物权法将“引爆”维权：农村宅基地能买卖吗
焦点三
业主监督物业更灵活
※市民提问
张小姐：我想解聘小区的物业管理公司，但是根据物业管理条例规定，必须经过小区三分之二以上的业主投票通过才行，可是，我们小区许多业主都在外地，很难找到三分之二以上的业主。《物权法》对此，有没有新的规定？
※相关法规
《物权法》第七十六条：选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
※律师点评
林志铭：此前国务院物业管理条例规定，业委会选举和选聘、解聘物业，需要经过三分之二以上的业主同意；现在，《物权法》规定，只要有“双过半”的业主即可。就是占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主。从“三分之二”到“双过半”，实质上，为业主维权提供了便利，更易执行。
焦点四 农村宅基地能买卖吗
※市民提问
陈先生：我想炒地，听说现在厦门农村有一些农民的宅基地在卖，我想咨询一下，市民能否向农民买卖宅基地？
※相关法规
《物权法》第一百五十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
※律师点评
许育辉：对宅基地的问题，《物权法》并没有突破土地管理法，仍然禁止农民向农村集体经济组织成员之外的人转让土地，也就是不得向本村以外的人或组织卖地。所以，市民到农村购买宅基地仍然是法律禁止的。
焦点五 公证能否避免一房两卖
※市民提问
黄先生：我买了一套二手房，目前已经签了合同，还没有办理产权过户登记。我和一手房东还进行了公证，约定他在三年后将房子产权过户给我。这样做的目的是为了少交税。但是，我又担心房东违约，一房两卖。
※相关法规
《物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
※律师点评
许育辉：《物权法》的规定意味着，只要你没有去办理产权过户登记，原房东就可以把房子卖给其他人，而且，一旦其他的买主办理了产权过户手续，房子就是他的。你无权要求撤销。但是，你和原房东之间的合同，经过公证，是有法律效力的。你有权要求原房东承担违约责任。
焦点六 景观被遮挡，能维权吗
※市民提问
沈小姐：我买了华侨海景城二期的房子，原本我站在厅里就可以看到大海。但是，最近对面一幢楼在楼顶竖起一块广告牌，挡住了我家的海景。我该怎么办？
※相关法规
《物权法》第八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
※律师点评
许育辉：《物权法》虽然只规定了业主享有建筑物的通风、采光和日照权，但是，我认为，这一规定应该同样适用业主的 “景观权”。房子的景观是构成建筑物价格的一个要素，应该同样属于业主权益。由于业主是整幢楼的共有权人之一，他就有权起诉竖起广告牌的人，要求直接拆除。还有，过去部分楼宇的开发商会和业主约定，外墙、屋面使用权归开发商。这样，开发商就可以在商品房外部或楼顶竖广告牌，享受广告牌的收益。根据《物权法》，这些权利属于业主共有，《物权法》实施后，业主可以通过诉讼，要回这个权利。 [上一页]
海峡导报 陈捷
※市民提问
张小姐：我想解聘小区的物业管理公司，但是根据物业管理条例规定，必须经过小区三分之二以上的业主投票通过才行，可是，我们小区许多业主都在外地，很难找到三分之二以上的业主。《物权法》对此，有没有新的规定？
※相关法规
《物权法》第七十六条：选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
※律师点评
林志铭：此前国务院物业管理条例规定，业委会选举和选聘、解聘物业，需要经过三分之二以上的业主同意；现在，《物权法》规定，只要有“双过半”的业主即可。就是占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主。从“三分之二”到“双过半”，实质上，为业主维权提供了便利，更易执行。
焦点四 农村宅基地能买卖吗
※市民提问
陈先生：我想炒地，听说现在厦门农村有一些农民的宅基地在卖，我想咨询一下，市民能否向农民买卖宅基地？
※相关法规
《物权法》第一百五十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
※律师点评
许育辉：对宅基地的问题，《物权法》并没有突破土地管理法，仍然禁止农民向农村集体经济组织成员之外的人转让土地，也就是不得向本村以外的人或组织卖地。所以，市民到农村购买宅基地仍然是法律禁止的。
焦点五 公证能否避免一房两卖
※市民提问
黄先生：我买了一套二手房，目前已经签了合同，还没有办理产权过户登记。我和一手房东还进行了公证，约定他在三年后将房子产权过户给我。这样做的目的是为了少交税。但是，我又担心房东违约，一房两卖。
※相关法规
《物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
※律师点评
许育辉：《物权法》的规定意味着，只要你没有去办理产权过户登记，原房东就可以把房子卖给其他人，而且，一旦其他的买主办理了产权过户手续，房子就是他的。你无权要求撤销。但是，你和原房东之间的合同，经过公证，是有法律效力的。你有权要求原房东承担违约责任。
焦点六 景观被遮挡，能维权吗
※市民提问
沈小姐：我买了华侨海景城二期的房子，原本我站在厅里就可以看到大海。但是，最近对面一幢楼在楼顶竖起一块广告牌，挡住了我家的海景。我该怎么办？
※相关法规
《物权法》第八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
※律师点评
许育辉：《物权法》虽然只规定了业主享有建筑物的通风、采光和日照权，但是，我认为，这一规定应该同样适用业主的 “景观权”。房子的景观是构成建筑物价格的一个要素，应该同样属于业主权益。由于业主是整幢楼的共有权人之一，他就有权起诉竖起广告牌的人，要求直接拆除。还有，过去部分楼宇的开发商会和业主约定，外墙、屋面使用权归开发商。这样，开发商就可以在商品房外部或楼顶竖广告牌，享受广告牌的收益。根据《物权法》，这些权利属于业主共有，《物权法》实施后，业主可以通过诉讼，要回这个权利。 [上一页]
海峡导报 陈捷
