明问题。以北京为例，去年销售了2011亿元的房屋，在这些房屋中有住宅，也有写字楼、商铺，最高销售价格是大钟寺国际广场，它的单价突破了每平方米4.6万元；其次就是华远开发的昆仑公寓和银泰中心，均价也在每平方米4万元以上；同样是在北京市管辖范围之内，还有一些项目均价在每平方米2000元以下，如昌平的清秀园、佳莲小区、温泉花园等等。同样是房子，但是商铺、写字楼，星级饭店和普通住宅这些不同的物业类型间却完全没有关系，不能看成同一类产品，它们在市场上的价格相差超过20倍，甚至更多，取它们的平均值来看房价的涨跌显然是没有意义的。现在，全社会关注的重点是住宅的价格，特别是住宅中中低档房的价格变化，中低档住宅的价格变化真正影响到那些困难家庭的生活。
既然平均房价不能说明市场上房屋价格的变化，那什么能够说明房地产市场的变化呢？首先，要把不同用途的房屋分开，现在政府房屋交易的网络数据已经完全可以把这些产品分开进行统计，并能做到及时向社会公布它们价格的变化。除经济适用房的价格是政府制定后固定不变之外，政府应该及时地公布每个城市和每个城市不同区域内房价的变化，越是能够及时地公开，才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息，让这些购房人进行正确的判断和决策。因为现在国内大部分城市，政府都实现了房屋销售的网上签约，甚至可以像股票市场一样公布每天房屋出售的变化情况。在最近两年出台的对房地产宏观调控的政策中，中央政府每次都在强调政府要给市场提供准确、真实、透明的信息。这些信息，是房地产市场发展重要保证，没这些数据房地产市场就像瞎子摸象一样，找不到问题所在。
这里，我以北京2005年和2006年的销售情况为例，对房价的分布情况做了一个简单分析。
2005年不同价位房屋的销售面积分布情况经我们计算后发现，它们是呈对数正态分布，即低档房屋销售面积是一个大头，后面拖着高价位房子形成的长长的尾巴，像一条大头鱼一样。我们看到越是高档房，销售面积就越少。我们还通过分析其他城市不同年份的房价和销售面积发现，房价与销售面积的分布基本都是呈对数正态分布的规律。
图一：北京市2005年房价和销售面积分布图。
从图一可以看出，4000元以下价位的销售面积很少；但在每平方米6000—7000元的销售面积非常大，接近450万平方米的成交量；而在每平方米13000—14000元的价位从分布上看又是一个低谷；到了每平方米15000元平方米左右，又形成一个成交量的高峰。总体来看，2005年北京房屋销售面积2216万平方米，销售额1670亿元，平均价格7534元每平方米。
再看一下图二，2006年北京市房价和销售面积的分布图。这条对数正态分布曲线与2005年比较扁平多了。即低档房销售面积增加了，高档房的销售面积也增加了，相对来说，中档房的销售面积减少了，但因为高档房的销售面积增加更为明显，所以拉动了总体价格的上升。
图二：2006年北京市房价和销售面积的分布图。
把2005年和2006年北京房价和销售面积的数据叠加起来，图三，2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图。我们将更清楚地看到它们的变化趋势：
1、低价位房子增加了，即每平方米3000元以下的房子有了显著增加。
2、每平方米6000—7000元这个区间的中档房子销售面积下跌了接近40%。
3、在2005年出现的每平方米13000—14000元的低谷在2006年被填平了。
4、出现了一个销售价格每平方米42000元以上的孤岛，这个孤岛主要是由三个项目构成：即大钟寺国际广场、昆仑公寓和银泰中心。
图三：2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图
从图三中可以清楚地看到北京房地产市场2005年和2006年的房价变化。
把2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布用曲线图形来描述，在不同的房屋价位上，用股票市场的涨跌线表示出来，红线表示销售面积增加，绿线表示减少，在房价6000-7000元/平方米的区间里，2006年比2005年在销售面积上有很大的减少。如果还用“大头鱼”来形象描述05年、06年的房价分布的变化趋势，那就是说，这条鱼的头略有缩小，腰和尾巴在变粗。
