巴曙松: 除了贷款之外没有其他的房地产融资渠道
第三点就是房地产融资。在去年以前我们讲房地产融资的时候或者是房地产金融的时候，这个标题我们都不好意思这样说，因为在中国并不存在真正的房地产融资或者是房地产金融，都是一样的就是贷款，那怎么好意思讲房地产融资或者是房地产金融呢，松一点、紧一点、多一点、少一点，真正意义上的融资，对于不同层级的市场有不同的融资方式，对于不同类型的商品有不同类型融资。经济适用房和廉租房都有贷款的方法，我们现在用的都是一样，同样一个项目在开发的阶段应该用不同的金融工具。这本身就使得一个非常微妙的关系是什么呢？站在银行的角度，银行业不喜欢房地产市场大起大落。我在银行做过批贷款的业务，我要判断你能不能还我的钱，所以希望这个市场平稳。如果市场大起大落直接的受害者是银行自己，但是银行自己的信贷政策波动很大。比如说北京，大家如果有兴趣去监测一下北京地区的银行对房地产行业贷款的波动，可能一个季度下降40%，一个季度增长120%。结果他本身最不希望房地产市场波动，他自己成了导致这个市场波动的渊源之一，因为我们除了贷款之外没有其他的融资渠道。
我有一个学生搞一些小项目，那真是缺钱。两三千万给他介绍15%、18%都要，我有好几个学生或大或小的项目也在做这些事。说明我们融资渠道非常的欠缺，你不能说我们刚刚召开的第三次全国金融工作会议，这个会议上我的理解一个非常重要的出发点之一，是要防范再次在银行系统出现像我们在1997年第一次金融工作会议上面临的庞大的不良资产，这个也包括居民储蓄的挥霍和浪费，就是我们存给银行的钱没有留给效益很好的企业，留给了非常糟糕的企业，这些企业还不了，这就是不良资产。所以我们通过国有公司上市取得了很大的成绩，今天工行是5.8元。那么怎么样避免在银行系统出现这种不良资产，一个非常重要的政策导向，就是减少对银行贷款的依赖。但是你在减少这个依赖的同时必将开其他的门，不能够就把这个门控制了，那么其他的渠道基金、债券，因为房地产行业是一个资金维系的行业。
目前的情况进展有，但是不明显。我有一个学生毕业分配到一个证券公司，证券公司刚刚成立了一个房地产金融部，干什么呢？说专门给房地产公司发起房地产基金、帮你安排信托、给你做证券化等等，这个我给他在学校里教的很好，但是一上班说我们现在每天没什么事干，那么多房地产企业缺钱，但是我们种种审批管制导致不知道什么时候规则出来。发债券什么时候有清晰的规定，这一点我认为也是在房地产金融这个研讨的政策里面，特别是金融工作会议以后，房地产界和金融界不能各走各的，不能说跟建设部、发改委谈房地产金融。调控不得当就可能出现一些问题，所以这也是一种值得高度关注的一个情况。
你比如说很多金融工具实际上它的出现能够很好地协助和帮助我们工作，你比如说房地产信托管理投资基金，为什么这样说？为什么房价上涨，一个很重要的原因很多是投资用房，为了分享房价上升的好处，就买一套房子在那里，他不住，但是他占用了实质性的资源。那么这个能起到什么样的作用呢？起到把实物的资产联结在一起。还有我们的投资者去买房子，你要成为各个方面的专家，你要成为建材的专家、你要成为户型测量的专家、装修的专家、房地产法规的专家。这个跟房地产商不一样，这个不是一个人在战斗，房地产商专业水平强的多，如果我们用专业的机构进行投资和选择，机构对机构、专业的人员对专业的人员那就好的多了。我们股市去年一年发生重大的变化，跟基金的发展是有关系的。为什么基金变得有话语权呢？因为它是机构的，它去找上市公司谈，这个跟我们个人是不一样的。
