巴曙松:从股市的角度来看一下房地产市场
第二点人口结构的变动。看中国的人口结构，大家可以看到一个非常明显的分布，从过去的三四年一直到2013、2014年以后，大概在十多年左右，2006年到2016年，这个期间是个什么样的期间呢？就是在岗工作的人口占总人口的比例是上升的期间，这部分人60、70年代出生这部分人正在岗位上工作，挣钱的人多，那么就买房子，这也是我们面临着一个非常大的挑战，城市化和人口红利纠缠在一起，那么进入老年社会以后对房子没有那么大的需求了，只不过在岗人口占总人口的比例大了，可能那个房子有了富余，我看到有的领导退休以后不愿意住在自己的房子里，愿意住在养老院跟老太太、老头聊聊天。所以我们面临这个市场比我们想象的要复杂，那么从上市公司的角度来看，给他一个清晰、明确的预期非常的重要，而且再一点现在股市上来看，一部分投资者我发现他们有意识地回避，因为显然人民币升值是一个趋势，那么资产价格评估也是主要的，资产包括金融资产、房地产资产。那么因为住宅市场调控政策变动比较大，所以现在投资者开始转向重点，回避住宅的这些企业转向商业地产，那么不确定性成了市场投资者担心的因素。
第二点重要想从股市的角度来看一下房地产市场。因为股市是一个大量的投资者交流交易不同信息和看法的一个场所，很多做的很优秀的基金，比如说广州的易方达基金，他在今年年初把万科股票全部出新了，所以房地产市场从中国的股票市场印证信息的价值。
再比如说中国的现代股市经过了一年多的牛市，从1000点涨到今天的3200点，占GDP的50%。但是上市公司的利润占中国整个企业的利润10%，可能还不到。真正中国优秀的富有活力的产业和企业大部分都包含在市场上，比如说美国他可能上市的利润占到企业的50%到50%，这个代表着基本的活力所在，而我们一部分优秀的利润很高的企业到海外上市，还有一部分很优秀的企业觉得我们房地产企业在过去的几年里获得飞速的发展，但是隐隐种种原因排斥在上市的门槛之外。先走一步的企业获得了先机，在金融学上都非常认可一个投资天才巴菲特的，在美国的朋友说自从巴菲特把他的几百亿捐出来以后，美国的企业家都不好意思谈钱了。巴菲特有一句名言，只有当潮水退去的时候，我们才知道谁没有穿游泳裤。房地产企业也是一样，热火的时候都很赚钱，那么谁在赚钱、谁在退出。大型的央企、资金重组的企业他们在继续的扩展，这个是没有办法的。还有就是有融资品牌的上市公司——万科时代，因为他有了融资平台以后，第一融资可以100亿。第二他并购的时候可以用股份变相增发收购不用钱。股份的发行权就变成了印钞权，所以万科之所以这么牛跟他掌握的融资平台有关系，投资者对他的期待，让他股价比较高也是预期希望他不断的整合、扩张。所以现在陆陆续续一些房地产的企业，或者是借壳或者是上市。上市不仅仅是为了赶一个时髦，为什么？一个非常非常重要的原因就是改变了它的融资结构。上市筹集的是什么？上市筹集的是股本。银行贷款是什么？贷款是债权。过分的以来银行贷款负债利率很高，这样整个运营起来就非常的脆弱。你看人民银行121号文就是卡的负债率，所依据我的了解不少的房地产企业或者在香港或者在国内，借壳的形式都在做。所以我想从第二点，从股市的上市公司股价的波动规律和趋势，我们可以看出千千万万的投资者是怎么看待我们这个行业的，现在陆陆续续大家在预期什么呢？预期整合。全世界的房地产商都经历过从分散到集中的过程，香港市场，因为我自己在香港工作了几年，香港是一个弹丸之地房地产有几百家，跟他们比我们不算大。但是经过成熟以后，前十大房地产公司的份额占到60%、70%。