房价为何不听话 宏观调控后遗症终将导致崩盘？
在“2008效应”下，自2006年中开始，北京开发商均加大了对现有土地储备项目的开发。其中，2006年1月－10月的新开工面积，较2005年同期提升14％。据伟业顾问公司预测，2007年北京有效供给住宅面积将达2145万平方米，比2006年增加50％。
但是，预售面积的大幅增长会导致房价下跌吗？答案是不一定，因为土地成本还在攀高。房价的构成主要包括房屋开发成本（包括建设成本税收等）和土地成本。前者一般在1000元/平方米至4000元/平方米间，历年变化不大，地价则相反。2006年1月－10月，北京住宅用地平均土地价格为3463元/平方米，比2005年的2546元/平米方增长36％。
“崩盘”可能？
对土地增值与人民币升值的双重预期，构成了热钱涌入中国房地产市场的动因。但是，与资金快速进出房市相对应的是资金在房地产开发中的低效率运转。
房地产开发周期一般为两年左右。开发商一半以上的先期投入来自银行信贷，银行与地产商这一利益共同体对土地持续升值的信心，令这一开发周期进一步延长。大部分地产龙头企业均囤积大量土地。在房地产行业，另一条不成文的潜规则是先盖再付款，前期投入由施工方垫付，这也主要来自施工方对土地和房产增值的预期。
也就是说，归根溯源，银行、地产商与施工方的利益驱动均主要来自于对未来土地升值的预期，土地增值会令房地产项目的利润远高于其他行业。
在操盘过程中，开发商更有多种方式来降低资金压力，而不必依靠实际销售回笼资金。例如通过内部认购的方式，合法的项目转让，发行信托、固定资产抵押，乃至假按揭等，有多种途径套现。
这种资金运转模式，是导致地产商囤地囤房的主因。有数据显示，北京至今仍有近8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如全部开发成住宅，可卖到2015年。至2006年10月，商品房空置面积为893.9万平方米，同期竣工面积仅为1433万平方米，而2005年的数字为3771万平米。
另一方面，与房价飙升形成鲜明对比的，是商品房新开工面积近年来开始递减。2004年该数字为3054万平方米，2005年为2966万平方米，2006年仅为2164万平方米。
可见，在土地形成住宅实际销售的整个过程中，对土地升值的预期，始终主宰着各个利益方的行为。对这一预期的任何一点风吹草动都会引发市场恐慌，这由土地增值税政策出台对地产股引发的震荡可见一斑。
这种土地供应稀缺，因而长远来看持续增值的信念来源，是开发商认为中国房价持续升高的梦想之源。
在他们看来，人多地少的国情，以及城市的聚合效应，构成了土地升值的基础，其发展瓶颈会一直延续至城市老龄化——届时，独生子女继承大量房产将构成对房价的最大威胁，但这至少要20年后才可能出现。
不过，这一论点忽略了一个更朴素的因素，那便是房价上涨是否会超过买方承受能力的极限？
在上述长期预期和短期人为因素影响下不断翻倍升值的土地，一旦超过消费者的承受能力，则很可能在上升到某个高点后迅速崩溃。
北京常住人口的购房冲动正在下降。北京市发改委的《2006年房地产蓝皮书》显示：2005年，北京全市普通商品住宅交易中外省市个人购买占36.8％；公寓别墅交易中，外省市个人购买占39.2％，已超过本市个人购买的比重（38.4％）。
这种下降与房价水平和个人信贷压力有关。有学者计算，如以2006年北京平均商品住房销售价格近8000元/平方米计算，购买一套符合“国策标准”的90平方米的住房，其每套价格为72万元，加上契税、公共维修基金等为74.52万元。再根据2006年1月－7月的统计数据，预计今年每个家庭（2.8人）的可支配收入为56515元，住房价格与城市居民家庭可支配收入的比值约为13∶1。如果按照两成首付和6.84％的房贷利率抵押贷款20年，每月需要归还月供4042元，约为家庭月收入4710元的85.8％。个人住房信贷面临着极高的风险。
不过，中国向来缺乏对房屋实际销售数字等基础数据的权威统计，这也使得各种对房价的预测都显得不够有说服力。