那么从金融政策的角度来看，其实调控的思路我认为近几年一直没有什么变化。在房地产开发的不同环节不应该让贷款人只依靠贷款，贷款只能在现金流风险可控的情况下借用，在其他的环节需要依靠贷款是不行的所以我的理解最近几年的房地产政策不过如此。现在对新的融资工具也没有跟上，所以融资问题会成为一个常规性的问题。在我们原来的情况下，我经常讲一句话，我说我们房地产商在过去几年的牛市里面是享受了很大的好处，但是这样的好日子基本上告一段落。为什么？全世界的房地产商天天忧心忡忡就这两件事情：土地和资金。但是正好在过去的这几年里面，我们这两个元素成本低估，招拍挂之前大家都比我更清楚，这个不是通过市场化的，那么相对来说拿到便宜的地，土地成本很低。本来是拿20、30的资金成本去拿房地产基金，结果你按6%、7%拿银行的贷款，资金成本就低了，房地产调控只不过恢复了房地产行业本来面目——资金密集、土地密集。那么原来不具备这个条件的，可能就要选择道路，到底走什么样的一个方向。整合是一个道路、特色化是一个道路、合作是一个道路，这个是必然的，这个趋势我们正在看到。而且房地产商自己也在考虑转型，我到我们中国几个大的房地产公司一调研，他说我们实际上也不叫房地产商，我们叫房产公司，就是盖盖房子，目前很多地的限制，我们受到了很多的约束，那么现在已经做的差不多了，然后考虑资金、土地、统筹的配置。
最后讲一点，正是基于我们前面讲的，房地产是一个分层分析大的市场，最低端的市场和最高端的市场是两个商品，在这个过程中政府和市场的定位，我觉得非常的明确。对于中低收入阶层不能指望着靠市场运行或者是说作为一个企业，房地产企业去解决中低收入阶层的问题，这个实际上在一定程度上混淆了政府和市场的指责，他拿地他要设计出市场最需要的商品、利润最多的商品。
因为我就是对香港熟悉一点，香港是一个自由市场，但是香港市场上政府拥有的房产47%，只要是中低收入者到政府一登记，检验你的收入，确实是中低收入你可以租廉租房，那么收入高的你可以自己买房子，这个有一个严格的划分。要不然的话我们说本来做商业化的运作，你建了房子你怎么能卖到一万，那这些人也买不起，你最好卖到一千。所以我觉得我们在这个过程中，我觉得这一次两会期间，我觉得调控的思路在日益的清晰。曾培炎讲充分考核各地的廉租房，他们也都在做。但是试想一下，如果想通过控制房价解决中低收入住房的问题，可能不可能？对这个问题的回答就能够决定我们房地产市场政策的决定，如果可能当然好，如果不可能就把房地产价格的打下去。那么像北京的房价，我们在这个地方一万是少，这附近的二手房就一万了，我们把房价打到5000，这些中低收入阶层是不是就买得起了吗？很有可能使高收入阶层买一套现在变成两套、三套，中低收入阶层还是买不起。定位是弥补市场而不是替代市场。另外不能够以调控为名行争夺审批权、控制权为实。
我希望我们到上市公司去调研，预售款的第三方的监管只是一个传言，因为大家想，有在座房地产商的负责人，你们北京、上海、天津作为一个公司，如果忽然要到不同地区的房地产去，那银行监控你是非常简单的事情，如果这个方案可以，我倒认为是以调控之名行自我授权、审批权利之自。资金存到哪、存到哪家银行，怎么分配，那就牛了。一个企业用自己的钱还得去审批，还得去活动活动，没有一个房地产商这样做，本来是审批的环节就多。因为我在一些公司调研，如果把房子盖起来然后卖出去那就是英雄。我跟着一个项目走，拆迁拆到这儿，这边不拆了，周边的人就找他。说你为什么拆到这儿？你到这不拆了，我们要等多长时间，我们有损失，你得给我们钱，如果不是亲眼所见，我真的不知道有这么荒谬的事情，但是最后没有办法还得给他们钱。
再比如说我们收各种增值税，税收统一的收益，政府应该分享主要的部分这个是对的。但是我们应该考虑成本和收益，就是我们征税的难度很大、成本很高。征了1块钱花了6毛钱，还不如我们想一个更简单的，占他总收入、整个项目一定的比例，又好算、又简单，这些都是可以做的。今天讲的好多不是我的观点，好多是我从房地产公司获得的报告。