全世界房地产市场份额最分散的美国，但是美国最大的房地产公司它的份额也占到3%到5%。目前中国最大的房地产公司是万科，他的份额可能是1%。这是一个非常分散的、缺乏整合的市场。所以现在很多企业、很多投资者都在预期，你比如说什么中良地产，说中良有那么的地，整合到一个公司，那就相当的有钱了，现在有这种预期，就是利润相同的平台注入房地产业务，然后再获得融资，这个难度小一点、快一点。但是你选择合适的壳、干净的壳要费点脑筋，这个是第二个问题。
[1] [2] [3] 焦点房地产网 银鹏
第二点重要想从股市的角度来看一下房地产市场。因为股市是一个大量的投资者交流交易不同信息和看法的一个场所，很多做的很优秀的基金，比如说广州的易方达基金，他在今年年初把万科股票全部出新了，所以房地产市场从中国的股票市场印证信息的价值。
再比如说中国的现代股市经过了一年多的牛市，从1000点涨到今天的3200点，占GDP的50%。但是上市公司的利润占中国整个企业的利润10%，可能还不到。真正中国优秀的富有活力的产业和企业大部分都包含在市场上，比如说美国他可能上市的利润占到企业的50%到50%，这个代表着基本的活力所在，而我们一部分优秀的利润很高的企业到海外上市，还有一部分很优秀的企业觉得我们房地产企业在过去的几年里获得飞速的发展，但是隐隐种种原因排斥在上市的门槛之外。先走一步的企业获得了先机，在金融学上都非常认可一个投资天才巴菲特的，在美国的朋友说自从巴菲特把他的几百亿捐出来以后，美国的企业家都不好意思谈钱了。巴菲特有一句名言，只有当潮水退去的时候，我们才知道谁没有穿游泳裤。房地产企业也是一样，热火的时候都很赚钱，那么谁在赚钱、谁在退出。大型的央企、资金重组的企业他们在继续的扩展，这个是没有办法的。还有就是有融资品牌的上市公司——万科时代，因为他有了融资平台以后，第一融资可以100亿。第二他并购的时候可以用股份变相增发收购不用钱。股份的发行权就变成了印钞权，所以万科之所以这么牛跟他掌握的融资平台有关系，投资者对他的期待，让他股价比较高也是预期希望他不断的整合、扩张。所以现在陆陆续续一些房地产的企业，或者是借壳或者是上市。上市不仅仅是为了赶一个时髦，为什么？一个非常非常重要的原因就是改变了它的融资结构。上市筹集的是什么？上市筹集的是股本。银行贷款是什么？贷款是债权。过分的以来银行贷款负债利率很高，这样整个运营起来就非常的脆弱。你看人民银行121号文就是卡的负债率，所依据我的了解不少的房地产企业或者在香港或者在国内，借壳的形式都在做。所以我想从第二点，从股市的上市公司股价的波动规律和趋势，我们可以看出千千万万的投资者是怎么看待我们这个行业的，现在陆陆续续大家在预期什么呢？预期整合。全世界的房地产商都经历过从分散到集中的过程，香港市场，因为我自己在香港工作了几年，香港是一个弹丸之地房地产有几百家，跟他们比我们不算大。但是经过成熟以后，前十大房地产公司的份额占到60%、70%。全世界房地产市场份额最分散的美国，但是美国最大的房地产公司它的份额也占到3%到5%。目前中国最大的房地产公司是万科，他的份额可能是1%。这是一个非常分散的、缺乏整合的市场。所以现在很多企业、很多投资者都在预期，你比如说什么中良地产，说中良有那么的地，整合到一个公司，那就相当的有钱了，现在有这种预期，就是利润相同的平台注入房地产业务，然后再获得融资，这个难度小一点、快一点。但是你选择合适的壳、干净的壳要费点脑筋，这个是第二个问题。
[1] [2] [3] 焦点房地产网 银鹏
