让政府的房地产宏观调控来得更猛烈些吧
七、从房地产市场黑幕中，让我们见识“伪市场化”的所谓热销需求究竟是什么东西？根据笔者的了解，城市中收入较富裕的一族早在2003年、2004年前以及更早的时候就完全解决了住房问题，近两年许多大城市市区的房价暴涨了40%甚至更多，许多研究机构共同认为，现在城市中70~80%的居民家庭已经没有能力购买住房，即使2005年，北京、上海、广州这样的大城市统计上的人均年收入还没有达到两万元，大部分中低收入者竭终身之力不能买一套住房；根据笔者的研究，现在的情况是真正用来购房居住的人群可能不超过25%，这类人群以近些年学校毕业参加工作不久的年轻一族为主，多数是一加二模式，一套住房包含了双方父母在内的三方努力，我们把这种情况叫做拼命买房；第二种情况是城市本地富裕人群投资性炒房，他们听信房价一直要涨的谎言，出手投资置业。这批人手里有一些宽裕资金，付了首付，然后出租养房，在房价继续上升的过程中，希望获得房价增值的部分，同时希望用房租来抵付月供；目前的基本情况是房租越来越不抵月供，真正想出售非常困难，我有的朋友的房子低于市场价挂牌一个月也无人问津，这样一批人可能是房价跌落的埋单者；第三类人是外地人投资性炒房，如山西煤老板炒房，温州炒房团，其它投资性炒房团体与个人；这类人群主要是充分利用用银行贷款按揭功能，有相当一部分人需要哄抬房价，实现牟利出手；第四类人是洗钱者，是贪官污吏及其它不法之徒。这类人有多少？以北京市建委公布高档商品房半数以上为外地人买走的事实可以注解，资料显示，大批中高档住房的购买者是带着巨款的密码箱来购房的。可见，有钱都不敢存银行了，是什么好鸟啊？君不见许多贪官的办公室和家里抄出现钞数百万甚至千万，为什么不敢放在银行，只是因为银行存款时有电子录象，存款的单据有签名与登记数据，最容易被查出漏馅罢了，但是在外地购房，不仅保值增值，而且购房手续极为简单，只要有钱，随便编个假名，或搞个假身份证，或借远亲朋友之名都行，所以房地产成为贪官污吏与其它不法分子洗钱的绿色通道。只要把近两年购房的档案全面查一下，对假的购房人公示，举报，重奖揭假者，我们就会知道真相。由于住房变成了炒房，因此，出现哄抬房价、谎话遍地开花实在不足奇怪。
八、虚假按揭、骗取房贷的巨大问题仅仅浮出水面，没有强有力的深度宏观调控前景不堪设想。在上述购房者的第二类与第三类人群中，有相当部分是房地产开发商在幕后组织炒房，这些事实有的见报，有的公之于行业通报：先是森豪骗贷案，接着盛鑫嘉园又爆出连环骗贷案，在上海、深圳、山西等大多数城市，骗贷到处开花结果。开发商或采取欺骗手段，或与银行间达成某种“默契”，甚至与银行内部人员勾结，冒用甚至伪造“人头”骗取贷款，“假按揭”作为获取融资的这条灰色通道，往往是数年后才露出真相。按照有关方面的研究，可能涉及数百亿元贷款总额，按照笔者的研究，数百亿元的数额可能是冰山一角。
虚假按揭骗贷提起诉讼的都是几年前的往事。而在近几年的房地产大潮中有多少虚假按揭，应当要等数年以后才见分晓。开发商搞虚假按揭的原因显而易见：一是巧取豪夺的意愿非常强烈。君不见财政部的2006年11月3号调查报告——39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.2%，而核查后实际利润率高达26.79%，平均瞒报了120%，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%；第二，搜罗大量的虚假证件伪造购房合同，可以率先从银行获得巨大的资金来源，缓解资金不足危机；第三虚假合同用虚假的高房价误导银行，使之认为房屋需求量极大，形成房贷极为安全的假象；四是虚高房价误导百姓房价一直在涨，赶紧提前释放购房需求；五是推高房价，除了作为道具的首付资金外，实际上是变相的零首付，全部风险转让给银行。上海的世茂滨江花园的曲沪平事件，一笔买入价2400万元房子评估给银行变成一亿元，成功从银行套得贷款7000万元，这种假按揭给开发商带来多大的效益不言自明。拉高房价后逐步转移出货，诱使百姓埋单，或者为洗钱客购买，再不行就最后交给银行，是房地产开发商的套贷思路。在北京街头，用2000元或更多费用借用一套身份证作为完善骗贷手续的事实三年前就广为人知。