时间到了，我做一分钟的讲述，房地产市场我讲了半天，是一个抑制化程度很高、分层的多元化市场，这个不是一个单数的市场，是一个复数的市场。我们在把握这个市场的时候，一定要把握差异化，要不然我们会得到很多误导性的理论。美国、欧洲房价出现了很大的调整，为什么纽约、伦敦的房价抬高，背后有资源配置的问题。第二从股市的波动上看出，我们看出千千万万的投资者对我们政策的看法、政策的不确定性、行业的过渡分散、融资渠道的单一。第三个真正的变革在于贷款之外的新的金融工具的创新，如果不是这样的话，银行和房地产市场也不好做。第四政府和市场之间要有清晰的合作和分工。市场做市场的事情政府做政府的事情特别在调控的过程当中，调控、什么叫调控？调控是弥补市场的不足，而不是体自己替代这个市场。不是直接运用市场调控，增大市场运营的成本。谢谢大家！
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我有一个学生搞一些小项目，那真是缺钱。两三千万给他介绍15%、18%都要，我有好几个学生或大或小的项目也在做这些事。说明我们融资渠道非常的欠缺，你不能说我们刚刚召开的第三次全国金融工作会议，这个会议上我的理解一个非常重要的出发点之一，是要防范再次在银行系统出现像我们在1997年第一次金融工作会议上面临的庞大的不良资产，这个也包括居民储蓄的挥霍和浪费，就是我们存给银行的钱没有留给效益很好的企业，留给了非常糟糕的企业，这些企业还不了，这就是不良资产。所以我们通过国有公司上市取得了很大的成绩，今天工行是5.8元。那么怎么样避免在银行系统出现这种不良资产，一个非常重要的政策导向，就是减少对银行贷款的依赖。但是你在减少这个依赖的同时必将开其他的门，不能够就把这个门控制了，那么其他的渠道基金、债券，因为房地产行业是一个资金维系的行业。
目前的情况进展有，但是不明显。我有一个学生毕业分配到一个证券公司，证券公司刚刚成立了一个房地产金融部，干什么呢？说专门给房地产公司发起房地产基金、帮你安排信托、给你做证券化等等，这个我给他在学校里教的很好，但是一上班说我们现在每天没什么事干，那么多房地产企业缺钱，但是我们种种审批管制导致不知道什么时候规则出来。发债券什么时候有清晰的规定，这一点我认为也是在房地产金融这个研讨的政策里面，特别是金融工作会议以后，房地产界和金融界不能各走各的，不能说跟建设部、发改委谈房地产金融。调控不得当就可能出现一些问题，所以这也是一种值得高度关注的一个情况。
你比如说很多金融工具实际上它的出现能够很好地协助和帮助我们工作，你比如说房地产信托管理投资基金，为什么这样说？为什么房价上涨，一个很重要的原因很多是投资用房，为了分享房价上升的好处，就买一套房子在那里，他不住，但是他占用了实质性的资源。那么这个能起到什么样的作用呢？起到把实物的资产联结在一起。还有我们的投资者去买房子，你要成为各个方面的专家，你要成为建材的专家、你要成为户型测量的专家、装修的专家、房地产法规的专家。这个跟房地产商不一样，这个不是一个人在战斗，房地产商专业水平强的多，如果我们用专业的机构进行投资和选择，机构对机构、专业的人员对专业的人员那就好的多了。我们股市去年一年发生重大的变化，跟基金的发展是有关系的。为什么基金变得有话语权呢？因为它是机构的，它去找上市公司谈，这个跟我们个人是不一样的。
那么从金融政策的角度来看，其实调控的思路我认为近几年一直没有什么变化。在房地产开发的不同环节不应该让贷款人只依靠贷款，贷款只能在现金流风险可控的情况下借用，在其他的环节需要依靠贷款是不行的所以我的理解最近几年的房地产政策不过如此。现在对新的融资工具也没有跟上，所以融资问题会成为一个常规性的问题。在我们原来的情况下，我经常讲一句话，我说我们房地产商在过去几年的牛市里面是享受了很大的好处，但是这样的好日子基本上告一段落。为什么？全世界的房地产商天天忧心忡忡就这两件事情：土地和资金。但是正好在过去的这几年里面，我们这两个元素成本低估，招拍挂之前大家都比我更清楚，这个不是通过市场化的，那么相对来说拿到便宜的地，土地成本很低。本来是拿20、30的资金成本去拿房地产基金，结果你按6%、7%拿银行的贷款，资金成本就低了，房地产调控只不过恢复了房地产行业本来面目——资金密集、土地密集。那么原来不具备这个条件的，可能就要选择道路，到底走什么样的一个方向。整合是一个道路、特色化是一个道路、合作是一个道路，这个是必然的，这个趋势我们正在看到。而且房地产商自己也在考虑转型，我到我们中国几个大的房地产公司一调研，他说我们实际上也不叫房地产商，我们叫房产公司，就是盖盖房子，目前很多地的限制，我们受到了很多的约束，那么现在已经做的差不多了，然后考虑资金、土地、统筹的配置。
