政策频出台雷声大雨点小 谁在为房价做隐性担保
近几年来，国内房地产宏观调控持续不断，特别是2006更是房地产市场宏观政策出台频繁，有国六条、国六条细则，有征收二手房交易所得税的、限制外资进入的、有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等，但是这样多的政策出台对房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的温和性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，1-12月完成投资额1.94万亿元，同比增长21.8%，高于2005年19.8%的2个百分点。其中商品住宅投资同比增长25.3%，比上年同期3.1个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1-12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为17.4%、30.8%、 30.3%，即在东部房地产投资增长同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当国内房地产投资过热蔓延全国时，国内经济投资过热要想降下来是不容易了。
其次，房地产投资快速增长,必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致国内银行信贷规模快速扩张。如从1-2月央行公布数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，预计一季度会银行信贷增加额会达到1.5万亿元左右。
从房地产开发投资资金来源来看，2006年1-12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度25.6%，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长为34.9%（2005年同比增长为23.4%），金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为53.0%（2005年同比增长为10.4%），金额同比增长为142亿元,其中外商直接投资同比增长为73.5%（2005年同比增长为17.8%），金额同比增长为130.5亿元；自有资金同比增长为22.7%（2005年同比增长为35.2%），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金来源同比增长为23.6%（2005年同比增长为17.2%），金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为17%（2005年同比增长为4.8%），金额同比增长减少了386亿元。
从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来国内房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入国内房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售在连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。
从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现以下几个方面，一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（总额仅394亿，仅占1.46%）。外资进入房地产资金并非房地产开发商所言增长很多。而房地产开发投资资金来源增长主要银行信贷及其他资金来源两个方面（其他资金来源主要是定金与预售款）。
为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速大于2005年近1倍。这并非国内商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。从已经披露出来的银行基层的窝案还是来自银行高层的贪污大案来说，这些案件无不是与大量的银行贷款进入房地产市场有关，都会与国内银行的管理人员在房地产市场上的寻租行为有关。可以说，由于国内银行信贷大量地涌入国内房地产市场，不仅能够让该银行的业绩大增，也会让相关的当事人大谋其利。比如上海姚达康事件，尽管为国家审计署审计披露了出来，但处理结果却没有看到下文。正因为，银行信贷进入房地产市场是银行与银行个人短期双赢的事情，正因为这些事情即使败露出来也是违法成本极低，那么国内商业银行岂不会让大量的银行信贷涌入房地产市场？
而且从已有的一些数据可以看到，国内银行进入房地产市场资金，不仅在于正式的渠道，而且也在于非正式的渠道。就是在银行信贷紧缩的情况下，一些房地产企业通过关联企业把银行的资金投入到房地产市场。这样，即使是出现国内宏观调控或信贷紧缩对房地产市场影响也不大的现象。
而且我们也应该看到，在房地产开发投资其它资金来源来看，这部分资金来源中,银行贷款与定金与预收款为13398亿元（后者是个人住房消费预售款）,占其比重为近50%。剩余的部分看上去会与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，但所占的比重不会太高。比如上海的社保资金及一些单位信托资金。而更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。这些资金同样是来自银行信贷。因为，无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高来自银行的资金成本（比如目前民间信贷市场平均利率达17%以上，而银行信贷的基准利率只在6.12%）。也就是说，国内房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上是来自国内银行信贷。
怪不得，2006年末北京银监会要求各家商业银行对于自有资金低于35%的房地产开发商不得贷款，禁止向未封硕的楼盘不得发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。本来，防范国内商业银行风险是银监会的基本职能，他们从行业的角度提出其专业化的要求也是毫无疑问的事情，但一些房地产开发商仅是以其利益角度出来反对，其司马昭之心路人皆之。 [下一页]
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首先，从房地产开发投资来看，1-12月完成投资额1.94万亿元，同比增长21.8%，高于2005年19.8%的2个百分点。其中商品住宅投资同比增长25.3%，比上年同期3.1个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1-12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为17.4%、30.8%、 30.3%，即在东部房地产投资增长同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当国内房地产投资过热蔓延全国时，国内经济投资过热要想降下来是不容易了。
其次，房地产投资快速增长,必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致国内银行信贷规模快速扩张。如从1-2月央行公布数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，预计一季度会银行信贷增加额会达到1.5万亿元左右。
从房地产开发投资资金来源来看，2006年1-12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度25.6%，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长为34.9%（2005年同比增长为23.4%），金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为53.0%（2005年同比增长为10.4%），金额同比增长为142亿元,其中外商直接投资同比增长为73.5%（2005年同比增长为17.8%），金额同比增长为130.5亿元；自有资金同比增长为22.7%（2005年同比增长为35.2%），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金来源同比增长为23.6%（2005年同比增长为17.2%），金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为17%（2005年同比增长为4.8%），金额同比增长减少了386亿元。
从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来国内房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入国内房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售在连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。
从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现以下几个方面，一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（总额仅394亿，仅占1.46%）。外资进入房地产资金并非房地产开发商所言增长很多。而房地产开发投资资金来源增长主要银行信贷及其他资金来源两个方面（其他资金来源主要是定金与预售款）。
为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速大于2005年近1倍。这并非国内商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。从已经披露出来的银行基层的窝案还是来自银行高层的贪污大案来说，这些案件无不是与大量的银行贷款进入房地产市场有关，都会与国内银行的管理人员在房地产市场上的寻租行为有关。可以说，由于国内银行信贷大量地涌入国内房地产市场，不仅能够让该银行的业绩大增，也会让相关的当事人大谋其利。比如上海姚达康事件，尽管为国家审计署审计披露了出来，但处理结果却没有看到下文。正因为，银行信贷进入房地产市场是银行与银行个人短期双赢的事情，正因为这些事情即使败露出来也是违法成本极低，那么国内商业银行岂不会让大量的银行信贷涌入房地产市场？
而且从已有的一些数据可以看到，国内银行进入房地产市场资金，不仅在于正式的渠道，而且也在于非正式的渠道。就是在银行信贷紧缩的情况下，一些房地产企业通过关联企业把银行的资金投入到房地产市场。这样，即使是出现国内宏观调控或信贷紧缩对房地产市场影响也不大的现象。
而且我们也应该看到，在房地产开发投资其它资金来源来看，这部分资金来源中,银行贷款与定金与预收款为13398亿元（后者是个人住房消费预售款）,占其比重为近50%。剩余的部分看上去会与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，但所占的比重不会太高。比如上海的社保资金及一些单位信托资金。而更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。这些资金同样是来自银行信贷。因为，无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高来自银行的资金成本（比如目前民间信贷市场平均利率达17%以上，而银行信贷的基准利率只在6.12%）。也就是说，国内房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上是来自国内银行信贷。
怪不得，2006年末北京银监会要求各家商业银行对于自有资金低于35%的房地产开发商不得贷款，禁止向未封硕的楼盘不得发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。本来，防范国内商业银行风险是银监会的基本职能，他们从行业的角度提出其专业化的要求也是毫无疑问的事情，但一些房地产开发商仅是以其利益角度出来反对，其司马昭之心路人皆之。 [下一页]
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