2006年下半年的房价走势，也许还不足以说明宏观调控措施的完全失效。但只要政府仍然扮演着土地控制者的角色，同时又担负着稳定市场的监管职责，调控便可能永远无法摆脱利益趋动与抑制风险的悖论。 [上一页]
《财经》杂志 张映光
但是，预售面积的大幅增长会导致房价下跌吗？答案是不一定，因为土地成本还在攀高。房价的构成主要包括房屋开发成本（包括建设成本税收等）和土地成本。前者一般在1000元/平方米至4000元/平方米间，历年变化不大，地价则相反。2006年1月－10月，北京住宅用地平均土地价格为3463元/平方米，比2005年的2546元/平米方增长36％。
“崩盘”可能？
对土地增值与人民币升值的双重预期，构成了热钱涌入中国房地产市场的动因。但是，与资金快速进出房市相对应的是资金在房地产开发中的低效率运转。
房地产开发周期一般为两年左右。开发商一半以上的先期投入来自银行信贷，银行与地产商这一利益共同体对土地持续升值的信心，令这一开发周期进一步延长。大部分地产龙头企业均囤积大量土地。在房地产行业，另一条不成文的潜规则是先盖再付款，前期投入由施工方垫付，这也主要来自施工方对土地和房产增值的预期。
也就是说，归根溯源，银行、地产商与施工方的利益驱动均主要来自于对未来土地升值的预期，土地增值会令房地产项目的利润远高于其他行业。
在操盘过程中，开发商更有多种方式来降低资金压力，而不必依靠实际销售回笼资金。例如通过内部认购的方式，合法的项目转让，发行信托、固定资产抵押，乃至假按揭等，有多种途径套现。
这种资金运转模式，是导致地产商囤地囤房的主因。有数据显示，北京至今仍有近8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如全部开发成住宅，可卖到2015年。至2006年10月，商品房空置面积为893.9万平方米，同期竣工面积仅为1433万平方米，而2005年的数字为3771万平米。
另一方面，与房价飙升形成鲜明对比的，是商品房新开工面积近年来开始递减。2004年该数字为3054万平方米，2005年为2966万平方米，2006年仅为2164万平方米。
可见，在土地形成住宅实际销售的整个过程中，对土地升值的预期，始终主宰着各个利益方的行为。对这一预期的任何一点风吹草动都会引发市场恐慌，这由土地增值税政策出台对地产股引发的震荡可见一斑。
这种土地供应稀缺，因而长远来看持续增值的信念来源，是开发商认为中国房价持续升高的梦想之源。
在他们看来，人多地少的国情，以及城市的聚合效应，构成了土地升值的基础，其发展瓶颈会一直延续至城市老龄化——届时，独生子女继承大量房产将构成对房价的最大威胁，但这至少要20年后才可能出现。
不过，这一论点忽略了一个更朴素的因素，那便是房价上涨是否会超过买方承受能力的极限？
在上述长期预期和短期人为因素影响下不断翻倍升值的土地，一旦超过消费者的承受能力，则很可能在上升到某个高点后迅速崩溃。
北京常住人口的购房冲动正在下降。北京市发改委的《2006年房地产蓝皮书》显示：2005年，北京全市普通商品住宅交易中外省市个人购买占36.8％；公寓别墅交易中，外省市个人购买占39.2％，已超过本市个人购买的比重（38.4％）。
这种下降与房价水平和个人信贷压力有关。有学者计算，如以2006年北京平均商品住房销售价格近8000元/平方米计算，购买一套符合“国策标准”的90平方米的住房，其每套价格为72万元，加上契税、公共维修基金等为74.52万元。再根据2006年1月－7月的统计数据，预计今年每个家庭（2.8人）的可支配收入为56515元，住房价格与城市居民家庭可支配收入的比值约为13∶1。如果按照两成首付和6.84％的房贷利率抵押贷款20年，每月需要归还月供4042元，约为家庭月收入4710元的85.8％。个人住房信贷面临着极高的风险。
不过，中国向来缺乏对房屋实际销售数字等基础数据的权威统计，这也使得各种对房价的预测都显得不够有说服力。
2006年下半年的房价走势，也许还不足以说明宏观调控措施的完全失效。但只要政府仍然扮演着土地控制者的角色，同时又担负着稳定市场的监管职责，调控便可能永远无法摆脱利益趋动与抑制风险的悖论。 [上一页]
《财经》杂志 张映光