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平均房价其实是不能说明任何问题的，它的涨或跌同样不能说明问题。以北京为例，去年销售了2011亿元的房屋，在这些房屋中有住宅，也有写字楼、商铺，最高销售价格是大钟寺国际广场，它的单价突破了每平方米4.6万元；其次就是华远开发的昆仑公寓和银泰中心，均价也在每平方米4万元以上；同样是在北京市管辖范围之内，还有一些项目均价在每平方米2000元以下，如昌平的清秀园、佳莲小区、温泉花园等等。同样是房子，但是商铺、写字楼，星级饭店和普通住宅这些不同的物业类型间却完全没有关系，不能看成同一类产品，它们在市场上的价格相差超过20倍，甚至更多，取它们的平均值来看房价的涨跌显然是没有意义的。现在，全社会关注的重点是住宅的价格，特别是住宅中中低档房的价格变化，中低档住宅的价格变化真正影响到那些困难家庭的生活。
既然平均房价不能说明市场上房屋价格的变化，那什么能够说明房地产市场的变化呢？首先，要把不同用途的房屋分开，现在政府房屋交易的网络数据已经完全可以把这些产品分开进行统计，并能做到及时向社会公布它们价格的变化。除经济适用房的价格是政府制定后固定不变之外，政府应该及时地公布每个城市和每个城市不同区域内房价的变化，越是能够及时地公开，才能够及时给购房人提供真实、准确、透明的信息，让这些购房人进行正确的判断和决策。因为现在国内大部分城市，政府都实现了房屋销售的网上签约，甚至可以像股票市场一样公布每天房屋出售的变化情况。在最近两年出台的对房地产宏观调控的政策中，中央政府每次都在强调政府要给市场提供准确、真实、透明的信息。这些信息，是房地产市场发展重要保证，没这些数据房地产市场就像瞎子摸象一样，找不到问题所在。
这里，我以北京2005年和2006年的销售情况为例，对房价的分布情况做了一个简单分析。
2005年不同价位房屋的销售面积分布情况经我们计算后发现，它们是呈对数正态分布，即低档房屋销售面积是一个大头，后面拖着高价位房子形成的长长的尾巴，像一条大头鱼一样。我们看到越是高档房，销售面积就越少。我们还通过分析其他城市不同年份的房价和销售面积发现，房价与销售面积的分布基本都是呈对数正态分布的规律。
图一：北京市2005年房价和销售面积分布图。
从图一可以看出，4000元以下价位的销售面积很少；但在每平方米6000—7000元的销售面积非常大，接近450万平方米的成交量；而在每平方米13000—14000元的价位从分布上看又是一个低谷；到了每平方米15000元平方米左右，又形成一个成交量的高峰。总体来看，2005年北京房屋销售面积2216万平方米，销售额1670亿元，平均价格7534元每平方米。
再看一下图二，2006年北京市房价和销售面积的分布图。这条对数正态分布曲线与2005年比较扁平多了。即低档房销售面积增加了，高档房的销售面积也增加了，相对来说，中档房的销售面积减少了，但因为高档房的销售面积增加更为明显，所以拉动了总体价格的上升。
图二：2006年北京市房价和销售面积的分布图。
把2005年和2006年北京房价和销售面积的数据叠加起来，图三，2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图。我们将更清楚地看到它们的变化趋势：
1、低价位房子增加了，即每平方米3000元以下的房子有了显著增加。
2、每平方米6000—7000元这个区间的中档房子销售面积下跌了接近40%。
3、在2005年出现的每平方米13000—14000元的低谷在2006年被填平了。
4、出现了一个销售价格每平方米42000元以上的孤岛，这个孤岛主要是由三个项目构成：即大钟寺国际广场、昆仑公寓和银泰中心。
图三：2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布图
从图三中可以清楚地看到北京房地产市场2005年和2006年的房价变化。
把2005年和2006年北京市房价和销售面积的分布用曲线图形来描述，在不同的房屋价位上，用股票市场的涨跌线表示出来，红线表示销售面积增加，绿线表示减少，在房价6000-7000元/平方米的区间里，2006年比2005年在销售面积上有很大的减少。如果还用“大头鱼”来形象描述05年、06年的房价分布的变化趋势，那就是说，这条鱼的头略有缩小，腰和尾巴在变粗。
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