笔者深深担心，究竟有多少银行信贷交给了假按揭客户，银行里堆积如山的购房档案中看似真实的购房者中有多少是虚假的、套骗的？付了首付，又在正常付月供，真假相掺，平静的水面下面究竟还有多少冰山？我们可以通过一笔简单的风险测算来评估一下：假定价值为5000万元的房子高估到1个亿，获得房贷8000万元，有500万的道具资金几次操作就可实现，可直接获得净利润100%。首付的2000万说到底也是银行自己的钱，然后20年月供每月只需还款56万元，年还款不过680万元，连续付3年月供不过2000万元，可见虚假按揭要发现也要3年之后，森豪公寓、盛鑫家园都是3年后东窗事发。如果开发商在诱导其它购房户中埋单过程中获得一定的进展，东窗事发则更要假以时日。这一现象更是让笔者心情沉重，房地产的金融问题确实是如履薄冰。如不尽快强化政府的宏观调控，前景不敢预料。
让政府的房地产宏观调控来得更猛烈些吧！ [1] [2] [3] [4]
东方财富网 李开发
八、虚假按揭、骗取房贷的巨大问题仅仅浮出水面，没有强有力的深度宏观调控前景不堪设想。在上述购房者的第二类与第三类人群中，有相当部分是房地产开发商在幕后组织炒房，这些事实有的见报，有的公之于行业通报：先是森豪骗贷案，接着盛鑫嘉园又爆出连环骗贷案，在上海、深圳、山西等大多数城市，骗贷到处开花结果。开发商或采取欺骗手段，或与银行间达成某种“默契”，甚至与银行内部人员勾结，冒用甚至伪造“人头”骗取贷款，“假按揭”作为获取融资的这条灰色通道，往往是数年后才露出真相。按照有关方面的研究，可能涉及数百亿元贷款总额，按照笔者的研究，数百亿元的数额可能是冰山一角。
虚假按揭骗贷提起诉讼的都是几年前的往事。而在近几年的房地产大潮中有多少虚假按揭，应当要等数年以后才见分晓。开发商搞虚假按揭的原因显而易见：一是巧取豪夺的意愿非常强烈。君不见财政部的2006年11月3号调查报告——39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.2%，而核查后实际利润率高达26.79%，平均瞒报了120%，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%；第二，搜罗大量的虚假证件伪造购房合同，可以率先从银行获得巨大的资金来源，缓解资金不足危机；第三虚假合同用虚假的高房价误导银行，使之认为房屋需求量极大，形成房贷极为安全的假象；四是虚高房价误导百姓房价一直在涨，赶紧提前释放购房需求；五是推高房价，除了作为道具的首付资金外，实际上是变相的零首付，全部风险转让给银行。上海的世茂滨江花园的曲沪平事件，一笔买入价2400万元房子评估给银行变成一亿元，成功从银行套得贷款7000万元，这种假按揭给开发商带来多大的效益不言自明。拉高房价后逐步转移出货，诱使百姓埋单，或者为洗钱客购买，再不行就最后交给银行，是房地产开发商的套贷思路。在北京街头，用2000元或更多费用借用一套身份证作为完善骗贷手续的事实三年前就广为人知。
笔者深深担心，究竟有多少银行信贷交给了假按揭客户，银行里堆积如山的购房档案中看似真实的购房者中有多少是虚假的、套骗的？付了首付，又在正常付月供，真假相掺，平静的水面下面究竟还有多少冰山？我们可以通过一笔简单的风险测算来评估一下：假定价值为5000万元的房子高估到1个亿，获得房贷8000万元，有500万的道具资金几次操作就可实现，可直接获得净利润100%。首付的2000万说到底也是银行自己的钱，然后20年月供每月只需还款56万元，年还款不过680万元，连续付3年月供不过2000万元，可见虚假按揭要发现也要3年之后，森豪公寓、盛鑫家园都是3年后东窗事发。如果开发商在诱导其它购房户中埋单过程中获得一定的进展，东窗事发则更要假以时日。这一现象更是让笔者心情沉重，房地产的金融问题确实是如履薄冰。如不尽快强化政府的宏观调控，前景不敢预料。
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东方财富网 李开发