最后讲一点，正是基于我们前面讲的，房地产是一个分层分析大的市场，最低端的市场和最高端的市场是两个商品，在这个过程中政府和市场的定位，我觉得非常的明确。对于中低收入阶层不能指望着靠市场运行或者是说作为一个企业，房地产企业去解决中低收入阶层的问题，这个实际上在一定程度上混淆了政府和市场的指责，他拿地他要设计出市场最需要的商品、利润最多的商品。
因为我就是对香港熟悉一点，香港是一个自由市场，但是香港市场上政府拥有的房产47%，只要是中低收入者到政府一登记，检验你的收入，确实是中低收入你可以租廉租房，那么收入高的你可以自己买房子，这个有一个严格的划分。要不然的话我们说本来做商业化的运作，你建了房子你怎么能卖到一万，那这些人也买不起，你最好卖到一千。所以我觉得我们在这个过程中，我觉得这一次两会期间，我觉得调控的思路在日益的清晰。曾培炎讲充分考核各地的廉租房，他们也都在做。但是试想一下，如果想通过控制房价解决中低收入住房的问题，可能不可能？对这个问题的回答就能够决定我们房地产市场政策的决定，如果可能当然好，如果不可能就把房地产价格的打下去。那么像北京的房价，我们在这个地方一万是少，这附近的二手房就一万了，我们把房价打到5000，这些中低收入阶层是不是就买得起了吗？很有可能使高收入阶层买一套现在变成两套、三套，中低收入阶层还是买不起。定位是弥补市场而不是替代市场。另外不能够以调控为名行争夺审批权、控制权为实。
我希望我们到上市公司去调研，预售款的第三方的监管只是一个传言，因为大家想，有在座房地产商的负责人，你们北京、上海、天津作为一个公司，如果忽然要到不同地区的房地产去，那银行监控你是非常简单的事情，如果这个方案可以，我倒认为是以调控之名行自我授权、审批权利之自。资金存到哪、存到哪家银行，怎么分配，那就牛了。一个企业用自己的钱还得去审批，还得去活动活动，没有一个房地产商这样做，本来是审批的环节就多。因为我在一些公司调研，如果把房子盖起来然后卖出去那就是英雄。我跟着一个项目走，拆迁拆到这儿，这边不拆了，周边的人就找他。说你为什么拆到这儿？你到这不拆了，我们要等多长时间，我们有损失，你得给我们钱，如果不是亲眼所见，我真的不知道有这么荒谬的事情，但是最后没有办法还得给他们钱。
再比如说我们收各种增值税，税收统一的收益，政府应该分享主要的部分这个是对的。但是我们应该考虑成本和收益，就是我们征税的难度很大、成本很高。征了1块钱花了6毛钱，还不如我们想一个更简单的，占他总收入、整个项目一定的比例，又好算、又简单，这些都是可以做的。今天讲的好多不是我的观点，好多是我从房地产公司获得的报告。
时间到了，我做一分钟的讲述，房地产市场我讲了半天，是一个抑制化程度很高、分层的多元化市场，这个不是一个单数的市场，是一个复数的市场。我们在把握这个市场的时候，一定要把握差异化，要不然我们会得到很多误导性的理论。美国、欧洲房价出现了很大的调整，为什么纽约、伦敦的房价抬高，背后有资源配置的问题。第二从股市的波动上看出，我们看出千千万万的投资者对我们政策的看法、政策的不确定性、行业的过渡分散、融资渠道的单一。第三个真正的变革在于贷款之外的新的金融工具的创新，如果不是这样的话，银行和房地产市场也不好做。第四政府和市场之间要有清晰的合作和分工。市场做市场的事情政府做政府的事情特别在调控的过程当中，调控、什么叫调控？调控是弥补市场的不足，而不是体自己替代这个市场。不是直接运用市场调控，增大市场运营的成本。谢谢大家！
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